Введенные на фоне внезапной вспышки COVID-19 ограничительные меры стали причиной серьезного экономического спада. Но пока его последствия для девелоперов премиальной недвижимости остаются менее существенными: некоторым из них удалось сохранить динамику продаж на докризисном уровне. О том, насколько сложно удержать спрос и как будет меняться рынок премиального жилья, рассказал управляющий партнер ANT Development Гювен Дюндар.
Управляющий партнер ANT Development Гювен Дюндар
Управляющий партнер ANT Development Гювен Дюндар
— В самом начале кризиса много говорили о том, что для девелоперов премиального жилья его последствия будут менее ощутимы. Сейчас можно подтвердить, что этот сегмент действительно оказался более устойчивым?
— Нельзя говорить, что кризис никак не повлиял на премиальный сегмент. Реальные последствия можно будет оценить в конце июля, когда мы увидим результаты работы за второй квартал. Но, конечно, влияние негативных тенденций на премиальный сегмент оказалось меньше, чем на жилье комфорт- и бизнес-класса. Покупатели на этом рынке видят, что премиальная недвижимость сегодня — один из наиболее безопасных инвестиционных инструментов. По опыту прошлых кризисов инвесторы понимают: после экономического спада стоимость элитной недвижимости всегда растет. Такие клиенты выбирают проекты с хорошим расположением и от надежных застройщиков, понимая, что такая покупка — более выгодное вложение, чем сохранение рублевого капитала.
— Почему кризис провоцирует рост цен на премиальную недвижимость?
— В этом сегменте традиционно больше валютная составляющая, падение рубля приводит к естественному подорожанию.
— Какую долю сделок формируют инвестиционные?
— У нас этот показатель составляет 20–25%, думаю, он сохранится примерно на том же уровне, особенно в первый год реализации, когда инвестиционные сделки наиболее выгодны. В то же время в «Поклонной 9» мы видим и высокую долю покупок для собственного проживания, что говорит о востребованности нашего продукта.
— Опыт пандемии как-то поменяет приоритеты покупателей?
— Да, во время карантина мы все сидели дома и поняли, что не так уж важно, находитесь вы в квартире площадью 100 кв. м или 150 кв. м. У людей было время задуматься над тем, как и где они живут. После кризиса покупатели начнут больше задумываться о локации собственного жилья и доступной в нем инфраструктуры. Москва — один из крупных мегаполисов, но с точки зрения наличия сервисов обслуживания она не занимает лидирующих позиций. Последние 5–10 лет девелоперы здесь активно развивались, реализуя качественные проекты, но они практически не развивали их сервисную составляющую. Но сейчас наличие качественного обслуживания и проработанного комьюнити в комплексе, где вы живете, будет играть все более значительную роль.
— Вы ждете, что текущий кризис в России будет тяжелее или легче, чем предыдущие два?
— Тяжелее было его начало. Прошлые кризисы носили финансовый характер, их было намного проще прочувствовать и спрогнозировать, подготовить бизнес. Пандемия COVID-19 наступила неожиданно, никто не понимал, как лучше действовать, мы больше сомневались в принятии решений.
— Принятые меры оказались действенными?
— В выигрышном положении оказались девелоперы, которые смогли предоставить клиентам дополнительную поддержку. На примере «Поклонной 9» могу сказать, что темпы продаж никак не снизились. Мы вовремя отреагировали на ситуацию, приняв комплекс мер: самостоятельно начали субсидировать ипотеку, увеличили с двух до трех лет период беспроцентной рассрочки. Это реально поддерживало потенциальных покупателей. В итоге продажи «Поклонной 9» оказались лучше, чем в докризисные месяцы, февраль и март.
— Как московский девелопмент изменится на фоне кризиса?
— На фоне перехода рынка на эскроу-счета на рынке остаются более надежные девелоперы, с хорошими финансовыми показателями. Такие игроки имеют большой опыт, учитывают международную экспертизу. Одновременно на рынке сохраняется высокая конкуренция, на фоне которой покупатели становятся все более требовательными. Мы прогнозируем, что будет меняться прежде всего подход к сервисному обслуживанию жилья: оно больше не будет восприниматься как один человек на ресепшене и магазины на первых этажах (стрит-ритейл). Уровень однозначно вырастет. Раньше девелоперы уходили из проекта сразу после его сдачи, передавая в управление сторонней компании. Они не думали, как жизнь покупателя в комплексе будет строиться дальше. Сейчас такой подход будет становиться все менее распространенным, девелоперы будут сами управлять проектами, поддерживая определенный уровень жизни в своих проектах. Комплексное управление проектом после его сдачи будет формировать имидж девелопера.
— Ваша компания активно работает в генподрядном бизнесе, это направление как-то пострадало на фоне ограничений?
— Мы не работали только месяц: с 12 апреля до 12 мая. В Москве у нас большой объем строительства, который обеспечивают около 40 тыс. рабочих, этот объем удалось сохранить — для этого были приняты все возможные меры. 13 мая мы успешно вернулись к работе и продолжаем строить.
— В дальнейшем вы будете искать новые контракты генподряда или переориентируетесь на собственные проекты?
— Для нас это два отдельных направления бизнеса. В качестве генподрядчика мы занимаемся большим числом проектов, за последние пять лет этот объем увеличился примерно в три раза. Я рассчитываю, что рост продолжится, такие амбиции у компании есть. В то время как в качестве девелопера планируем сконцентрироваться на реализации проектов по строительству премиального и элитного жилья. У нас есть международный опыт, инновационные решения, высокий уровень сервиса — мы хотим поднять планку московского премиального рынка недвижимости.
— Вы уже смотрите какие-то участки для новых собственных проектов или пока концентрируетесь на том, что есть?
— В нашем портфеле есть еще три площадки, которые пока не были заявлены. Сейчас идет проектирование. Они располагаются в центре Москвы, планируем также построить здесь жилье премиального сегмента.
— Когда вы планируете их вывести?
— Старт продаж одного из проектов планируем открыть уже этим летом — это элитный жилой комплекс на Кутузовском проспекте, возле парка Победы, название которого говорит само за себя — Victory Park Residences. О двух других заявим чуть позже, скорее всего уже в следующем году.
— Кризис как-то скорректировал эти планы?
— Нет, для нас ничего не изменилось. Мы верим в московский рынок, он развивается и будет развиваться как минимум 20 лет.
— Можно говорить о том, что ситуация в Москве сейчас развивается хуже или лучше, чем в других мировых столицах?
— Примерно так же. В США и Великобритании власти в период кризиса приняли очень большой объем мер, направленный на поддержку бизнеса. В России этот процесс начался несколько позже, сейчас меры в основном направлены на поддержку жилья массового сегмента и малого бизнеса.
— Девелоперам премиального жилья нужна господдержка или этот рынок сам может успешно пережить кризис?
— Рынок действительно может справиться сам. В последнее время дополнительную нагрузку на бизнес создает рост налога на землю и переход на эскроу-счета, который привел к увеличению стоимости заемного финансирования. Суммарно себестоимость строительства на этом фоне увеличилась на 8–10%. Сейчас это способствует дополнительному росту цен на недвижимость. Инвесторы сомневаются, какими будут следующие два года, они с опаской смотрят на старт новых проектов. Все будет зависеть от того, каким будет темп продаж в следующем году на фоне увеличения стоимости премиальной недвижимости.
OOO «Специализированный застройщик «Поклонная»»
С проектной декларацией можно ознакомиться на сайте www.p9.moscow