В первом полугодии на первичном рынке жилья Петербурга и области объем спроса составил 1,85 млн кв. м и превысил показатели стабильных лет развития рынка (первое полугодие 2015 и 2017 годов). За второй квартал, за счет активных мая и июня, было продано около 830 тыс. кв. м жилья, что превосходит прогнозы многих экспертов. При этом ввод жилья в первом полугодии составил рекордно низкие 650 тыс. кв. м — при плане 1 млн кв. м.
Активные продажи в мае и июне позволили рынку преодолеть апрельское снижение и выйти на достаточно высокие показатели по итогам полугодия, даже несмотря на несколько недель работы в режиме самоизоляции и перевода офисов в онлайн. Покупательский интерес серьезно поддержала ипотека: по данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в июне с ее использованием заключалось около 80% сделок. При этом доля льготной ипотеки в объеме всех ипотечных сделок у разных застройщиков составила в среднем более 90%.
Придержать проекты
«С точки зрения реализации жилья даже коронавирус не особенно повлиял на ситуацию. Застройщикам очень сильно помогла льготная ипотека со ставкой 6,5%»,— замечает Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».
Вера Сережина, директор управления стратегического маркетинга группы RBI, говорит, что по итогам полугодия можно подтвердить тенденцию на сокращение количества проектов — примерно в три раза. «Это в целом логично, потому что период сложный и многие застройщики пересматривают свои стратегии»,— указывает она.
Дмитрий Коновалов, управляющий партнер Glorax Development, говорит, что сегодня одна из самых заметных тенденций — сужение предложения. «За первое полугодие 2020 года в Петербурге стартовало почти в два раза меньше проектов, чем за аналогичный период годом ранее. Проекты, которые вышли на рынок, сейчас составляют всего 5% от всех проектов, которые находятся в активной стадии строительства. Кроме того, аналитики фиксируют смещение спроса в границы Санкт-Петербурга, поэтому новых жилых комплексов в Ленинградской области практически нет»,— отмечает господин Коновалов.
В связи с особыми условиями работы во втором квартале этого года все застройщики наблюдали крайне неравномерное распределение спроса в апреле и мае. В конце весны благодаря появлению программы господдержки процент сделок с применением ипотеки серьезно вырос. «В комфорт-классе суммарно в мае и июне интерес между покупкой однокомнатных и двухкомнатных квартир разделился поровну. Доля сделок по этим типам квартир в наших проектах составляет примерно по 40%. Средняя площадь покупки — 52 кв. м, средний бюджет составил 4,9 млн рублей. В бизнес-сегменте наши аналитики фиксируют интерес к покупке многокомнатных квартир. Половина сделок (52%) приходится на двухкомнатные квартиры, трехкомнатные квартиры составляют 31% сделок, а на однокомнатные пришлось всего 17%. Средняя площадь покупки — 64 кв. м, средний бюджет 8,4 млн рублей»,— рассказывает господин Коновалов.
Цены идут вверх
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», говорит, что средние цены в июне продолжили свой рост: в классе масс-маркет в Петербурге прирост составил 1,4% за месяц (и уже +7,6% с начала года), до 123,3 тыс. рублей, в пригородах — 1,5%, до 80,3 тыс. рублей.
«Рост цен вызван, в том числе, рекордно низким для рынка пополнением предложения. В первом полугодии на рынок вывели всего 1 млн кв. м жилья, в то время как в аналогичном периоде 2019 года этот показатель составлял 2,59 млн кв. м, то есть произошло падение на 61%. Многие застройщики скорректировали свои стратегии в связи с коронавирусом. Кроме того, в условиях работы с эскроу-счетами подготовка к старту проектов стала занимать более продолжительное время, чем раньше»,— говорит госпожа Трошева.
Два фактора
Роман Мирошников говорит, что сегодня на ценообразование влияют два ключевых момента: первый — это инфляция, второй — переход на проектное финансирование и эскроу-счета.
Директор группы «Аквилон» Виталий Коробов говорит: «Рост цен на квартиры в проектах "Аквилона" в первом полугодии 2020 года составил от 7 до 15%. В компании принято динамическое ценообразование, поэтому мы повышаем цены на те или иные типы квартир в зависимости от активности спроса. Например, в ЖК "FoRest Аквилон" в Приморском районе однокомнатные квартиры за шесть месяцев подорожали примерно на 12%». Он считает, что главной особенностью полугодия стала реакция рынка на карантин: в апреле покупатели приостановили сделки, а застройщики удерживали цены. «Однако уже в мае спрос вернулся на прежний уровень и продолжил расти в июне»,— замечает господин Коробов.
Денис Заседателев, генеральный директор операционного бизнеса ГК «Ленстройтрест», говорит, что в первом полугодии цены продолжили плавный рост, начавшийся год назад. «С одной стороны, на застройщиков давит рост себестоимости, а также переход на эскроу. Все большее количество проектов реализуется по новой схеме, которая "добавляет" к себестоимости 5–6 тыс. рублей на квадратный метр за счет процентов за проектное финансирование. С другой стороны, предложение сокращается более активными темпами, нежели спрос. Спрос был поддержан госпрограммами субсидирования ипотеки плюс застройщики достаточно оперативно включились в процесс субсидирования ставок, и мы увидели нереальные еще полгода назад цифры 0,5%. Цена "квадрата" будет увеличиваться и далее, опережая инфляцию, рост по итогам года составит примерно 10%»,— уверен эксперт.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, указывает, что с рынка постепенно вымывается предложение, которое реализуется по «старым правилам», и выходят проекты, реализующиеся через эскроу-счета, стоимость которых уже на старте выше в среднем на 7–12%.
Метражи растут
Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК», замечает: «Рост цен на строящееся жилье наблюдается практически во всех городах России. В Петербурге он составил около 7% в отношении квадратного метра и около 8%, если судить по стоимости реализованных квартир. Эта разница обусловлена подешевевшей ипотекой, таким образом, покупатели стали пересматривать свой выбор в сторону увеличения метража. Кстати, в Москве цены не выросли. Что говорит о том, что петербургский рынок еще далек от перегрева».
На петербургском рынке ипотека также предопределила и рост цен. На фоне повышения спроса и номинального увеличения покупательной способности (за счет снижения переплат по кредитам) квадратный метр продолжил дорожать. И пока потенциал роста цен на 2020 год еще не исчерпан, уверен господин Мохнарь.
Себестоимость строительства продолжает расти. В первом полугодии цены на материалы увеличились на 3–15%, в зависимости от позиций. На текущие проекты этот фактор влияет в меньшей степени, поскольку большинство контрактов с поставщиками и подрядчиками заключается по фиксированным ценам на весь строительный цикл. «Сметы на новые проекты составляются с учетом подорожания — как текущего, так и потенциального. Поэтому ситуация, при которой ипотека станет еще дешевле, а стоимость метра останется неизменной, в Петербурге невозможна»,— уверен господин Мохнарь.