Элитная недвижимость в любой кризис показывает чудеса жизнеспособности. Именно в сложной экономической ситуации эти активы наиболее востребованы клиентами как способ сохранения денег и в целом считаются стабильными. Обусловлена активность покупателей и возможностью улучшить свои жилищные условия или просто сделать покупку «для души», которая давно откладывалась по разным причинам.
Фото: Предоставлено пресс-службой «Галс-Девелопмент»
Фото: Предоставлено пресс-службой «Галс-Девелопмент»
Участники рынка недвижимости считают, и небезосновательно, что именно сейчас то время, когда имеет смысл покупать, особенно если говорить о «высоком» сегменте, где приобретения делаются не для того, чтобы «закрыть потребность в жилье», а как гарантированное инвестиционное вложение, возможность воплотить в жизнь мечту о покупке квартиры или апартаментов в конкретном проекте или районе.
Премиальный сегмент, представителем которого являются «Сады Пекина», менее прочих страдает от кризисных явлений
«Учитывая тот факт, что большинство покупателей элитного жилья хранят свои сбережения в валюте, ситуация, которая сейчас складывается на валютном рынке, может послужить толчком к покупке. Однако ажиотажного спроса не предвидится, большинство клиентов покупают жилье для себя, поэтому тщательно подходят к выбору, сравнивая несколько комплексов и взвешивая множество факторов. С учетом выигрыша на разнице курса теперь такие "долларовые покупатели" выберут квартиру большей площади или в более привлекательном районе»,— объясняет стратегию нынешних покупателей директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.
Например, рассказывает директор департамента продаж компании «Галс-Девелопмент» Екатерина Батынкова, за первый квартал 2020 года динамика спроса на апартаменты в премиальном квартале «Сады Пекина» выросла более чем на 10%, а общие показатели по продажам в 2020 году выше, чем в 2019 году, почти в два раза.
Роль «черного лебедя» для рынка сыграла и ситуация с мировой пандемией коронавируса, но в мире нестабильность вновь была недолгой, и Россия, скорее всего, пойдет по этому же пути. Так, управляющий партнер Savills в России Дмитрий Халин приводит в пример Китай, где уже спустя месяц после снятия карантина рынок дорогого жилья вышел на 70–75% прошлогоднего объема. Это вселяет надежду, что и в Москве после снятия ограничений он быстро наберет обороты. Тем более предстоящее лето большинство обеспеченных покупателей явно проведет на родине, следовательно, традиционная отпускная пауза в сделках будет менее заметной.
В целом эксперты выделяют три сценария поведения на рынке в текущей ситуации. Первый — покупка прямо сейчас, особенно если у покупателя сбережения в валюте и была возможность конвертировать ее в рубли по выгодному курсу. Этот сценарий актуален и для тех, кто имеет рублевые накопления и сейчас может приобрести недвижимость, чтобы обезопасить себя от обесценивания своих сбережений или сделать давно запланированную покупку.
Второй сценарий — подождать еще большего повышения курса валют и затем приобрести недвижимость. Этот сценарий более рискованный — после мартовского подъема курс рубля немного отыграл свои позиции: сейчас разница официального курса в сравнении с началом марта составляет чуть более 10 руб. «В данном случае необходимо учитывать возникающие риски валютных колебаний, а также учитывать факт предстоящего роста цен, который вполне вероятен в связи с удорожанием строительных материалов»,— предупреждает Андрей Соловьев.
И третий путь — отложить сделку до нормализации ситуации и стабилизации экономической обстановки. Однако предсказать развитие событий достаточно сложно, в любом случае девелоперы будут меньше выводить новых проектов на рынок в ближайшее время, то есть выбор лотов может быть ограничен.
Ограниченный пул объектов, удовлетворяющих высоким требованиям, и не слишком ясные перспективы роста стоимости качественных материалов — веская причина внимательно присмотреться к готовым объектам, и это можно наблюдать на примере «Садов Пекина». Как рассказывает Екатерина Батынкова, в предыдущие периоды большим спросом пользовались лоты минимальной площади (60 кв. м). В течение 2019 года и в первом квартале 2020 года спрос сместился на средние лоты площадью 80–120 кв. м, что связано в первую очередь с тем, что объект не только полностью построен, но и заселен, запущена вся инфраструктура — от кафе и ресторанов до стоматологической и эстетической клиники, и покупатели рассматривают «Сады Пекина» не только в инвестиционных целях, но и для проживания с семьей.
Хотя инвестиционные покупки тоже выгодны. В конце прошлого года «Галс-Девелопмент» вышел с особыми условиями по приобретению лотов «средней площади», и пока они действуют. Стоимость, например, лота площадью 80 кв. м отличается от стоимости лота 60 кв. м всего на 10%, при этом разница в площади составляет 25%. Выходит, что дополнительные 20 кв. м приобретаются с дисконтом почти 50% по сравнению с лотами площадью 60 кв. м. Аналогичная тенденция работает при сравнении лотов 120 кв. м и 80 кв. м.
«Так как "Сады Пекина" — полностью построенный квартал, мы, безусловно, рассчитываем, что динамика спроса будет положительной, так как в период нестабильности рынков и сложной экономической ситуации многие покупатели не будут рисковать покупать недвижимость в строящихся проектах, а будут обращать внимание как раз на готовые качественные объекты»,— комментирует Екатерина Батынкова.
И хотя в ближайшее время в компании не планируют существенного повышения цен, так как объект готов и затрат на стройку нет, рост цен заложен. «Прогнозировать повышение в более длительной перспективе пока рано, лишь по завершении всех карантинных мер и возвращении к обычной деловой жизни будет понятно, какова динамика спроса. Но необходимо отметить, что динамика сделок за период самоизоляции у нас стабильная, мы идем с опережением запланированных показателей»,— предупреждает Екатерина Батынкова.
«Сады Пекина» полностью готовы и отвечают всем требованиям элитного класса
Сегодня же «Сады Пекина» — самое выгодное предложение в районе Триумфальной площади. Средняя цена в проекте составляет 481 039 руб. за 1 кв. м. Средняя цена с учетом 17-процентной скидки по ряду апартаментов — 469 778 руб. Среди же ближайших конкурентных проектов цена достигает 750 000 руб. за 1 кв. м.
Свою роль играет и союз «Галс-Девелопмент» и Банка ВТБ, который предлагает для «Садов Пекина» и других объектов компании специальную ставку в 5,1%.
Популярностью в проекте пользуются не только апартаменты, но и машино-места и кладовые помещения. За апрель произошло заметное увеличение числа сделок по машино-местам. Это связано в первую очередь с акцией, предлагаемой «Галс-Девелопмент», приобрести два машино-места по цене одного и одновременно с желанием клиентов, уже приобретших апартаменты в «Садах Пекина», решить вопрос с парковкой.
В целом, говорит Екатерина Батынкова, рост спроса на вспомогательные помещения в объектах компании за период самоизоляции — один из трендов текущего периода: «Отличная обеспеченность "Садов Пекина" машино-местами позволяет жителям выбрать нужное число лотов необходимого размера, а невольное увеличение количества свободного времени дает возможность наконец-то разобраться с системами хранения и задействовать кладовые помещения».
Уверенность в будущем рынка подтверждает и тот факт, что в «Галс-Девелопмент» не отказались от запуска новой рекламной кампании. «Эффективность наших решений мы сможем в полной мере оценить через месяц как минимум, но в любом случае уверены, что все наши действия оправдают себя»,— уверен Андрей Мухин, вице-президент, руководитель бизнес-направления «Коммерция» компании «Галс-Девелопмент».
Покупка недвижимости в кризис — шанс, который обидно было бы пропустить, считают эксперты. «Покупатели будут конкурировать прежде всего за приобретение качественных квартир с хорошей новой отделкой и меблировкой. Таких предложений не так много, поэтому для них существует перспектива заметного подорожания (до 15–20%), ведь сделать качественный ремонт и обстановку теперь стало не только дороже, но и затруднительно с точки зрения зарубежных поставок и логистики»,— подводит итог Дмитрий Халин.
«Во все времена была выигрышной стратегия: покупай на минимуме, продавай на максимуме, а также инвестируй в то, что тебе нравится, и в то, что ты понимаешь. Говоря о рынке жилой недвижимости,— это покупай тот объект, который тебе нравится и где бы ты готов был жить сам. Личные обстоятельства и экономическая конъюнктура могут стремительно меняться. Однако наличие привлекательного объекта в своем портфеле, который можно использовать самому, когда возникнет такая необходимость,— это лучшая инвестиционная стратегия для долгосрочных инвесторов»,— заключает Андрей Мухин.