C 28 марта 2020 года и до сегодняшнего дня в Пермском крае закрыты все торговые центры и объекты розничной торговли, кроме торговли продуктами питания.
Поэтому сейчас мы становимся свидетелями противостояния арендаторов и арендодателей, в котором никто не хочет нести убытки за другого.
Очевидно, что положение арендатора в этой паре является более слабым: отсутствие денег не признается форс-мажором, расторжение договора не всегда возможно без убытков, да и, по условиям договоров аренды, все проплачено на пару месяцев вперед.
Государство решило уравновесить эту конструкцию, переложив часть рисков на арендодателя.
Что получилось в итоге?
Яна Дзыгарь, партнер консалтинговой компании Lexactio
Яна Дзыгарь, партнер консалтинговой компании Lexactio
Арендаторам из числа отраслей, наиболее пострадавших в результате распространения COVID-19 (Постановление Правительства РФ №434 от 03.04.2020), предоставляется отсрочка по уплате арендных платежей, кроме коммунальных платежей и содержания имущества. Предоставить эту отсрочку обязан арендодатель. Чтобы не было никаких соблазнов и вариаций, сколько и насколько – тоже закрепили на федеральном уровне (ч. 1 ст. 19 ФЗ от 01.04.2020 №98-ФЗ, Постановление Правительства от 03.04.2020 №439).
С момента введения и до отмены режима повышенной готовности – отсрочка 100% платежа, то есть арендатор не платит ничего.
Со дня прекращения действия указанного режима и до 1 октября 2020 года арендатор сможет платить 50% от своей аренды.
Попросить уплаты отсроченных платежей арендодатель сможет только после 1 января 2021 года. Возвращать можно будет в течение двух лет равными платежами, не чаще одного раза в месяц и не больше, чем половину от ежемесячного платежа.
Арендатор может потребовать предоставления отсрочки в любое время. Более того, даже если предприниматель не платит аренду, но не отправил письмо об отсрочке, а арендодателю наверняка известно, что он работает в одной из отраслей, признанных Правительством РФ пострадавшими, то сам собственник объекта должен уведомить арендатора о возможности применения отсрочки. А если арендодатель не направил такое уведомление, считается, что отсрочка предоставлена автоматически. Во всех случаях, независимо от того, когда стороны станут обсуждать этот вопрос, отсрочка будет предоставлена с даты введения режима повышенной готовности, то есть в нашем случае – с 28 марта 2020 года.
Такие разъяснения дал нам Верховный суд в своем Обзоре №2 от 30.04.2020.
Арендодатель сможет избежать предоставления отсрочки только в двух случаях:
– если арендатор добровольно продолжает платить аренду и не направляет письмо об отсрочке,
– а также если арендодатель докажет, что, несмотря на включение в Перечень Правительства РФ, конкретный арендатор свою деятельность не прекращал, а значит, пострадавшим быть не может.
Одновременно с отсрочкой арендатор вправе требовать снижения арендной платы в период действия режима повышенной готовности из-за невозможности использования арендованного имущества. Верховный суд в Обзоре №2 указал на то, что арендная плата «подлежит уменьшению с момента, когда наступила данная невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению». При этом неважно – добровольно снизил плату арендодатель или его обязал суд. То есть фактически арендодатель обязан уменьшить арендную плату по требованию арендатора.
Сложным моментом является то, что размер снижения, так же как и порядок его расчета, в отличие от отсрочки, ни законом, ни высшим судом не оговорен. Разъяснение Верховного суда о том, что «размер сниженной арендной платы может определяться с учетом размера, на который обычно снижается арендная плата в сложившейся ситуации», по сути ничего не разъясняет. Сложившаяся ситуация отнюдь не является обычной. Потому вряд ли кто-то сможет сказать, на сколько обычно снижают аренду в таком случае.
Можно предположить, что впоследствии, когда суды будут «завалены» подобными делами, появится единообразный подход к снижению. А сегодня стороны вправе договориться исходя из своего понимания. И это наверняка лучше, чем если за них потом будет решать кто-то другой по усредненному варианту.
Нам кажется адекватным, если при расчете такой цены стороны постараются поделить ущерб пополам. Например, если определить арендную плату как процент от себестоимости содержания арендодателем своих площадей.
В этом случае на размер снижения могут повлиять те льготы, которые предоставлены в Пермском крае арендодателям. Напомним, что арендодатели, чьи арендаторы включены в перечень ОКВЭД, поддерживаемых сейчас властями края, смогут уменьшить размер кадастровой стоимости своего объекта недвижимости для целей расчета налога на имущество пропорционально тому, на сколько они снизят арендную плату. Кроме того, арендодатели на УСН также получают льготу по налогообложению на 2020 год: 1% и 5% налога вместо 6% и 15%. А собственники торговых центров и офисов площадью свыше 5 тыс. кв. м смогут снизить на 50% налог на имущество за 2020 год. Все эти льготы могут и должны быть учтены при рассмотрении сторонами или судом вопроса о размере снижения аренды.
В том случае, если арендная плата уплачена вперед, мы не видим оснований для отказа такому арендатору в предоставлении ему отсрочки на следующие периоды и снижения платы с 28 марта 2020 года с последующим перерасчетом обязательств.
Не секрет, что есть арендаторы, чьи виды деятельности не попали в Перечень отраслей, поддерживаемых Правительством РФ, но тем не менее они также не смогли работать в период введения режима повышенной готовности. Несмотря на то что им не предоставлены федеральные льготы, они могут обратиться в суд с иском в порядке ч. 4 ст. 614 ГК РФ с требованием об уменьшении арендной платы из-за существенного ухудшения условий пользования имуществом. Это общая норма, которая действует вне зависимости от сегодняшней ситуации.
К сожалению, многие арендаторы находятся сейчас в таком положении, что готовы принять решение о расторжении договора аренды. Нужно принимать во внимание, что при расторжении в любом случае можно потребовать и отсрочки, и уменьшения арендной платы за время с 28 марта 2020 года по дату расторжения договора. Кроме того, если условия договора аренды не позволяют сделать это в одностороннем порядке, арендатор может попытаться потребовать расторжения договора через суд в связи с существенным изменением обстоятельств.
В любом случае мы рекомендуем не затягивать с переговорами и обращениями к арендодателю. Позиция и поведение сторон при переговорах будут впоследствии учтены при рассмотрении дела судом. Хотя, прежде всего, мы желаем всем участникам арендных отношений найти баланс и договориться!
Консалтинговая группа Lex Actio
Пермь, Максима Горького, 77
+7 (342) 210-64-06
lex_actio@mail.ru