Арендаторы в споре с владельцами помещений дошли до Верховного суда. Розничные сети написали обращение, в котором просят разъяснить, как бизнесу разрешать споры по аренде коммерческой недвижимости, а именно разрывать соглашение без штрафа. По словам топ-менеджеров, нет единых правил игры, суды по-разному трактуют закон в каждом конкретном случае. Конфликт между сторонами обострился во время пандемии, когда многие компании были вынуждены прекратить работу. Однако некоторые владельцы помещений все равно требовали плату за аренду. О чем конкретно попросили компании Верховный суд? И поможет ли это разрешить спор? Разбирался Александр Рассохин.
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Глеб Щелкунов, Коммерсантъ / купить фото
Всего в обращении к Верховному суду 20 вопросов, которые беспокоят предпринимателей. Владельцы помещений злоупотребляют своим положением, говорят топ-менеджеры непродовольственных сетей. Например, предлагают скидку на аренду, но только если компания согласится продлить договор на несколько лет вперед. Кроме того, в нормативных документах есть юридические несостыковки.
Но ключевой вопрос — это как через суд расторгать договор в случае обстоятельств непреодолимой силы. Например, если власти решили приостановить работу компаний во время пандемии. Единых правил нет, из-за этого, в том числе, разбирательства затягиваются, и было бы правильно, если Верховный суд разъяснит судам, как поступать в таких случаях, говорит основатель Retail Trust Евгения Булавицкая — одна из тех, кто подписала обращение: «При наличии разъяснений Верховного суда мы можем корректно ей пользоваться, а при отсутствии — мы можем оказаться в ситуации, когда два арбитражных суда, один в Москве, а второй в регионе, одну и ту же норму применят по-разному, потому что у них нет указаний свыше, а как ее правильно применять. Сейчас вопрос отсутствия односторонних выходов обострился настолько, что еще чуть-чуть, и взорвется бомба».
Конфликт между арендаторами и владельцами помещений тянется несколько месяцев. Лоббисты и с той и с другой стороны пытаются взять верх в этой борьбе.
В мае Госдума обсуждала законопроект, который давал право компаниям расторгать договор без штрафа. Но к окончательному чтению такую возможность получил только малый бизнес, и лишь тот, который власти признали пострадавшим из-за пандемии. Неудивительно, что арендаторы в итоге посчитали себя стороной проигравшей.
На прошлой неделе стало известно, что Верховный суд намерен разъяснить, как решать спор в суде. Предлагалось, что расторгать можно будет любой договор аренды без штрафа при тех самых обстоятельствах непреодолимой силы. Казалось, что лобби ритейла продавило свои интересы. Но, в конечном счете, в постановлении Верховного суда этого пункта не оказалось.
Сейчас арендаторы пытаются воспользоваться еще одним шансом, говорит управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. Смысла в этой инициативе он не видит: «Сейчас возникает третья попытка. Что у нас появляется сейчас такого, чего раньше вообще никогда не было? Тем более, как нам говорит государственное руководство, сейчас уже постепенно накал проблем спадает. Я не очень понимаю, в чем здесь конструктив со стороны ритейла».
Но пойдет ли Верховный суд навстречу арендаторам? Вряд ли, говорит советник практики недвижимости и строительства юридической компании Bryan Cave Leighton Paisner Инна Фирсова. Она напоминает, что еще весной Верховный суд говорил, что единообразия быть не может — суды должны разбирать каждый конкретный случай в отдельности.
«На мой взгляд, гораздо лучше, когда практика все-таки вырабатывается массово по количеству дел. Накапливается какая-то масса дел, они проходят разные судебные инстанции, и потом уже Верховный суд дает такое взвешенное решение, основанное на массовой практике вопросов. А когда у нас возникает ситуация, что точечный вопрос и точечно на него будет дан ответ, то очень много шансов, что он будет не настолько сбалансированным. Есть попытка заранее получить ответ на вопрос, а что будет в случае спора, но на самом деле это довольно сложно, потому что опять же ситуации разные. Запастись страховым полисом на все случаи не получится», — подчеркнула Инна Фирсова.
Складывается впечатление, что позиции арендодателей после принятия закона все же крепче, чем у ритейла. Однако многое в этом конфликте зависит от бенефициаров каждой из сторон. Поэтому не исключено, что ситуация еще может измениться.
Среди тех, кто подписал обращение к Верховному суду, — сети «Дримс ритейл» модельера Алены Ахмадуллиной, «Модный континент» семьи экс-губернатора Тульской области Владимира Груздева, обувные сети «Эконика» и «Терволина».