Спрос опередил сдачу

Промежуточные итоги

В первом полугодии на первичном рынке жилья Петербурга и области объем спроса составил 1,85 млн кв. м и превысил показатели стабильных лет развития рынка (первое полугодие 2015 и 2017 годов). За второй квартал, за счет активных мая и июня, было продано около 830 тыс. кв. м жилья, что превосходит прогнозы многих экспертов. При этом ввод жилья в первом полугодии составил рекордно низкие 650 тыс. кв. м — при плане 1 млн кв. м.

Активные продажи в мае и июне позволили рынку преодолеть апрельское снижение и выйти на достаточно высокие показатели по итогам полугодия, даже несмотря на несколько недель работы в режиме самоизоляции и перевода офисов в онлайн. Покупательский интерес серьезно поддержала ипотека: по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в июне с ее использованием заключалось около 80% сделок. При этом доля льготной ипотеки в объеме всех ипотечных сделок у разных застройщиков составила в среднем более 90%.

Придержать проекты

«С точки зрения реализации жилья даже коронавирус не особенно повлиял на ситуацию. Застройщикам очень сильно помогла льготная ипотека со ставкой 6,5%»,— замечает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».

Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, говорит, что по итогам полугодия можно подтвердить тенденцию на сокращение количества проектов — примерно в три раза. «Это в целом логично, потому что период сложный и многие застройщики пересматривают свои стратегии»,— указывает она.

Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, говорит, что сегодня одна из самых заметных тенденций — сужение предложения. «За первое полугодие 2020 года в Петербурге стартовало почти в два раза меньше проектов, чем за аналогичный период годом ранее. Проекты, которые вышли на рынок, сейчас составляют всего 5% от всех проектов, которые находятся в активной стадии строительства. Кроме того, аналитики фиксируют смещение спроса в границы Санкт-Петербурга, поэтому новых жилых комплексов в Ленинградской области практически нет»,— отмечает господин Коновалов.

В связи с особыми условиями работы во втором квартале этого года все застройщики наблюдали крайне неравномерное распределение спроса в апреле и мае. В конце весны благодаря появлению программы господдержки процент сделок с применением ипотеки серьезно вырос. «В комфорт-классе суммарно в мае и июне интерес между покупкой однокомнатных и двухкомнатных квартир разделился поровну. Доля сделок по этим типам квартир в наших проектах составляет примерно по 40%. Средняя площадь покупки — 52 кв. м, средний бюджет составил 4,9 млн рублей. В бизнес-сегменте наши аналитики фиксируют интерес к покупке многокомнатных квартир. Половина сделок (52%) приходится на двухкомнатные квартиры, трехкомнатные квартиры составляют 31% сделок, а на однокомнатные пришлось всего 17%. Средняя площадь покупки — 64 кв. м, средний бюджет 8,4 млн рублей»,— рассказывает господин Коновалов.

Цены идут вверх

Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что средние цены в июне продолжили свой рост: в классе масс-маркет в Петербурге прирост составил 1,4% за месяц (и уже +7,6% с начала года), до 123,3 тыс. рублей, в пригородах — 1,5%, до 80,3 тыс. рублей.

«Рост цен вызван, в том числе, рекордно низким для рынка пополнением предложения. В первом полугодии на рынок вывели всего 1 млн кв. м жилья, в то время как в аналогичном периоде 2019 года этот показатель составлял 2,59 млн кв. м, то есть произошло падение на 61%. Многие застройщики скорректировали свои стратегии в связи с коронавирусом. Кроме того, в условиях работы с эскроу-счетами подготовка к старту проектов стала занимать более продолжительное время, чем раньше»,— говорит госпожа Трошева.

Два фактора

Роман Мирошников говорит, что сегодня на ценообразование влияют два ключевых момента: первый — это инфляция, второй — переход на проектное финансирование и эскроу-счета.

Директор группы «Аквилон» Виталий Коробов говорит: «Рост цен на квартиры в проектах "Аквилона" в первом полугодии 2020 года составил от 7 до 15%. В компании принято динамическое ценообразование, поэтому мы повышаем цены на те или иные типы квартир в зависимости от активности спроса. Например, в ЖК "FoRest Аквилон" в Приморском районе однокомнатные квартиры за шесть месяцев подорожали примерно на 12%». Он считает, что главной особенностью полугодия стала реакция рынка на карантин: в апреле покупатели приостановили сделки, а застройщики удерживали цены. «Однако уже в мае спрос вернулся на прежний уровень и продолжил расти в июне»,— замечает господин Коробов.

Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», говорит, что в первом полугодии цены продолжили плавный рост, начавшийся год назад. «С одной стороны, на застройщиков давит рост себестоимости, а также переход на эскроу. Все большее количество проектов реализуется по новой схеме, которая "добавляет" к себестоимости 5–6 тыс. рублей на квадратный метр за счет процентов за проектное финансирование. С другой стороны, предложение сокращается более активными темпами, нежели спрос. Спрос был поддержан госпрограммами субсидирования ипотеки плюс застройщики достаточно оперативно включились в процесс субсидирования ставок, и мы увидели нереальные еще полгода назад цифры 0,5%. Цена "квадрата" будет увеличиваться и далее, опережая инфляцию, рост по итогам года составит примерно 10%»,— уверен эксперт.

Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, указывает, что с рынка постепенно вымывается предложение, которое реализуется по «старым правилам», и выходят проекты, реализующиеся через эскроу-счета, стоимость которых уже на старте выше в среднем на 7–12%.

Метражи растут

Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК», замечает: «Рост цен на строящееся жилье наблюдается практически во всех городах России. В Петербурге он составил около 7% в отношении квадратного метра и около 8%, если судить по стоимости реализованных квартир. Эта разница обусловлена подешевевшей ипотекой, таким образом, покупатели стали пересматривать свой выбор в сторону увеличения метража. Кстати, в Москве цены не выросли. Что говорит о том, что петербургский рынок еще далек от перегрева».

На петербургском рынке ипотека также предопределила и рост цен. На фоне повышения спроса и номинального увеличения покупательной способности (за счет снижения переплат по кредитам) квадратный метр продолжил дорожать. И пока потенциал роста цен на 2020 год еще не исчерпан, уверен господин Мохнарь.

Себестоимость строительства продолжает расти. В первом полугодии цены на материалы увеличились на 3–15%, в зависимости от позиций. На текущие проекты этот фактор влияет в меньшей степени, поскольку большинство контрактов с поставщиками и подрядчиками заключается по фиксированным ценам на весь строительный цикл. «Сметы на новые проекты составляются с учетом подорожания — как текущего, так и потенциального. Поэтому ситуация, при которой ипотека станет еще дешевле, а стоимость метра останется неизменной, в Петербурге невозможна»,— уверен господин Мохнарь.

Олег Привалов

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...