Администрация Уфы намерена на торгах подобрать нового собственника для долгостроя на улице Шафиева, 44/1 — административного здания рядом с офисом УВД. Объект строится с 2009 года и несколько лет назад даже продавался как апартаменты с офисами. Мэрия просит арбитражный суд изъять недострой путем продажи на аукционе, так как у застройщика нет прав на земельный участок. Выручку от продажи за минусом затрат на организацию торгов власти намерены вернуть застройщику — с 2019 года им является компания «Толпарстрой». Застройщик не согласен и требует в суде признать объект готовым для ввода в эксплуатацию, оформить его в собственность. По оценке экспертов, мэрия обычно выставляет такие объекты на продажу ниже рынка, что не покрывает затрат застройщика.
Продажа недостроев на торгах мэрии не покрывает затрат застройщика
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ / купить фото
Продажа недостроев на торгах мэрии не покрывает затрат застройщика
Фото: Дмитрий Колпаков, Коммерсантъ / купить фото
В арбитражном суде Башкирии сегодня начинается процесс по иску мэрии Уфы к строительной компании «Толпарстрой», которая с января 2019 года является застройщиком административного здания на улице Шафиева, 44/1. Объект, расположенный на муниципальном участке за зданием бизнес-центра «Сфера», рядом с офисом УВД, стоит на второй линии. Управление земельных и имущественных отношений мэрии просит суд изъять недострой путем его продажи на публичных торгах. Вырученные средства за вычетом затрат на организацию аукциона, как следует из материалов дела, администрация планирует передать застройщику.
Стоимость, в которую мэрия оценила недострой, в материалах суда не уточняется. В рамках этого судебного разбирательства администрация пыталась в суде наложить запрет на регистрацию объекта в Росреестре, на ведение строительно-монтажных работ, выдачу и продление разрешения на строительство. Суд в этом ходатайстве отказал.
Здание начинало строиться в 2009 году ООО «Издательско-полиграфическая фирма „Гофр“» (принадлежит Айрату Арсланову). Предприятие арендовало у мэрии земельный участок площадью 844 кв. м. для строительства четырехэтажного административного объекта площадью 1,9 тыс. кв. м. В 2015 году мэрия согласовала увеличение этажности до восьми (с одним подземным), а общей площади — до 3,3 тыс. кв.м. В 2011–2014 годах договор аренды участка продлевался. В последний раз срок истек в июне 2018 года. В 2014 году на порталах недвижимости публиковалось объявление о продаже в этом здании квартир-студий, офисов и «апартаментов коридорного типа». При этом здание позиционировалось как «жилой комплекс Манхеттен» и «комплекс апартаментов Манхеттен». Сроком сдачи назывался второй квартал 2018 года.
Условия, на которых первый застройщик в январе 2019 года уступил недострой «Толпарстрою» (принадлежит, по данным Kartoteka.ru, Ларисе Барзик и Динаре Князевой), не раскрываются. К тому моменту степень готовности здания составляла 82%.
Как следует из материалов арбитражного дела, «Толпарстрой» получил права на объект, стоящий на участке с просроченным сроком аренды. Попытка компании понудить мэрию продлить договор аренды в суде результата не дала.
В настоящее время в арбитражном суде слушается иск «Толпарстроя» к мэрии о признании строительства объекта завершенным, пригодным для эксплуатации по назначению, а также о признании права собственности на этот объект. При этом, следует из материала дела, теперь застройщик ведет речь о здании площадью уже не 3,3 тыс. кв. м, а 4 тыс. кв. м. Рассмотрение иска назначено на 23 июля.
Руководство «Толпарстроя» для комментариев вчера было недоступно.
В пресс-службе мэрии на письменный запрос „Ъ“ не ответили.
Бывший первый вице-мэр Уфы Александр Филиппов полагает, что у мэрии больше шансов победить в споре. «Если у застройщика истекли договор аренды участка и разрешение на строительство, объект должен быть выставлен на торги. Законодательство не позволяет бесконечно продлевать сроки. Даже если на процессе по своему иску компания докажет, что объект достроен и готов к эксплуатации, это вряд ли ей поможет, так как в этом случае действия застройщика находились за пределами договора аренды и разрешения на строительство, а, следовательно, могут трактоваться как самовольная постройка»,— отметил он.
Директор по развитию Центра коммерческой недвижимости Евгения Долганова отмечает, что без прав на землю «Толпарстрой» не сможет зарегистрировать право на объект. «Компании придется постараться, чтобы обосновать причины, почему здание было построено за сроком действия разрешительных документов»,— отмечает она. Застройщику невыгодно, если мэрия выставит объект на продажу по своей цене, отмечает госпожа Долганова. Ориентировочные затраты на строительство здания такой площади без учета расходов на оформление документов эксперт оценивает в диапазоне 140–180 млн руб. На торгах мэрии 1 кв. м недостроя может быть оценен в пределах 20–25 тыс. руб., то есть суммарно весь объект — в пределах 100 млн руб. «В Уфе состоялись несколько сделок по продаже похожих объектов с торгов по такой цене. Плюс этого здания в том, что оно довольно удачно расположено. Такие помещения с торгов покупают из-за цен, которая обычно значительно ниже рынка, что дает хорошую окупаемость»,— отметила собеседница.
Эксперт рынка недвижимости Ринат Садриев считает, что здание может быть продано дороже, в пределах 40 тыс. руб. за 1 кв. м, или суммарно до 160 млн руб. «Бывший офис Уралкапиталбанка на Рязанской приобрели по похожей цене,— отмечает эксперт.— Из минусов долгостроя, если судить по карте, отсутствие отдельного собственного проезда. Но, в принципе собственник может через суд установить сервитут для проезда по территории „Сферы“».