В пятницу Госдума приняла в третьем — окончательном — чтении законопроект, позволяющий арендаторам в одностороннем порядке расторгать договор аренды площадей в торгцентрах, но с потерей обеспечительных платежей. Владельцев объектов это ожидаемо возмутило. Но «арендная война», закончившаяся пока в пользу девелоперов, может привести к росту доли пустующих торговых площадей, прогнозируют консультанты. На этом фоне штиль наблюдается на офисном рынке: его участники ждут окончания карантина, что приступить к пересмотру арендных договоров.
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Александр Казаков, Коммерсантъ / купить фото
Торгцентры лишатся магазинов
Ритейл — один из наиболее пострадавших в период кризиса 2020 года сегмент рынка недвижимости и сложившаяся сейчас на рынке ситуация неминуемо приведет к увеличению доли свободных площадей, констатирует руководитель отдела исследований JLL Владислав Фадеев. Если по итогам прошлого года вакантность в качественных торгцентрах Москвы составила 4,1%, а Санкт-Петербурга — 3,6%, то по итогам этого года показатели обоих городов достигнут 8–10%. В CBRE также скорректировали свой прогноз: если до начала кризиса, они предполагали, что по итогам 2020 года будут вакантны 7% помещений, то теперь показатель может превысить 10%.
Стремясь сгладить негативную ситуацию, по данным аналитиков CBRE, арендодатели при заключении договоров готовы на снижение арендной ставки при увеличении процента от товарооборота в качестве платы за помещения. Они также соглашаются на установление для арендаторов возможности в одностороннем порядке выходить из соглашения, несмотря на то, что ритейлеры выбрали именно этот аргумент в борьбе с владельцами торгцентров.
Консультанты добавляют, что хотя арендаторы рассчитывают на снижение ставок, они понимают, что в топовых торговых объектах Москвы значительных скидок ждать не стоит.
У второстепенных объектов, которые испытывали сложности еще до кризиса, гибкости намного больше. Тем не менее господин Фадеев считает, что текущая ситуация ударит и по наиболее востребованным торгцентрам: вакантность в них может вырасти с 1,2% до 3–4%.
Улицы без арендаторов
Влияние кризиса на сегмент стрит-ритейла может оказаться еще более выраженным. Руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова объясняет, что сейчас в Москве ситуация пока стабильна: вакантность на центральных торговых улицах остается достаточно низкой и не превышает 9%.
Но уже скоро положение начнет резко меняться: с возобновлением работы между арендаторами и арендодателями начнут напряженные переговоры, успешно завершить которые удастся не всем.
Помимо этого, к оптимизации своих магазинов приступят многие ритейлеры. Эти факторы, по прогнозам госпожи Назаровой, приведут к росту доли пустующих площадей во втором полугодии текущего года. В JLL ждут увеличения вакантности по итогам второго квартала на 2–3 процентных пункта (п. п.): в дальнейшем показатель продолжит расти до конца года, в первую очередь за счет прекращающих работу кафе и ресторанов.
Средние ставки аренды помещений стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы
|
Источник: данные JLL.
В Санкт-Петербурге, прогнозам Владислава Фадеева, рост доли пустующих помещений окажется более выраженным: по итогам июня показатель может увеличиться на 3–4 п. п. То, что улицы города начали пустеть, по его словам, видно уже сейчас: бросаются в глаза многочисленные вывески о сдающихся в аренду помещениях, после снятия карантина их доля увеличится. «В Петербурге летом традиционно стрит-ритейл хорошо себя чувствует за счет большого количества туристов на Невском проспекте, Конюшенной, Рубинштейна, Садовой, но в этом году говорить о значительном турпотоке не приходится»,— констатирует господин Фадеев. Ведущий консультант направления стрит-ритейла компании «Магазин магазинов» Ольга Свиридова добавляет, что значительную часть арендаторов уличных помещений составляют кафе и рестораны, к которым будут применяться наиболее жесткие правила по возобновлению работы. «Скорее всего, они начнут свою работу с открытия только летних веранд»,— не исключает она.
Офисы готовятся к опустению
Последствия начавшегося кризиса на рынке офисной недвижимости пока ощущаются не так остро. Директор департамента офисной недвижимости Knight Frank Мария Зимина указывает, что сейчас в Москве доля свободных площадей варьируется в диапазоне 7–9%. «Мы ожидаем, что в дальнейшем эта доля будет не больше 20%, как в предыдущие кризисные годы»,— отмечает эксперт. Рост предложения на фоне высвобождения части площадей, согласно прогнозам госпожи Зиминой, приведет к снижению арендных ставок.
Директор департамента офисной недвижимости Colliers International Наталья Боннели объясняет, что, как и в случае с торговой недвижимостью, на офисном рынке пересмотр договоров аренды начнется с возвращением компаний к полноценной работе: в рамках антикризисных стратегий пострадавшие от кризиса предприятия могу сокращать занимаемую площадь. Она ждет, что вакантность будет заметно расти во второй половине года.
В Санкт-Петербурге тренд на увеличение доли свободных площадей пока не отмечается. Заместитель гендиректора Knight Frank St Petersburg Михаил Тюнин указывает, что уровень вакантности в городе даже немного снизился и составляет сейчас около 4%, предпосылок к увеличению показателя сейчас нет.