Конфликт арендаторов и арендодателей выходит на новый этап, теперь благодаря Верховному суду. Как выяснил “Ъ”, Верховный суд хочет разрешить расторгать любой договор аренды и без штрафов. Компании смогут это сделать, если возникнут обстоятельства непреодолимой силы. Владельцы помещений опасаются, что под это определение попадут и решения властей во время пандемии. По их словам, постановление Верховного суда противоречит закону, принятому в мае. Он позволяет расторгнуть договор без штрафа только малому и среднему бизнесу, который пострадал от коронавируса. Что меняет постановление Верховного суда? И кто стоит за конфликтом двух сторон? Разбирался Александр Рассохин.
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Эмин Джафаров, Коммерсантъ / купить фото
В конце мая, казалось, что лобби арендодателей в споре с арендаторами взяло верх. Госдума приняла закон, но со значительными изменениями. Далеко не всем компаниям разрешили расторгать договоры аренды без штрафа. Тем не менее, накал страстей после этого утих, ненадолго. Пленум Верховного суда собирается утвердить постановление, согласно которому можно будет расторгнуть любой договор, если возникают обстоятельства непреодолимой силы, в том числе и после неких решений властей. Получается, что под эту формулировку можно подвести и нынешнюю ситуацию.
В результате компании могут начать массово выходить из соглашений и требовать заключить новые контракты на льготных условиях. Все это грозит отрасли коллапсом, говорит управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский: «Любой арендатор просто может сказать: я пошел. Конечно, условия этого расторжения будут решены через суд, но это не будет такое же качественное, учитывающее интересы обеих сторон расторжение, как если бы это делалось в соответствии с арендным договором. Сразу нужно выставлять совершенно нереальные условия. Лобби крупного ритейла работает достаточно жестко».
У арендаторов своя правда. Компания несет убытки, вынуждена платить плату за помещение, а выйти из соглашения без штрафа не может, говорит гендиректор сети ресторанов русской кухни «Теремок» Михаил Гончаров. Его предприятие считается крупным бизнесом, поэтому недавно принятый закон на него не распространяется. Конечно, многие владельцы помещений идут навстречу. Но находятся и те, около 10%, по словам Гончарова, кто продолжает требовать плату в полном размере либо дает незначительную скидку: «Условно, у вас была аренда за 1 млн руб. Вам говорят: хорошо, 800 тыс. платите. У нас конкретно, если говорить о “Теремке”, в Москве три торговых центра, которые категорически отказываются давать любые скидки, еще порядка десяти, с которыми мы пока не договорились, но я думаю, что договоримся.
Будь такой договор, мы бы завтра же подписали расторжение и с удовольствием ушли, потому что у людей просто снесло крышу».
Впрочем, те, кто не готов прямо сейчас давать серьезные скидки арендаторам, это в основном крупные игроки рынка. Именно они, вероятно, и лоббировали интересы своей стороны. Директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева предполагала, что это московский и петербургский бизнес: «Это “Метрополис”, “Галерея” в Санкт-Петербурге, частично “Авиапарк”, “Европейский”, “Атриум” — все ключевые, знаковые торговые центры Москвы и Санкт-Петербурга. Я думаю, что все понимают, о ком мы говорим».
Впрочем, представители некоторых из названных торговых центров эту информацию опровергали, другие заявляли, что просто не могут себе позволить отменить плату за аренду. Но какие силы стоят за их оппонентами? Судя по тому, что Верховный суд планирует встать на сторону арендаторов, неслабые, говорит директор департамента торговой недвижимости Knight Frank Евгения Хакбердиева. Но кто именно, сказать сложно.
«Рестораторы все развиваются на деньги инвесторов. Инвесторы — это, как правило, те самые товарищи, которые в Госдуме сидят и законы принимают. Есть ряд развлекательных историй. Кинотеатры, развлекательные центры, за некоторыми компаниями стоит тоже довольно крупный инвестор. Многое будет зависеть от тех тайных инвесторов, которые вложились в ритейл, которые сейчас явно защищают свои интересы. Мы понимаем, кто лоббирует интересы со стороны арендодателя, кто стоит за крупными девелоперскими структурами, а вот кто со стороны арендаторов — неизвестно»,— пояснила Хакбердиева.
Вероятно, ни одна из сторон не собирается сдавать свои позиции, и ставки в этой игре только повышаются. Каким бы ни был итог, спор бьет и по банкам, заемщики которых находятся по обе стороны конфликта.
В Российском совете торговых центров сообщили, что направили письмо в Верховный суд со своей оценкой постановления. Кроме того, арендодатели надеются на финансовую поддержку со стороны государства.