Эпидемия коронавируса и экономический кризис повысили интерес жителей Башкирии к недвижимости. По данным НБКИ, в июне в регионе зарегистрировали 41,14 тыс. ипотечных кредитов, по сравнению с июнем прошлого года прирост составил 4%. В июле Росреестр отметил резкое увеличение количества сделок по льготной ипотеке на новостройки под 6,5%: если в начале месяца было зарегистрировано 335 сделок, то уже к середине июля их количество составило 1,1 тыс.
Но этот подъем не гарантирует рынку первичного жилья начало беззаботной жизни. Креативное агентство BezNebes, специализирующееся на комплексном маркетинговом сопровождении застройщиков, провело экспертный опрос среди крупных застройщиков столицы Башкирии и оценило ситуацию.
«Нам повезло»
Застройщики региона продолжили работать во время самоизоляции. Это позволило снизить напряженность на строительном рынке и вовремя исполнять свои обязательства. Представители всех опрошенных компаний отметили, что за короткое время им удалось перевести на удаленный режим работы офисных сотрудников. Существующие возможности по дистанционной регистрации сделок пользовались спросом. Также застройщики отметили повышение мотивации персонала – выросла ценность рабочих мест в принципе.
«В самом начале самоизоляции мы вынуждены были приостановить стройку – решали вопросы с пропусками и обеспечением санитарных норм, – рассказывает руководитель отдела маркетинга «Талан-Уфа» Елена Гарипова. – У офисных сотрудников рабочий день стал длиннее и интенсивнее – вопросы и задачи решались онлайн по мере их поступления, необходимо было сохранить бесперебойность всех бизнес-процессов. Что касается перехода на удаленную работу, то компания была к ней подготовлена. С прошлого года сотрудники управляющей компании «Талан» в Ижевске по четвергам работают дистанционно. Оперативно тиражировать этот опыт по всей России не составило большого труда».
«Режим самоизоляции не стал тормозом ни для покупателей, ни для опытных застройщиков. Но все-таки нам пришлось искать новые возможности, которые позволили сохранить репутацию, качество, стоимость жилья и сроки сдачи. Выходом стала акция «Строим на свои», когда покупатель вносит первоначальный взнос в размере 300 тыс. рублей, а остаток суммы – уже только при оформлении жилья в собственность»,– делится опытом маркетолог ГК «СУ № 1» Альфия Латыпова.
Взрывной спрос на отдельные объекты
«Недавно в правительстве приняли решение облагать налогами доходы от вкладов свыше миллиона рублей, – отмечает заместитель генерального директора по работе с клиентами ГК «Жилстройинвест» Иван Зорин. – Многие решили, что платить придется налог на сам вклад, и начали забирать деньги из банков, что спровоцировало резкий рост наличности у населения. В дополнение к этому сократились процентные ставки по вкладам. Люди смекнули и пошли к застройщикам. В итоге у нас получилось так, что май и июнь этого года по продаже квартир стали самыми успешными месяцами в истории нашей компании. И это, в первую очередь, касается сегмента бизнес-класса (от пяти млн рублей и выше). Произошел своего рода взрыв, люди начали вкладывать свои деньги в недвижимость».
«Было кратковременное снижение спроса на недвижимость в конце марта – начале апреля. Но уже в середине апреля благодаря переходу на удаленный режим работы мы зафиксировали большой интерес к сделкам с недвижимостью. Наши специалисты в режиме онлайн решали задачи по бронированию, оформлению сделок, выпуску электронных цифровых подписей и подаче на электронную регистрацию в Росреестр. Если раньше эта услуга была востребована преимущественно у покупателей из других регионов, то в период самоизоляции ею активно пользовались и жители Уфы. К тому же с 20 апреля начала действовать льготная ипотечная ставка 6,5 %, что в свою очередь также поддержало спрос на недвижимость», – говорит PR-специалист «Первого Треста» Наталья Всесвятская.
По словам заместителя директора по развитию компании «СтроиТЭК» (ЖК «Старый центр») Азата Каримова, в марте спрос аномально вырос, в апреле вернулся на ранее прогнозируемые значения, а в мае существенно упал. В июне и июле спрос вернулся к аномально высоким значениям, учитывая традиционно низкий интерес в летнее время.
«У людей появилась потребность срочно и выгодно вложить деньги в период нестабильности. Кроме того, появилась льготная ипотека на покупку недвижимости на первичном рынке, что сделало такое вложение еще более привлекательным. Поэтому спрос на новостройки сохраняется», – соглашается Елена Гарипова.
Начальник отдела маркетинга компании «Стройфедерация» Руслан Рахимов также отметил падение спроса в начале введения ограничений. Однако со снижением ипотечных ставок интерес покупателей начал расти, а затем стабилизировался. Отсутствие ажиотажа застройщик объясняет тем, что в его строящемся жилом комплексе почти не осталось квартир площадью менее 60 кв. м, только трех– и четырехкомнатные.
Шесть из восьми опрошенных застройщиков отметили рост спроса на первичную недвижимость с момента введения ограничений из-за коронавируса. Тем не менее, по данным Росреестра, в первом полугодии 2020 года количество зарегистрированных договоров долевого участия в долевом строительстве снизилось на 41% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В статистике учитывались ДДУ на разные типы недвижимости и договоры переуступки.
К загородному малоэтажному строительству интерес снизился. Как рассказал маркетолог ГК «Строительный трест» (ЖК «8 марта Village») Андрей Селищев, первые недели апреля сопровождались абсолютной тишиной, затем спрос начал медленно расти, но конверсия из качественной заявки в продажу упала в разы, и показатель долго стоял на месте.
Повышенный спрос на отдельно взятые объекты может объясняться не только их ликвидностью, но и тем, что застройщики оперативно отреагировали на ситуацию, смогли выйти с предложением на покупателей, желающих сохранить свои сбережения, и качественно обработать их запросы.
«Решающую роль для хороших продаж сыграли три фактора, – говорит директор по маркетингу и совладелец креативного агентства BezNebes Илья Филиппов. – Первый – это насколько хорошо и качественно застройщик смог организовать систему интернет-маркетинга, настроить основные каналы по привлечению клиентов – контекстную рекламу в Яндексе и Google, таргетированную рекламу, в особенности в Instagram, грамотно владеть аналитикой, измеряя эффективность каждого канала. Вторым фактором привлечения клиентов стало наличие качественной 3D-модели жилого комплекса – от нее очень сильно зависит восприятие жилого комплекса: люди могут удаленно, без посещения объекта, сформировать представление о нем. Третий важнейший фактор – наличие проработанной CRM-системы у застройщика и подробных инструкций для отдела продаж по работе с этой системой. Это позволяет качественно обрабатывать заявки, которые приходят из совершенно разных источников, оценивать работу отдела продаж. Успешные застройщики во время ограничений по коронавирусу внесли дополнительные изменения в свои CRM системы для того, чтобы сотрудники могли работать с клиентами по большинству этапов воронки продаж дистанционно».
Две крайности
По мнению большинства опрошенных экспертов, основной спрос покупателей первичной недвижимости в Уфе приходится на однокомнатные квартиры эконом-класса без «лишних» квадратных метров. Второе популярное направление – бизнес-класс. Дополнительные метры в виде парковок и кладовок стали менее актуальными. Спрос на коммерческую недвижимость в целом тоже упал, наиболее выигрышные форматы в этом сегменте – помещения площадью 30-50 кв. м. Что касается рынка загородной недвижимости, то его представители не подтверждают всплеска, который эксперты рынка предрекали на фоне самоизоляции.
«На рынке есть мнение, что сейчас в абсолютном ауте коммерческая недвижимость, а загородное жилье переживает чуть ли не лучшие времена. Мы со своей стороны можем отметить ровно обратное – несмотря на цены выше среднерыночных, наши коммерческие помещения, лишь недавно вышедшие на рынок, пользуются весьма достойным спросом, а по загородной недвижимости динамика крайне негативная», – отмечает Андрей Селищев.
По словам Альфии Латыповой, покупатели ищут оптимальные варианты по квадратуре и цене, поэтому из-за нескольких «лишних» метров покупатель может отказаться от предложения в пользу более доступного варианта. Поэтому в ГК «Строительное управление № 1» сделали в своем новом жилом комплексе LifePark, объекты которого скоро поступят в продажу, акцент на одно- и двухкомнатные квартиры, уменьшив их площадь на 5–10%, одновременно повысив эргономику полезного пространства. Планировки второй очереди комплекса также могут быть пересмотрены в зависимости от спроса.
В «Стройфедерации» также констатируют спрос на квартиры небольшой площади, отмечая, что полнометражные квартиры уфимцы покупают ближе к стадии завершения строительства.
Есть ли выбор у инвесторов?
Перед вступлением в силу поправок в законодательство о долевом участии в строительстве уфимские застройщики постарались начать строить по старым правилам как можно больше объектов. Спустя год-полтора эти объекты находятся на финальной стадии строительства, наиболее ликвидные с точки зрения инвесторов варианты раскуплены. Новые проекты с использованием эскроу-счетов не отличаются низкими ценами на начальном этапе строительства. Застройщики отмечают, что в нынешних условиях у инвесторов уже не будет баснословных заработков, однако по сравнению с банковскими вкладами первичная недвижимость остается привлекательной. Кроме того, ценам на недвижимость еще есть, куда расти.
По мнению Азата Каримова, рынок насыщен интересными проектами, в том числе с точки зрения инвестиций: «Хорошим доказательством этого является приход на уфимский рынок компаний из других регионов, таких как “Унистрой”. В целом цена на рынке не очень высокая по сравнению с другим городами-миллиониками. Это дает основание полагать, что цены будут стремиться к таким городам, как Казань и Екатеринбург, особенно в сегментах комфорт и бизнес. Поэтому у инвестора есть возможность заработать».
Андрей Селищев считает, что частный инвестор уже давно не может заработать те же баснословные проценты, что десять лет назад. «Застройщики стараются забрать как можно больше прибыли себе, а не раздавать ее всем желающим заработать. С появлением проектного финансирования доход частных инвесторов заметно снизится. Поэтому речь будет идти, скорее, о сохранении своих средств с пересчетом на инфляцию, а в каких-то случаях будет риск уменьшения стоимости активов на фоне рыночной ситуации и нарастания депрессивной социальной среды, если речь идет об эконом-классе в отдаленных районах».
Елена Гарипова отмечает, что на рынок Уфы выходят новые, достойные объекты. Но соглашается, что классические виды вложения денег в недвижимость теряют актуальность: «Раньше с учетом рисков можно было купить квартиру в новостройке на стадии котлована и после сдачи дома продать ее на 30% дороже. С появлением проектного финансирования всю необходимую сумму застройщику дает банк, и продавать квартиры на старте по очень низкой цене застройщику невыгодно».
Чего ждать от рынка новостроек?
Застройщики прогнозируют рост цен и повышение спроса на современные проекты для жизни.
Пандемия никак не повлияла на планы по запуску новых проектов у «Первого Треста». В середине июня застройщик открыл продажи жилого комплекса Grand&Grand, в скором времени планируется запуск еще нескольких новых проектов. Застройщик ожидает повышение интереса к сделкам с недвижимостью со второй половины августа, когда закончится период отпусков. Что касается снижения цен, которое прогнозируют некоторые московские эксперты, то все не так просто: маржинальность региональных проектов намного ниже столичных. Снижать цены на фоне обязательств по проектному финансированию, падения курса рубля и повышения стоимости строительных работ и иностранных комплектующих никто не будет.
В ГК «Строительное управление № 1» прогнозируют, что стоимость проектов будет расти. С падением доходов населения спрос может перераспределиться – покупатели бизнес-класса уйдут в комфорт, из комфорта – спустятся в эконом, а те, кто не сможет себе позволить эконом, уйдут на вторичный рынок или вовсе откажутся от покупки.
В ГК «Строительный трест» планируют наращивать объемы, отмечая необходимость еще более кропотливого планирования проектов. При этом застройщик не видит возможностей для снижения цен на качественный продукт – они могут только повышаться. Снижение спроса при таком раскладе повлечет за собой пересмотр маркетинговой стратегии.
В «Талане» считают, что спрос будет только увеличиваться. На рынок выводятся новые, сильные жилые комплексы, которые значительно выигрывают по потребительским характеристикам и качеству у вторичной недвижимости. Также роль сыграет льготная программа ипотечного кредитования, которая стимулирует покупки на первичном рынке. Что касается цен, то у каждого проекта есть финансовые модели. Снижение стоимости возможно только за счет оптимизации проектов, их упрощения, отказа от каких-то решений. А по проектам, реализуемым за счет банковского проектного финансирования, снижение цен в принципе не представляется возможным – средневзвешенная цена согласована и контролируется банком, плюс в финансовую модель заложены банковские проценты по проектному финансированию.
В «СтроиТЭКе» соглашаются, что из-за увеличения себестоимости строительства во время пандемии и неблагоприятной экономической ситуации у застройщиков не будет возможности существенно снижать цены. Что касается перспективных проектов, то после самоизоляции покупатели будут обращать большее внимание на организацию общественных пространств в жилых комплексах и оценивать их с точки зрения удобства для жизни.
Если говорить о ситуации на российском рынке новостроек, то, согласно отчету Центра стратегических разработок (ЦСР), большинство застройщиков по итогам 2020 года из-за кризиса ожидают снижение темпов ввода жилья. К началу лета на рынке недвижимости наблюдались пессимистические настроения относительно финансовых перспектив: 89% застройщиков прогнозируют снижение прибыли по итогам 2020 года. Более 55% опрошенных ЦСР застройщиков ожидают, что докризисных объемов удастся достичь не ранее 2024 года. По данным Национального рейтингового агентства, в 2020 году по всей России будет введено около 40 млн кв. м жилья, что на 7% меньше уровня 2019 года: таких низких темпов строительства не было последние десять лет.
- Застройщик ООО СЗ "СТЭК", проектная декларация на сайте центруфа.рф
- Застройщик ООО СЗ "Небо столицы", проектная декларация на сайте наш.дом.рф
- Застройщик ООО ИСК СТРОЙФЕДЕРАЦИЯ, проектная декларация на сайте наш.дом.рф