Законопроект, призванный помочь бизнесу пережить последствия карантина, расколол предпринимателей. Документ, принятый во вторник Госдумой в первом чтении, разрешает арендаторам, потерявшим из-за пандемии половину выручки, расторгать договор найма коммерческого помещения без штрафов. Собственники офисной и торговой недвижимости увидели в этих поправках угрозу дефолта. Аргументы сторон и перспективы компромисса изучал Григорий Колганов.
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Фото: Александр Коряков, Коммерсантъ
Принятые Госдумой поправки — часть большого законопроекта «О принятии неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращение последствий распространения новой коронавирусной инфекции». В документе на 48 страниц нашелся пункт об освобождении арендаторов от штрафов при досрочном расторжении договора. Мера кажется вполне логичной в качестве поддержки бизнеса, потерявшего выручку. Но это если забыть, что сдача коммерческих площадей — тоже бизнес, который деньги не печатает, а занимает их в банках. Так что в случае массового ухода арендаторов, проблемы затронут и кредитные организации, опасается коммерческий директор компании Capital Group Петр Исаев:
«Когда мы приходим в банк, мы, соответственно, показываем нашу бизнес-модель, которая подкреплена многолетними контрактами. Если этот законопроект будет принят, неважно, о чем мы договорились с арендатором — он может в любой день встать и уйти. Дальше все эти активы постепенно будут стекаться в банковский сектор, который в итоге окажется перед выбором, нужно ли объявлять дефолт по кредитам девелоперам и самим заниматься управлением этими активами. И при этом наличие денежного потока точно так же никак не будет гарантированно».
Capital Group и еще 10 крупных собственников коммерческой недвижимости обратились к властям с просьбой не принимать такие поправки, чтобы не допустить коллапса рынка. Но почему он должен случиться, если послабления коснутся лишь арендаторов, потерявших половину выручки при официальном введении режима ЧС или повышенной готовности? Вопрос проясняется, когда узнаешь размеры штрафов за досрочное расторжение договоров. Они могут составлять ставку аренды за год, рассказал “Ъ FM” административный директор банка «Ренессанс Кредит» Максим Кириллов. Он признается, что не прочь воспользоваться новым законом хотя бы для того, чтобы выторговать более выгодные условия: «Если я захочу отказаться сейчас, я должен буду заплатить штраф за год, согласно договору. Этот закон значительно улучшит мое положение в плане финансовых обременений. Если возможность появится освободить некоторые площади, я так и сделаю в первую же очередь. У меня, конечно, нет такого решения — взять и уйти. Но это будет как некий такой инструмент давления на собственника и улучшит свои позици в переговорах».
Впрочем, арендодатели парируют — подобных штрафов на практике нет. Да и собственники помещений сейчас как никогда сговорчивы, говорит управляющий партнер компании «Стрит Девелопмент» Владимир Науменко: «Судебная практика у нас такова, что драконовские штрафы не работают. За полгода, год никто не выплачивает. Максимум мы штрафуем на месяц-полтора через невозврат обеспечительного платежа. Мы понимаем, что в текущей ситуации до осени этого года мы новых арендаторов не найдем. Поэтому сами идем первые с предложением арендатора об очень существенных скидках».
Законопроект кажется несбалансированным даже некоторым нанимателям помещений. Советник практики недвижимости и строительства юридической компании Bryan Cave Leighton Paisner Инна Фирсова как арендатор рада послаблениям, но как юрист видит в документе существенные недоработки: «Мы берем точку начала режима и сразу смотрим доходы — они по факту упали у всех. Даже если компания после поправит свои дела, она сможет доказать, что тогда доходы упали. Никакого периода для уведомления не предусмотрено, то есть арендатор в любой момент может съехать, например, сообщить: я завтра выезжаю. А для арендодателя это потеря бизнеса».
Впрочем, мало сомнений, что законопроект претерпит существенные изменения. Против поправок уже выступили в Совете федерации. Как бы не получилось так, что в итоге документ вообще не принесет никакой пользы.
В защиту законопроекта выступили ведущие ассоциации ритейлеров. Они попросили Госдуму ускорить принятие документа. Как отмечали игроки рынка, в противном случае банкротство ждет уже сферу торговли.