Проверка на состоятельность

В начале года, впервые столкнувшись с кризисом, стабильно растущий рынок апартаментов начал перестраиваться с сегмента краткосрочной аренды на долгосрочную. Девелоперы рассчитывают на отложенный спрос, в то время как снижение доходности действующих комплексов уже очевидно. По предварительным прогнозам, полное восстановление отрасли стоит ожидать не ранее летнего сезона 2023 года.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

На конец первого квартала текущего года предложение на рынке апартаментов Петербурга составило 6,6 тыс. юнитов, сократившись почти на треть (на 30,5%) по сравнению с началом января, отмечает Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group). Таким образом, интерес инвесторов к данному сегменту недвижимости, демонстрирующему положительную динамику на протяжении последних четырех лет, в целом сохранился. «В первом квартале 2020 года было продано 1,3 тыс. юнитов. По сравнению с аналогичным периодом 2019 года фиксируется значительный прирост в размере 52,3%, а если сравнивать с четвертым кварталом 2019 года, то корректировка составила –4,9%»,— продолжает госпожа Трошева. При этом доля сервисных апартаментов достигла 78% (75% годом ранее).

Что касается уровня цен, то, по данным Colliers International, в первом квартале 2020 года средняя стоимость городских апартаментов в Петербурге увеличилась на 10,7% (155 тыс. рублей за квадратный метр) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. В сервисных апартаментах, в свою очередь, прирост стоимости квадратного метра в проектах комфорт- и бизнес-класса составил 2% (115 тыс. рублей за квадратный метр) и 13% (189 тыс. рублей) соответственно.

Между тем, по мнению опрошенных Guide экспертов, оценивать перспективы рынка по итогам продаж первого квартала практически невозможно, поскольку буквально в течение двух-трех недель апреля как застройщики, так и инвесторы оказались совершенно в другой реальности. И если экономическая неопределенность, вызванная падением цен на нефть, а также анонсированное в конце марта введение НДФЛ в размере 13%, взимаемого с суммы процентов по всем вкладам более 1 млн рублей, стимулировали покупательскую активность, то стремящийся к нулю туристический поток, вызванный пандемией, фактически сделал апартаменты инструментом для консервативных инвестиций, приближая их в этом плане к жилью. «Но в максимально пассивной модели получения дохода благодаря сервисам УК»,— уточняет Андрей Косарев, генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге.

Новые проекты

По данным Colliers International, в течение прошлого квартала сервисные апартаменты пополнились двумя объектами, к управлению которыми был привлечен международный гостиничный оператор. Так, в продажу вышел проект cOASIS Vertical, в состав которого входят пять корпусов: два отеля под брендами Ramada Encoreby Wyndham и Vertical, а также три коливинга You Co. Кроме того, в продажу вышел новый корпус в составе комплекса апартаментов Valo — Mercure Saint-Petersburg (категории «четыре звезды»), состоящий из 160 гостиничных номеров и 320 апартаментов под маркой Mercure Residence. Впервые с 2017 года в сегменте несервисных апартаментов петербургскому рынку был представлен комплекс элит-класса «Дом Балле» на Театральной площади от застройщика «Мега Хаус», включающий в себя 25 резиденций.

Кроме того, с января по март были введены в эксплуатацию два объекта общей площадью апартаментов более 47 тыс. кв. м: Vertical We&I (Becar) и «YE’S на Социалистической» (ГК «Пионер»). Также в операционную стадию вышла первая очередь апарт-отеля Valo (750 юнитов). Всего, по данным Colliers International, до конца 2020 года ожидается ввод около 200 тыс. кв. м апартаментов, или 5465 лотов.

По мнению Светланы Московченко, руководителя отдела исследований Knight Frank St. Petersburg, в 2020 году замедление темпов вывода новых объектов в продажу станет одной из основных тенденций на рынке. «Опытные девелоперы наверняка внесут некоторые корректировки в концепции своих проектов для создания более качественного продукта, отвечающего всем требованиям комфортного проживания в любых режимах и способного привлечь покупателя»,— объясняет эксперт.

Долгосрочные форматы

«Для апартаментов это первая серьезная проверка на состоятельность, поскольку на момент кризиса 2014 года сегмент еще не сформировался. Мы видим, как управляющие компании перестроились на долгосрочные форматы аренды и работают сейчас даже без туристов. По информации наших партнеров, этот год будет завершен без убытков»,— делится мнением Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК «ПСК». Учитывая это, апартаменты вполне могут сохранить за собой статус самого быстрорастущего сегмента, добавляет эксперт.

Об этом же говорят и аналитики Colliers International, подчеркивая, что в текущих условиях некоторые апарт-отели Петербурга (Vertical, Art Studio Nevsky, Docklands) перевели часть своего номерного фонда в сегмент долгосрочной аренды с возможностью арендовать юнит на месяц и более по цене квартиры, получив дополнительный набор услуг и инфраструктуру. Некоторые из них даже предлагают услуги по самоизоляции. «Мне известны примеры сдачи апартаментов в аренду жителям Москвы, решивших изолироваться от кардинальных столичных мер. Люди, чей формат работы это позволяет, сменили обстановку на петербургскую. По крайней мере, у нас не требуется пропуск на выход из дома»,— говорит господин Мохнарь.

По словам господина Косарева, после шока 2020 года девелоперы и управляющие компании еще более консервативно будут подходить к программам гарантированной доходности, вплоть до полного отказа от них либо сохранения преимущественно как маркетингового инструмента. «Ожидания и, надеюсь, обещания сверхдоходности остались в прошлом»,— добавляет генеральный директор Colliers International.

«На текущий момент доходность инвестиций в сервисные апартаменты снизилась пропорционально заполняемости объектов. Если раньше девелопер рассчитывал показатели, исходя из загрузки около 70%, то сейчас она в лучшем случае составит 40–50%»,— указывает госпожа Московченко. Однако, по ее словам, данная ситуация — явление временное, хотя для некоторых инвесторов станет показательной в оценке риска вложений в апартаменты и, возможно, причиной переориентации на другие источники дохода.

По словам госпожи Трошевой, средняя доходность апартаментов составляет 8–10%, в отдельных случаях доходит до 15%. «Стоит учитывать, что апартаменты, которые сейчас находятся в стадии строительства, будут сданы не сегодня, а через год-два. К этому моменту кризис закончится, ситуация вернется в привычное русло, и проект сможет показать заявленную доходность»,— считает эксперт.

Господин Косарев отмечает, что в настоящее время прогнозы по доходности апартаментов на 2021 год и последующие годы никак не пересматриваются, весь удар придется только на текущий год. Это будет означать, что потери по большей части понесут лишь собственники апартаментов в действующих комплексах, а на инвесторов строящихся ситуация повлиять не должна.

«В настоящее время мы прогнозируем, что восстановление рынка Санкт-Петербурга произойдет не ранее летнего сезона 2023 года, поэтому следует ожидать снижение доходности инвестиций в апартаменты в краткосрочной перспективе»,— говорит руководитель отдела гостиничного бизнеса JLL Яна Уханова. При этом, по мнению эксперта, альтернатив пассивным инвестициям не так много, так как ставки по депозитам также снижаются. «Фактически спрос на апартаменты в качестве пассивного инвестиционного дохода сохранится»,— добавляет она.

Мария Кузнецова