Коронавирусная пандемия в начале 2020 года лишь на короткое время смогла приостановить повышение цен на недвижимость, которое наблюдалось весь прошлый год. Эксперты рынка уже в июне заявили о возобновлении роста стоимости новостроек. Часть из них ожидают резкого скачка в ближайшие месяцы.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ / купить фото
Движение недвижимости
Экономический кризис, обусловленный пандемией COVID-19 в начале 2020 года, в отличие от многих других, имеет четкие временные границы, укладываясь в период вынужденной самоизоляции. И хотя победа над пандемией не достигнута, сфера жилой недвижимости демонстрирует новые рубежи роста цен после непродолжительной заморозки.
«Самый сложный период на рынке недвижимости был отмечен в первые две недели апреля, когда спрос снизился в среднем на 70%. Шоковое состояние отмечалось у всех участников рынка: покупатели были уверены, что приобрести недвижимость в сложившихся условиях практически невозможно, продавцы приостановили показы своих объектов»,— вспоминает директор федеральной компании в сфере недвижимости и ипотеки «Этажи» Ильдар Хусаинов.
По его словам, на фоне неопределенности и нестабильной ситуации цены на недвижимость в период с марта по апрель вели себя крайне неоднозначно: на вторичном рынке часть собственников предпочитала делать скидки реальным покупателям до 5–7%, другая часть, наоборот, поднимала стоимость продажи своих объектов. В целом же в первой половине апреля наметился тренд на снижение средней стоимости жилья, который продолжался в течение 2-3 недель по 0,1–0,2% в неделю. «Однако в мае 2020 года по сравнению с тем же месяцем прошлого года спрос на недвижимость в среднем увеличился на 25%, вместе с тем выросли и цены»,— говорит Ильдар Хусаинов.
Рост спроса после снятия большинства ограничений отмечает и руководитель направления вторичной недвижимости в «Авито недвижимость» Руслан Закирьянов. По его информации, происходит увеличение интереса к сделкам с недвижимостью: количество активных пользователей на конец мая и начало июня по всей стране на площадке выросло на 43,2% год к году, а общее количество запросов контактов продавца — на 17,4%. Наблюдается последовательное увеличение цен и в крупных городах Сибирского федерального округа.
Наиболее заметную динамику роста средней стоимости квадратного метра на первичном рынке эксперты отмечают в Кемерово и Новосибирске, где она выросла с начала года на 11% (до 48 тыс. руб. и 72 тыс. руб. соответственно), в Омске — 0,8% (до 39 тыс. руб.), в Красноярске — на 3,7% (до 58 тыс. руб.).
Однако изменение цен на объекты конкретного застройщика может отличаться от средних по региону. Так, по информации директора по продажам ГК «КПД-газстрой» — застройщика новосибирского микрорайона «Чистая слобода» — Валерия Коваленко, с января по май 2020 года средняя стоимость квадратного метра выросла в среднем на 4%.
Поддержка подорожания
Такой разворот в движении цен эксперты рынка объясняют сочетанием различных факторов, среди которых и льготирование государством ставок по ипотечному кредитованию, стартовавшее в середине апреля. «Сокращение ипотечных ставок, активное использование материнского капитала при покупке недвижимости позволили снизить итоговую стоимость недвижимости и стали катализатором повышения спроса. Естественно, такой рост отразился и на цене, которая в большей части городов начала увеличиваться за счет полученной дельты»,— считает Ильдар Хусаинов.
Господдержка привела к изменению структуры спроса, повысив возможности приобретения жилья невысокого ценового диапазона. При среднем росте доли ипотечных сделок в портфеле продаж на 10–15% усиление спроса произошло в категории наиболее ликвидных квартир — однокомнатных и студий, сообщает Валерий Коваленко. Ранее застройщики отмечали спрос населения на двухкомнатные и больше квартиры. «Сегодня достаточно иметь от 15 до 20% от стоимости, чтобы зайти в сделку»,— объясняет ситуацию директор по продажам.
При этом продолжающееся снижение ключевой ставки Банка России дает основания прогнозировать снижение стоимости жилищных займов независимо от продления госпрограммы поддержки. «Процентные ставки снижены до ноября, а к концу года даже при отмене госпрограммы базовая стоимость кредита, скорее всего, достигнет аналогичного уровня»,— не исключают в строительной компании «Брусника.Сибакадемстрой».
Еще одной причиной роста цен на жилую недвижимость в течение последнего месяца Руслан Закирьянов называет отложенный спрос, который накопился у потребителей за время карантина. По мнению эксперта, люди ждали первой удобной возможности, чтобы вернуться к незавершенным сделкам, и сейчас интерес к рынку недвижимости не только достиг докризисного уровня, но уже превысил показатели 2019 года.
«Сегодня мы видим значительный всплеск спроса на квартиры в новостройках, но это тот самый отложенный спрос, вызванный карантином»,— говорит и Валерий Коваленко.
За ростом рост
Учитывая, что рост цен на жилую недвижимость произошел даже не на исходе пандемического кризиса, а лишь по завершении его карантинной стадии, нет оснований предполагать разворот этого тренда как в ближайшее время, так и до конца года. Ильдар Хусаинов на фоне политики снижения ипотечных ставок и стимулирования спроса считает крайне важным, чтобы правительственные меры для стимулирования строительного рынка дали свой эффект. «В ином случае сокращение количества предложений приведет к более активному росту цены, тогда цена на первичном рынке в этом году может вырасти в диапазоне от 10 до 20%»,— не исключает директор федеральной компании в сфере недвижимости и ипотеки «Этажи».
Валерий Коваленко считает возможное сокращение товарного предложения на рынке недвижимости фактором, который способен привести к росту цен, причем уже в ближайшее время. «Если посмотреть на количество разрешений, выданных на строительство в Новосибирске в мае-июне, можно сделать вывод о снижении задела на закладку новых домов. А сокращение предложений на рынке новостроек при более-менее стабильном спросе вызовет положительную динамику цен на квартиры»,— считает эксперт. С учетом низкой ипотечной ставки, а также ожидаемого повышения цен не только в этом, но и в следующем году, Валерий Коваленко называет текущий момент идеальной точкой входа в сделку.
С другой стороны подходит к вопросу прогнозирования динамики цен строительная компания «Брусника.Сибакадемстрой». По мнению застройщика, карантин и длительная самоизоляция сместили фокус покупателей в сторону современного многофункционального жилья с дополнительными функциями, и с каждым годом эти функции усложняются и модифицируются. Предпочтение отдается квартирам с большой спальней с отдельной гардеробной и местом отдыха, объединенной кухней-гостиной, рабочим кабинетом, постирочной, несколькими санузлами, разнообразными летними помещениями — террасами, балконами, лоджиями. «При этом ценность продукта на рынке сегодня повышается, а дисконтирование, напротив, теряет смысл»,— отмечают в строительной компании.
Еще на один фактор роста цен указывает Руслан Закирьянов: в ситуации экономической нестабильности россияне традиционно рассматривают недвижимость как наиболее надежный способ сохранения накоплений. «Поэтому цены, скорее всего, продолжат расти, но не очень большими темпами, так как покупательная способность населения снижается»,— прогнозирует руководитель направления вторичной недвижимости в «Авито недвижимость».
Эксперты не указывают причины, по которым динамика изменения цен может сменить знак с «плюса» на «минус», однако при этом по умолчанию рассчитывают на стабильный спрос. Тем временем представители рынка недвижимости после удовлетворения населением нереализованной покупки планируют начать тестировать новые направления в строительстве, чтобы сохранить динамику в продажах.