Время думать о будущем

Элитная недвижимость в любой кризис показывает чудеса жизнеспособности. Именно в сложной экономической ситуации эти активы наиболее востребованы клиентами как способ сохранения денег и в целом считаются стабильными. Обусловлена активность покупателей и возможностью улучшить свои жилищные условия или просто сделать покупку «для души», которая давно откладывалась по разным причинам.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Любая экономическая система, будь она мировой или внутригосударственной, периодически подвергается всякого рода потрясениям. Их наступление экономисты разных школ и направлений пытаются предсказывать заранее, но каждый раз, как городские службы ежегодно оказываются не готовы к первому снегу, экономика и граждане оказываются в шоковой ситуации. От того, насколько быстро пройдет шок и насколько быстро человек сумеет сориентироваться в изменившемся мире, зависит, станет ли для него кризис проблемой или новой ступенью к достижению благополучия.

Участники рынка недвижимости считают, и небезосновательно, что именно сейчас то время, когда имеет смысл покупать, особенно если говорить о «высоком» сегменте, где приобретения делаются не для того, чтобы «закрыть потребность в жилье», а как гарантированное инвестиционное вложение, возможность воплотить в жизнь мечту о покупке квартиры или апартаментов в конкретном проекте или районе.

«Учитывая тот факт, что большинство покупателей элитного жилья хранят свои сбережения в валюте, ситуация, которая сейчас складывается на валютном рынке, может послужить толчком к покупке. Однако ажиотажного спроса не предвидится, большинство клиентов покупают жилье для себя, поэтому тщательно подходят к выбору, сравнивая несколько комплексов и взвешивая множество факторов. С учетом выигрыша на разнице курса теперь такие "долларовые покупатели" выберут квартиру большей площади или в более привлекательном районе»,— объясняет стратегию нынешних покупателей директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

Например, рассказывает директор департамента продаж компании «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова, за первый квартал 2020 года динамика спроса на апартаменты в премиальном квартале «Сады Пекина» выросла более чем на 10%, а общие показатели по продажам в 2020 году выше, чем в 2019 году, почти в два раза.

Роль «черного лебедя» для рынка сыграла и ситуация с мировой пандемией коронавируса, но в мире нестабильность вновь была недолгой, и Россия, скорее всего, пойдет по этому же пути. Так, управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин приводит в пример Китай, где уже спустя месяц после снятия карантина рынок дорогого жилья вышел на 70–75% прошлогоднего объема. Это вселяет надежду, что и в Москве после снятия ограничений он быстро наберет обороты. Тем более предстоящее лето большинство обеспеченных покупателей явно проведет на родине, следовательно, традиционная отпускная пауза в сделках будет менее заметной.

В целом эксперты выделяют три сценария поведения на рынке в текущей ситуации. Первый — покупка прямо сейчас, особенно если у покупателя сбережения в валюте и была возможность конвертировать ее в рубли по выгодному курсу. Этот сценарий актуален и для тех, кто имеет рублевые накопления и сейчас может приобрести недвижимость, чтобы обезопасить себя от обесценивания своих сбережений или сделать давно запланированную покупку.

Второй сценарий — подождать еще большего повышения курса валют и затем приобрести недвижимость. Этот сценарий более рискованный — после мартовского подъема курс рубля немного отыграл свои позиции: сейчас разница официального курса в сравнении с началом марта составляет чуть более 10 руб. «В данном случае необходимо учитывать возникающие риски валютных колебаний, а также учитывать факт предстоящего роста цен, который вполне вероятен в связи с удорожанием строительных материалов»,— предупреждает Андрей Соловьев.

И третий путь — отложить сделку до нормализации ситуации и стабилизации экономической обстановки. Однако предсказать развитие событий достаточно сложно, в любом случае девелоперы будут меньше выводить новых проектов на рынок в ближайшее время, то есть выбор лотов может быть ограничен.

Ограниченный пул объектов, удовлетворяющих высоким требованиям, и не слишком ясные перспективы роста стоимости качественных материалов — веская причина внимательно присмотреться к готовым объектам, и это можно наблюдать на примере «Садов Пекина». Как рассказывает Екатерина Батынкова, в предыдущие периоды большим спросом пользовались лоты минимальной площади (60 кв. м). В течение 2019 года и в первом квартале 2020 года спрос сместился на средние лоты площадью 80–120 кв. м, что связано в первую очередь с тем, что объект не только полностью построен, но и заселен, запущена вся инфраструктура — от кафе и ресторанов до стоматологической и эстетической клиники, и покупатели рассматривают «Сады Пекина» не только в инвестиционных целях, но и для проживания с семьей.

Хотя инвестиционные покупки тоже выгодны. В конце прошлого года «Галс-Девелопмент» вышел с особыми условиями по приобретению лотов «средней площади», и пока они действуют. Стоимость, например, лота площадью 80 кв. м отличается от стоимости лота 60 кв. м всего на 10%, при этом разница в площади составляет 25%. Выходит, что дополнительные 20 кв. м приобретаются с дисконтом почти 50% по сравнению с лотами площадью 60 кв. м. Аналогичная тенденция работает при сравнении лотов 120 кв. м и 80 кв. м.

«Так как "Сады Пекина" — полностью построенный квартал, мы, безусловно, рассчитываем, что динамика спроса будет положительной, так как в период нестабильности рынков и сложной экономической ситуации многие покупатели не будут рисковать покупать недвижимость в строящихся проектах, а будут обращать внимание как раз на готовые качественные объекты»,— комментирует Екатерина Батынкова.

И хотя в ближайшее время в компании не планируют существенного повышения цен, так как объект готов и затрат на стройку нет, рост цен заложен. «Прогнозировать повышение в более длительной перспективе пока рано, лишь по завершении всех карантинных мер и возвращении к обычной деловой жизни будет понятно, какова динамика спроса. Но необходимо отметить, что динамика сделок за период самоизоляции у нас стабильная, мы идем с опережением запланированных показателей»,— предупреждает Екатерина Батынкова.

Сегодня же «Сады Пекина» — самое выгодное предложение в районе Триумфальной площади. Средняя цена в проекте составляет 481 039 руб. за 1 кв. м. Средняя цена с учетом 17-процентной скидки по ряду апартаментов — 469 778 руб. Среди же ближайших конкурентных проектов цена достигает 750 000 руб. за 1 кв. м.

Свою роль играет и союз «Галс-Девелопмент» и Банка ВТБ, который предлагает для «Садов Пекина» и других объектов компании специальную ставку в 5,1%.

Популярностью в проекте пользуются не только апартаменты, но и машино-места и кладовые помещения. За апрель произошло заметное увеличение числа сделок по машино-местам. Это связано в первую очередь с акцией, предлагаемой «Галс-Девелопмент», приобрести два машино-места по цене одного и одновременно с желанием клиентов, уже приобретших апартаменты в «Садах Пекина», решить вопрос с парковкой.

В целом, говорит Екатерина Батынкова, рост спроса на вспомогательные помещения в объектах компании за период самоизоляции — один из трендов текущего периода: «Отличная обеспеченность "Садов Пекина" машино-местами позволяет жителям выбрать нужное число лотов необходимого размера, а невольное увеличение количества свободного времени дает возможность наконец-то разобраться с системами хранения и задействовать кладовые помещения».

Уверенность в будущем рынка подтверждает и тот факт, что в «Галс-Девелопмент» не отказались от запуска новой рекламной кампании. «Эффективность наших решений мы сможем в полной мере оценить через месяц как минимум, но в любом случае уверены, что все наши действия оправдают себя»,— уверен Андрей Мухин, вице-президент, руководитель бизнес-направления «Коммерция» компании «Галс-Девелопмент».

Покупка недвижимости в кризис — шанс, который обидно было бы пропустить, считают эксперты. «Покупатели будут конкурировать прежде всего за приобретение качественных квартир с хорошей новой отделкой и меблировкой. Таких предложений не так много, поэтому для них существует перспектива заметного подорожания (до 15–20%), ведь сделать качественный ремонт и обстановку теперь стало не только дороже, но и затруднительно с точки зрения зарубежных поставок и логистики»,— подводит итог Дмитрий Халин.

«Во все времена была выигрышной стратегия: покупай на минимуме, продавай на максимуме, а также инвестируй в то, что тебе нравится, и в то, что ты понимаешь. Говоря о рынке жилой недвижимости,— это покупай тот объект, который тебе нравится и где бы ты готов был жить сам. Личные обстоятельства и экономическая конъюнктура могут стремительно меняться. Однако наличие привлекательного объекта в своем портфеле, который можно использовать самому, когда возникнет такая необходимость,— это лучшая инвестиционная стратегия для долгосрочных инвесторов»,— заключает Андрей Мухин.

Ольга Сторожко