Рынок недвижимости в новой реальности

АО «Коммерсантъ-Волга» провел онлайн-дискуссию о перспективах развития рынка недвижимости в условиях экономического кризиса, спровоцированного распространением в стране и мире COVID-19, партнером которой выступил Поволжский банк ПАО Сбербанк. Главными темами обсуждения стали: государственная поддержка отрасли в сложной экономической и эпидемиологической ситуации, основные проблемы застройщиков, банковские меры поддержки сектора, состояние рынка коммерческой недвижимости и т. д.

Экспертами выступили: и. о. министра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин, предприниматель, председатель комитета по строительству общественной организации «Деловая Россия» Владимир Кошелев, партнер, руководитель направления «Строительство и недвижимость» в России и СНГ ERNST&YOUNG LLC Ольга Архангельская, зампредседателя Поволжского банка ПАО «Сбербанк» Сергей Тютин, руководитель отдела исследований CUSHMAN&WAKEFIELD Денис Соколов, первый замгендиректора ОАО «Российский аукционный дом» Константин Раев и генеральный директор ГК «Бизнес-Гарант» Илья Руднев. Модерировала обсуждение коммерческий директор ГК «Альянс-Менеджмент» Мария Иванова.

Как отметила госпожа Иванова, поскольку в рынок недвижимости вовлечено не только профессиональное сообщество, существует ряд противоречивых прогнозов о будущем рынка, поэтому важно не поддаваться панике и опираться только на факты и цифры, которые лучше всего помогут сформировать представление о том, какие перспективы ждут отрасль.

Исполняющий обязанности главы Минстроя России Никита Стасишин рассказал о снижении покупательской способности населения в связи с введенными карантинными мерами. Это замедляет темпы реализации проектов и ставит под угрозу финансовую устойчивость строительных компаний. «Поэтому мы выпустили постановление о необходимости субсидирования кредитов для застройщиков. Также теперь допускается продление на шесть месяцев срока сдачи готового объекта без применения к организации штрафных санкций и исков о банкротстве. Это обезопасит застройщиков от потребительского терроризма, но не позволит вольно себя вести с точки зрения выполнения обязательств перед дольщиками», — сказал Никита Стасишин. Как он отметил, субсидирование ставок, в свою очередь, простимулирует застройщиков сдавать дома в срок, так как это одно из условий получения льготы. Также компания не должна сокращать штат сотрудников. Другая не менее важная мера поддержки отрасли направлена на стимулирование спроса на жилую недвижимость и представляет собой льготную ставку по ипотеке до 6,5%. Она уже запущена, уже выдано кредитов на 17,3 млрд рублей. Льготная ипотека будет действовать до 1 ноября, ставка сохранится на весь срок кредита.

Как добавил Владимир Кошелев, по итогам года спрос на жилье может снизиться от 30% до 50%. Около 25% застройщиков приостановили реализацию проектов. Однако ждать снижение цен на квадратный метр бессмысленно, так как компании «и так работают с минимальной маржинальностью». По мнению бизнесмена и общественного деятеля, существенно помогли бы рынку отсрочка по всем налогам, касающимся заработной платы, а также субсидирование ипотеки до 2-3%. Господин Кошелев подчеркнул, что ставка в 6,5% не восстановила спрос до прежнего уровня.

С ним согласился Сергей Тютин: «Последние полтора месяца мы наблюдаем разнонаправленную динамику спроса на жилую недвижимость, общая тенденция по рынку, на наш взгляд, — стандартная реакция покупателей на кризис. Так, в конце марта наблюдался всплеск — спрос возрос по сравнению с предыдущей неделей, а, например, первые две недели апреля, напротив, было падение. Сейчас уже идет плавное восстановление спроса — в мае мы начали выдавать примерно столько же ипотечных займов, сколько в мае 2019 года. Заявок по льготной ставке более 2000 на общую сумму в размере 3,5 млрд руб. В общем объеме наших ипотечных решений этого пока немного. Возможно, программа еще набирает обороты». В то же время зампредседателя Поволжского банка ПАО «Сбербанк» констатирует, что спрос застройщиков на кредитные продукты не изменился. «Сбербанк давно поддерживает строительство жилой недвижимости во всех регионах своего присутствия. За 2019 год и 1кв. 2020 Поволжский банк Сбербанка, к примеру, увеличил объем открытых кредитных лимитов на строительство жилья на 57% до 31 млрд руб. На рассмотрении находится кредитных заявок застройщиков еще порядка 14,5 млрд руб. Всего за 4 месяца этого года кредитный портфель в данном сегменте вырос на 20%. Половина портфеля — кредиты с использованием эскроусчетов. Здесь хочется отметить, что помимо государственной поддержки должна быть внутренняя программа стимулирования спроса. Например, у нас есть комплексный продукт для застройщиков, где скидку, полученную по процентным платежам, можно использовать для субсидирования ставки для ипотеки для конечного потребителя», — сказал Сергей Тютин.

Ольга Архангельская поделилась с экспертами и зрителями результатами опроса о динамике выручки предпринимателей в период пандемии. Так, порядка 25% компаний заявили о снижении выручки до 50%. Примерно 15% организаций ответили, что выручка не изменилась. Порядка 6% респондентов наблюдали рост выручки. Также опрос показал, что большинство мер господдержки оказываются недоступными для представителей бизнеса, в том числе девелоперов. Денис Соколов привел данные по рынку коммерческой недвижимости. По данным господина Соколова, в 2020 году будет построено на 55% меньше торговых центров, чем до пандемии. На 30% меньше — отелей и офисов.

«При этом индикаторы по рынку все еще в зеленой зоне, то есть ставки практически не изменились. Есть рост арендных ставок по складским помещениям из-за пикового спроса со стороны онлайн-ритейла», — рассказал эксперт.

Как заметила Мария Иванова, рост наблюдается также в сегменте покупки стрессовых активов. Ее поддержал Константин Раев, отметив, что рынок активов банкротов растет из года в год. «Объем реализованного за 10 лет составил 30 трлн руб. Более 60% приходится на рынок коммерческой недвижимости — это около 2 трлн руб. Начиная с 2015 года ежегодный прирост рынка составляет 500 млрд в год. В прошлом году активов на реализации было на 4,5 трлн руб. Это очень большой и перспективный рынок активов по всей стране. Покупка имущества в процедуре банкротства — это покупка чистого актива, без обременений. И процедура участия доступна каждому инвестору ввиду ее максимальной открытости и простоте. Торги в процедуре банкротства и последующее заключение договора купли — продажи для покупателя является гарантией чистоты сделки, ведь торги проходят открыто в публичной плоскости», — пояснил господин Раев.

Илья Руднев посвятил выступление взаимодействию деловых партнеров и умению находить компромиссы. «По моей информации, 50% арендаторов не получили ответа на свои запросы от арендодателей и просто съехали. И такую позицию страуса заняли многие. Отчасти поэтому мои прогнозы по рынку коммерческой недвижимости не самые оптимистичные. К тому же, часть компаний, перейдя на „удаленку“, поняли, что это работоспособная модель и начнут сокращать офисные площади. Негативно повлияет на рынок и новая модель потребления, сформированная в условиях карантинным мер: консервативные покупатели за два месяца тоже ушли в онлайн, это значит, что около 25% потребителей не пойдут в торговые центры, что повлечет убытки», — считает господин Руднев. По его мнению, смогут ли ТЦ в такой ситуации снизить ставки — не ясно, так как для этого банки должны снизить процент по кредиту. «Все теперь зависит от того, насколько мы сможем договориться. Личный пример: Я веду переговоры почти со всеми 80-ю арендаторами моих помещений, только один не идет на контакт. Способность договариваться — ключевая компетенция в сложившихся условиях», — резюмировал эксперт.