Арендаторы и арендодатели: баланс интересов в условиях пандемии

АО «Коммерсантъ Волга» совместно с коллегией адвокатов «Плотников и партнеры» провели онлайн-дискуссию «Арендаторы и арендодатели: баланс интересов в период пандемии». В мероприятии на электронной площадке издания приняли участие представители власти, юристы и предприниматели, основная часть которых представляет наиболее пострадавшие от распространения COVID-19 отрасли: общественное питание и туризм. Модератором дискуссии выступил адвокат, управляющий партнер КА «Плотников и партнеры» Илья Плотников.

Как отметил господин Плотников, открывая онлайн-мероприятие, первого апреля был принят антикризисный федеральный закон, в соответствии с которым арендаторы из наиболее пострадавших от пандемии отраслей получили право требовать отсрочку арендной платы до первого октября 2020 года. Кроме того, арендаторы по договорам аренды недвижимого имущества вправе требовать уменьшения размера арендной платы за текущий год в связи с невозможностью использования данного имущества. «Критерии отсрочки установлены правительством страны. Что касается снижения платы за аренду, то четких критериев нет. Поэтому предлагаю сегодня обсудить, на что можно ориентироваться в переговорах между арендатором и арендодателем», — обратился к экспертам Илья Плотников. Также он предложил обсудить нашумевший законопроект, в соответствии с которым малый и средний бизнес может в одностороннем порядке отказаться от договора в случае, если договориться с арендодателем о снижении цены не удалось.

Руководитель департамента торговли и развития потребительского рынка министерства промышленности и торговли Самарской области Алексей Софронов рассказал, что в регионе торговые и офисные центры первыми получили налоговые льготы, и объяснил, почему область решила поддержать их. «В Самарской области владельцы торговых и офисных центров получили право на продление сроков уплаты авансовых платежей по налогу на имущество за первый и второй кварталы этого года. Выбранная мера поддержки позволила владельцам данных типов коммерческой недвижимости предоставить своим арендаторам — представителям малого и среднего бизнеса скидки и отсрочки по арендной плате. Также отмечу, что одной из задач для областной власти была запустить активные переговоры между арендаторами и арендодателями, что, на мой взгляд, удалось сделать», — пояснял господин Софронов.

По словам руководителя проекта «Аврора Молл» Ирины Михайловской, выручка торговых центров упала в среднем на 80%. «В апреле у нас практически полностью прекратились поступления арендных платежей. Доход «Авроры Молл» упал на 85% в апреле, и на 80% — в мае. При этом у торгового центра сохранились огромные расходы: налоги, кредиты, охрана, клининг, коммунальные платежи и зарплата большому штату сотрудников. Договориться с арендаторам помогает индивидуальный подход. В нашем случае нельзя, например, предоставить всем скидку в размере 70%. Учитывается и локация арендатора, его отрасль, степень значимости для нас и т.д.», — поделилась госпожа Михайловская. Как она добавила, региональный департамент торговли и развития потребительского рынка молниеносно реагирует на все обращения, но собственники торговых центров продолжат добиваться отмены налога на имущество. «Отсрочка предполагает, что все равно придется платить, но к прежнему уровню доходности в скором времени никто не вернется, поскольку из-за безработицы прогнозируют спад покупательской способности. Также мы добиваемся включение нас в перечень особо пострадавших отраслей», — подчеркнула руководитель проекта «Аврора Молл».

Генеральный директор ООО «Самараинтур С» Серафима Сегал и ресторатор, владелец Ferma, Sky Bar, «Эклерная», «О море море», «Хоровод» Денис Кондратович, рассказали о том, как сейчас функционируют компании, чья отрасль признана государством наиболее постарадавшей.

«Туристическая отрасль практически полностью остановлена и, возможно, одной из последних оправится от кризиса, спровоцированного распространением коронавируса. Часть собственников арендуемых нами помещений отказались от каких-либо уступок нам, в связи с чем мы приняли решение просто переехать в офис неподалеку. Благо, рынок сейчас завален объявлениями о сдаче в аренду коммерческой недвижимости. Торговые центры, в которых есть наши офисы, более охотно пошли нам навстречу. В целом же, мы продолжаем работать, но почти без поступлений в кассу, в основном, обрабатывая заявления об отмене туров или их переносе», — сказала госпожа Сегал.

По словам Дениса Кондратовича, в настоящее время из семи принадлежащих ему заведений работаю пять: «Выручка упала примерно на 90%. У нас были резервы, но их хватило на покрытие заработных плат в начале пандемии. Примечательно, что этот кризис несколько отличается от предыдущих — сейчас не то время, когда каждый сам за себя. Между всеми деловыми партнерами так или иначе идет диалог».

Директор ГК «Камертон недвижимости», почетный член Поволжской гильдии риэлтеров Ирина Семенюк посвятила выступление положению дел в сегменте стрит-ритейла. Как она отметила, часть арендаторов пыталась воспользоваться ситуацией, чтобы снизить расходы, при этом их выручка почти не изменилась. «Скидки просили и продуктовые сети, и аптеки. Таким мы отказали. При этом с хороших мест никто не ушел, с одной аптекой мы мирно расстались».

Адвокат, партнер коллегии адвокатов «Плотников и партнеры» Роман Ковчик объяснил, что делать, если договориться все же не удалось. «В цивилизованном обществе, если договориться не удалось, обращаются в суд. Вопрос в том, какой результат это даст. Существует возможность в судебном порядке расторгнуть договор или изменить его условия. Но, например, расторжение договора не самое лучшее решение ни для арендатора, ни для арендодателя. Пандемия когда-нибудь закончится, а работа будет восстанавливаться. Что касается изменения условий договора, ГК РФ и ранее позволял такой шаг, но на практике добиться этого было весьма сложно. После появления специального закона появились дополнительные инструменты, связанные с изменением договора. Прежде всего, эти условия ориентированы на арендатора, но в обзоре Верховного Суда отмечено, что арендодатель вправе доказывать почему арендатор помещения не вправе требовать отсрочки. Также, по новым нормам, отсрочка по решению суда начнет действовать не после с момента его вступления в силу, а с момента введения режима повышенной готовности», — пояснил юрист.

Партнер мероприятия