О сохранении интереса к индустриальным паркам (ИП), несмотря на сложившуюся экономическую ситуацию, планах инвесторов развивать предприятия на их территории, готовности собственников идти навстречу резидентам, а также о новых проектах в ИП Greenstate рассказал в интервью корреспонденту BG Марии Кузнецовой директор по коммерческой недвижимости компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Максим Соболев.
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
BUSINESS GUIDE: Как вы оцениваете текущую ситуацию на рынке индустриальных парков в стране? Каковы особенности петербургской агломерации?
МАКСИМ СОБОЛЕВ: В России насчитывается несколько сотен индустриальных парков, поскольку данный сегмент активно развивался на протяжении последних пяти-семи лет. Этим обусловлено и большее количество вакантных площадей по сравнению с соседними странами, где роста рынка ИП в последние годы не наблюдалось. Большинство ИП в России относится к государственным, в то время как в Петербурге и Ленобласти ситуация противоположная: из тридцати ИП около двадцати — частные. Спрос на них формируется в основном за счет логистических предприятий, а также компаний, занятых в сегменте электронной коммерции, которым важна близость к Санкт-Петербургу и основным магистралям. При этом Москва и Московская область зачастую перетягивают на себя потенциальных резидентов, так как Петербург, ввиду его близости к столице, не всегда интересен для создания крупных распределительных центров. Некоторые ИП в отдаленных частях Ленобласти обладают уникальными особенностями, одной из которых является возможность размещения предприятий II класса опасности с санитарной защитной зоной 500 м и более. Такие ИП востребованы, но многих потенциальных резидентов останавливает удаленность от Петербурга.
BG: Какова доля вакантных площадей в индустриальных парках нашего региона?
М. С.: Если говорить в среднем по сегменту, то доля вакантных площадей составляет около 50%: где-то больше, где-то меньше. Индустриальный парк Greenstate, например, заполнен на 70%. Полагаю, что пять лет — это тот период, за который ситуация с заполняемостью улучшится, так как новые ИП в ближайшее время вряд ли будут появляться.
BG: За счет чего ИП могут конкурировать, помимо локации?
М. С.: Специализация и привлекательность индустриального парка формируются на основе базовых условий: наличия готовых мощностей и градостроительной документации. Помимо локации есть и «мягкие» факторы: количество размещенных в ИП предприятий, состоянии территории, а также индивидуальных особенностей каждого ИП, которые позволяют сделать выбор в его пользу. Если говорить об ИП Greenstate, то, помимо удобного расположения в 1,5 км от КАД, среди других наших конкурентных преимуществ возможность размещения предприятий III класса опасности, для которых необходима санитарно-защитная зона до 300 м. Вблизи Петербурга зачастую индустриальные парки могут размещать предприятия IV–V классов опасности с санитарно-защитной зоной до 100 м. Кроме того, некоторые индустриальные парки имеют свою отраслевую специфику: например, при размещении на территории ИП предприятий пищевой промышленности важную роль играет объем водоснабжения и водоотведения, а также вопросы, связанные с санитарно-защитными зонами пищевых предприятий. В ИП Greenstate мы предлагаем резидентам до 3000 куб. м воды в сутки — это довольно большой объем. Также в Greenstate есть доступ к железной дороге, и такая особенность очень нехарактерна для территорий вблизи КАД. При этом только 5% обращений потенциальных клиентов связаны именно с наличием железной дороги, но для них это является обязательным требованием.
BG: Что может способствовать развитию рынка ИП?
М. С.: Все, что могло поспособствовать его развитию, уже произошло. В Петербурге и Ленобласти индустриальных парков хватает, и определенный запас на рынке есть. Резидентам предлагаются инженерно и градостроительно подготовленные территории, то есть земельные участки, предназначенные для строительства заводов и складов. Срок реализации строительного проекта в индустриальном парке — примерно полтора года. Спрос на такой продукт сейчас сохраняется, но он не очень высок. Гораздо больший интерес вызывают готовые помещения в ИП, в особенности предназначенные для сдачи в аренду. И поскольку за последние три года спекулятивных инвестиций в производственную недвижимость практически не было, такие помещения найти очень сложно. Я считаю, что в будущем более успешной моделью индустриального парка станет та, где резидентам будут предлагаться в аренду готовые помещения.
BG: Оказала ли пандемия влияние на сегмент?
М. С.: Поскольку основной спрос на ИП формируют малые и средние предприятия, которые за последние полгода практически заморозили свою деятельность, интереса с их стороны не наблюдалось. В мае рынок оживился, но я думаю, что в состоянии стресса он будет находиться до конца осени. Выправиться ситуация должна к весне следующего года. Тем не менее отмечу, что те компании, которые планировали развивать новые производства, сейчас возобновляют деятельность. Этому способствуют создавшиеся благоприятные условия с точки зрения капитальных вложений: так дешево деньги в России еще никогда не стоили. Если в ближайшие полгода мы снова увидим снижение ставки ЦБ, то инвестиционная активность со стороны резидентов, несомненно, улучшится.
BG: Готовы ли собственники ИП снижать цены?
М. С.: Нет, не готовы. С учетом того, что спрос не очень активен, цена и так уже максимально низкая. Другое дело, что собственники могут разными способами предлагать тот же продукт в привлекательной обертке, например, снижать стоимость земли, но при этом не включать в нее подключение к сетям.
BG: Стал ли подход к клиентам индустриальных парков более гибким?
М. С.: Если говорить об ИП Greenstate, то со стороны наших клиентов мы видим обращения, связанные с отсрочкой или уменьшением текущих операционных платежей. С каждым инвестором мы разбираемся индивидуально: с кем-то соглашаемся, с кем-то нет, но стараемся проявлять понимание.
BG: А от чего зависит решение?
М. С.: В основном от объема занимаемых площадей.
BG: Кто ваши основные резиденты?
М. С.: В первую очередь это машиностроительный сектор. Полагаю, что это связано с особенностью региона. Например, наш флагман — ООО «Сименс Технологии газовых турбин» (СТГТ), открывшее в 2015 году свое предприятие на территории нашего ИП. Среди других резидентов — финская компания Ponsse, которая поставляет на российский рынок лесозаготовительную технику, есть производители насосного оборудования, пищевые предприятия, склады различных компаний.
BG: Встречаются ли у резидентов необычные пожелания?
М. С.: Иногда резиденты интересуются, можно ли назвать улицу, которая проходит рядом с их будущим предприятием, специфическим именем. Например, в парке Greenstate уже есть улицы Siemens и Ponsse. Это, конечно, не всегда возможно, но обычно мы идем навстречу. Представители одной из японских компаний — лидера в своем сегменте, завершающей в данный момент строительство своего предприятия, выбирая участок, исходили из совершенно иных критериев, нежели, например, российские резиденты. Базовые требования были соблюдены, но было и то, что я отношу к национальной специфике.
BG: Какой динамики развития ИП Greenstate вы ожидаете?
М. С.: С января нами уже было заключено три контракта, один из которых мы подписали 30 марта — в самый разгар пандемии. Я думаю, что до конца года нашими резидентами станут еще три или четыре предприятия. То есть интерес сохраняется. Если говорить о перспективах, то они в первую очередь связаны с развитием экономики. Предположу, что до конца года нас еще будет трясти, а в следующем году мы увидим рост, связанный с возобновлением планов по развитию, а также с отложенным спросом, который уже себя проявляет.
BG: Как вы оцениваете текущие результаты?
М. С.: Положительно. В лучшие времена мы заключали до восьми контрактов в год. Сейчас вряд ли удастся добиться подобного результата, но предпосылок, что 2020 год для нас закончится негативно, нет. Одна из причин, повторюсь,— дешевые деньги.
BG: Каковы ближайшие планы компании по развитию ИП Greenstate?
М. С.: В данный момент мы работаем над проектом, который в последние несколько лет активно обсуждался. Это так называемый light industrial, сегмент готовых складских и производственных помещений площадью до 300 кв. м для малого бизнеса, который сейчас арендует устаревшие площади на территории бывших заводов. Мы видим в этом потенциал. Согласно нашим расчетам, реализация подобного проекта может приносить инвесторам до 15% доходности в год.
BG: Какую долю территории ИП эти помещения будут занимать?
М. С.: Предполагается, что под данный проект будет выделено до 3% от 100 га территории первой очереди ИП. На ней можно возвести до 10 тыс. кв. м полезных площадей. Если мы увидим хороший спрос и получим адекватный опыт реализации этого проекта, то мы его масштабируем.
BG: В Санкт-Петербурге подобные проекты уже представлены?
М. С.: Пока что нет. Есть небольшие готовые помещения по 500–1000 кв. м, в то время как совсем маленьких помещений я не встречал.