«Черный лебедь» по имени COVID-19 неожиданно сыграл на руку загородной недвижимости. Горожане, вынужденно оставшиеся в четырех стенах городской квартиры, даже если она большая и комфортная, поняли, что самоизолироваться все же лучше не в городе. А так как уехать на пару месяцев в ближайшее время не удастся, то взоры предсказуемо обратились к загородной недвижимости. Еще недавно наш спящий рынок с редкими сделками ожил и активизировался.
Фото: ПАО "Галс-Девелопмент"
Фото: ПАО "Галс-Девелопмент"
Как результат, по данным Knight Frank, в апреле 2020 года рост запросов на покупки вырос на 27% относительно марта 2020 года, а запросы на аренду — в два раза.
Если посмотреть динамику продаж одного из самых активных игроков рынка — элитного поселка «Березки» на Рублево-Успенском шоссе, за четыре месяца 2020 года поступило в два раза больше обращений, чем за все второе полугодие 2019 года. Более того, за январь—апрель 2020 года их количество выросло на 154% по сравнению с периодом сентябрь—декабрь 2019 года. И как рассказывают в отделе продаж, появилась даже очередь на просмотр домов.
«Текущая ситуация еще раз подтвердила ценность возможности жить в собственном доме на своей земле. Многие жители города задумались о переезде за пределы столицы, что не преминуло сказаться на росте интереса к этому сегменту рынка недвижимости. И в первую очередь спрос укрепился именно на покупку, что подтверждает статистика наших продаж.
Жизнь вне мегаполиса дает семьям столь необходимое ощущение безопасности, уюта, а также простора в любое время года и в любых обстоятельствах»,— отмечает директор департамента продаж «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова.
Статистика реальных сделок несколько другая. По данным департамента загородной недвижимости компании Savills в России, на первичном рынке премиальных поселков Подмосковья в январе—апреле 2020 года было заключено около 90 сделок. То есть каждый месяц заключалось в среднем по 22 сделки. В целом если сравнивать показатель с начала года, то можно отметить прирост числа реализованных объектов в этом году — на +8% (сравниваются периоды январь—апрель 2020 года и январь—апрель 2019 года). Такое незначительное увеличение директор департамента загородной недвижимости Savills в России Нина Резниченко объясняет слабым спросом в январе этого года, который скорректировал показатель за весь период.
Также на реальные сделки влияли и ограничительные меры — конвертировались в основном сделки по аренде, а покупка откладывалась до их снятия по нескольким причинам. Во-первых, говорит Нина Резниченко, многие собственники, чьи загородные объекты были выставлены на продажу, приостановили данный процесс и сами переехали туда со своими семьями. Это, по мнению эксперта, не говорит о том, что они вовсе отказались от реализации своей недвижимости, обычно речь идет о заморозке этого процесса на период пандемии.
Неоспоримым трендом стало осознание того, что загородная недвижимость — это в первую очередь не денежный актив, а все же так называемое семейное убежище.
Парадоксально, но подталкивающая рынок необходимая самоизоляция стала и ограничивающим его фактором. Как рассказывают эксперты, притом что спрос на покупку загородных домов в период карантина вырос, государственные регистрирующие органы были закрыты, а механизмы электронной регистрации еще не были отлажены, то есть выезжать все равно приходилось.
Таким образом, за время вынужденных ограничений сформировался отложенный спрос, который, по прогнозам участников рынка, начнет активно реализовываться в июне.
Всего же, по прогнозам аналитиков компании Knight Frank, объем продаж загородной элитной недвижимости по итогам 2020 года может оказаться на 15–20% выше показателя прошлого года.
Ликвидных объектов мало
Фото: ПАО "Галс-Девелопмент"
Фото: ПАО "Галс-Девелопмент"
На протяжении последних нескольких лет загородный рынок был совсем не динамичным. Сделки были редки и проходили небыстро. Отсутствие интереса покупателей привело к тому, что на рынке образовался серьезный дефицит качественного предложения — новые объекты просто перестали строиться, а вторичные постепенно физически и морально устаревают.
«Длительное отсутствие нового предложения привело к формированию дефицита на рынке загородного жилья, который усугубил высокий спрос в период пандемии»,— отмечает Ольга Широкова.
Ликвидные объекты расходятся очень быстро. Понятно, что при выраженном дефиците ждать снижения цен не стоит. Сегодня, по данным Savills, средняя стоимость лота в предложении от застройщиков — 95 млн руб.
Реальные же сделки осуществляются в среднем с дисконтом в 10%.
Если рассматривать Рублево-Успенское шоссе, то практически единственным предложением первичного рынка является поселок «Березки», возведенный по проекту известного швейцарского архитектора Даниэля Шиндлера. Поселок полностью готов. Дома построены и требуют только отделки. Изобилие проектных решений от 472 кв. м до 1640 кв. м позволяет подобрать дом на любой вкус и кошелек.
Важным для сегодняшней ситуации покупки для себя является и то, что поселок изначально создавался для семей с детьми, поэтому обладает полной спортивной, детской и развлекательной инфраструктурой. В «Березках» работает кампус «Горки» инновационной школы Cambridge International School. Выпускники смогут одновременно получать кембриджский международный сертификат и российский государственный диплом. Также на территории работает детский сад. С появлением жителей появятся игровые площадки, амфитеатр, хоккейный центр, а также общественные зоны вдоль набережной реки Медвенки протяженностью более 2 км.
Ценовая политика соответствует современным течениям. Стоимость лотов варьируется от 58 млн до 167 млн руб. При этом первоначальный взнос может быть всего 20% от стоимости дома, на остальное можно оформить ипотечный кредит со ставкой от 8,5%. Срок кредитования до 30 лет.
Еще одно интересное наблюдение — сегодняшний покупатель крайне рационален и привык заранее при покупке загородного объекта учитывать все дальнейшие затраты на его содержание. «Сколько стоит ежемесячная эксплуатация, какие услуги оказывает эксплуатирующая компания, на каком уровне?» — это первые вопросы, которые задают покупатели, и это очень важный критерий при выборе дома.
В среднем, рассказывает руководитель отдела продаж департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty Мария Соковцева, в коттеджном поселке у владельца две графы расходов. Первая — поселковые платежи. Это в первую очередь охрана и уборка территории плюс ландшафт, например. Рассчитывается цена исходя из того, какого масштаба проект (на сколько домов делится сумма), и зависит от размера территории, инфраструктуры и прочего. Самые дорогие проекты — это «Сады Майендорф» (от 100 тыс. руб. в месяц) и «Лапино» (60 тыс. руб. в месяц). Вторая графа расходов — сам дом, и тут все зависит от его параметров. В «Березках», рассказывает директор департамента коммерческого управления «Галс-Девелопмент» Светлана Мазур, стоимость эксплуатации одна из самых лояльных — при площади дома около 500 кв. м поселковый взнос составляет от 25 тыс. руб.
В эту сумму входит уборка общих зон, содержание зеленых насаждений, очистка дорог, чистка и содержание водоемов, а также коммерческих объектов.
Эксплуатирующая компания готова оказать владельцам и дополнительные услуги. Это может быть и выгул собак, и уборка дома, покос травы, выполнение каких-то поручений — привезти продукты из магазина, отвести ребенка в сад.
Сейчас разрабатывается специальное приложение, с помощью которого все услуги можно будет заказать онлайн.
По мнению экспертов, развиваться ситуация с загородными проектами в ближайшее время будет по двоякому сценарию: с одной стороны, будут снижаться цены на «старые» дома, в том числе те, которые во время пандемии сдавались в аренду, с другой — образуется дефицит новых ликвидных предложений, которые соответствуют запросам современной аудитории. Новые проекты на рынок выходить, конечно, будут, но в небольших количествах и не в ближайшее время.