гендиректор УК "Конкордия Эссет Менеджмент"
"В недалеком будущем конкуренция застройщиков будет перенесена в финансовый сектор"
— Учредители вашей компании много лет специализировались на управлении строительными проектами и строительстве коттеджных поселков в Подмосковье. Почему было принято решение выходить на рынок паевых фондов, чем он привлекателен с точки зрения вашего бизнеса?
— Мы считаем, что рынок недвижимости укрупняется и придет тот день, когда финансовые возможности станут главным конкурентным преимуществом на этом рынке. Если сейчас это административный ресурс, профессионализм управленцев и так далее, то в недалеком будущем конкуренция застройщиков будет перенесена именно в финансовый сектор. И предвидя эту ситуацию, мы озаботились созданием нового инструмента для финансирования наших проектов. Вместе с тем инвесторы, которые работают на рынке недвижимости, уже имеют своих партнеров, свои проекты. Это означает, что надо привлекать в этот бизнес деньги из других секторов экономики, других регионов страны или, может быть, даже из других стран. Для того чтобы это сделать, надо построить прозрачный и понятный инвесторам механизм. И паевой фонд в качестве такого инструмента нам подходит по многим параметрам.
— В чем преимущества такого инструмента?
— Смысл этой схемы для нас как для девелоперов — это создание финансового рычага. Мы готовы поделиться с инвесторами своими проектами, чтобы создать мощный финансовый пул, с помощью которого мы сможем входить в крупные проекты. Чем крупнее строительный проект, тем меньше игроков на рынке, способных его профинансировать, и соответственно, ниже конкуренция. А значит, выше маржа. И мы готовы поделиться этой маржой, чтобы создать такой пул.
— А налоговые льготы имеют значение?
— Налоговые льготы имеют большое значение в плане конкуренции с другими участниками рынка недвижимости. Не финансового рынка, а именно рынка недвижимости. Здесь осталось еще очень много "серых" схем. Мы не имеем возможности работать по таким схемам, так как выбрали другие условия построения бизнеса. Но налоговые льготы, которыми мы пользуемся, позволяют нам, ведя прозрачную бухгалтерию, конкурировать в том числе и с этими схемами. Это дополнительный бонус и очень серьезный. И все-таки главное — это финансовый рычаг.
— Какова, с вашей точки зрения, минимальная стоимость входа в рынок, когда целесообразно создавать такие фонды?
— Мы как раз создали фонд по минимальной ставке — порядка $10 млн. Это тот самый размер, начиная с которого этот бизнес становится доходным. Пока еще конкуренция на этом рынке невелика. Но у нас есть основания предполагать, что если не будет резких изменений, в частности, в области налоговой политики, то весьма быстро на этот рынок придут, как минимум, все коллеги с рынка недвижимости и очень многие коллеги с финансового рынка. Но по моему мнению, если у вас есть фонд, который инвестирует в недвижимость, то у вас должна быть команда, которая эти деньги умеет размещать, а не просто инфраструктура для команды. Поэтому серьезные фонды будут приходить с рынка недвижимости.
— Кого вы видите среди инвесторов вашего фонда?
— Во-первых, мы рассчитываем в первую очередь на наших сограждан, крупных частных инвесторов. Во-вторых — это венчурные деньги. Эта ориентация связана с тем, что с кого-то надо начинать. Первыми пойдут люди, которым свойственно желание вкладывать в новое, рискованные люди. И для них важна высокая доходность. Поэтому фонд ориентирован на высокодоходные проекты по сравнению с тем же рынком ценных бумаг. Пройдет год или два, появятся наработки, и мы сможем предложить свои услуги инвесторам пенсионных средств. Предложить размещение в менее доходные, но зато практически безрисковые проекты.
— На каких частных инвесторов вы рассчитываете?
— Мы установили высокий входной порог — 16 млн рублей. Привлекая в свои проекты инвесторов, мы конкурируем в первую очередь с рынком недвижимости. Какая практика существует на рынке? Они вступают в договоры инвестирования и т. п., вынуждены заниматься самостоятельно, по сути дела, девелоперской работой или передоверять каким-то своим близким партнерам. Мы их освобождаем от такой работы, но при этом уровень раскрытия информации в таких отношениях существенно выше того, что требует Федеральная комиссия по рынку ценных бумаг. По требованию ФКЦБ мы просто раскрываем финансовую информацию, но она никому ничего не скажет. Мы вынуждены перед своими инвесторами раскрывать существенно другую информацию. Ведь проект, прошедший целый ряд согласований, стоит существенно дороже, чем проект, их не прошедший. Там уже пройдены очень большие риски. И раскрывать такого уровня информацию можно лишь ограниченному количеству людей. Поэтому собирать по $5 тыс. для нас на этом этапе несопоставимо с уровнем раскрытия информации. Хотя в будущем мы планируем вовлечь в этот бизнес в том числе людей, готовых инвестировать и $50 тыс., и $10 тыс.
— Может ли рассчитывать инвестор, пришедший в ваш фонд, на получение жилья?
— Коллективные инвестиции в недвижимость в том плане, в котором мы это рассматриваем, это чисто инвестиционная схема. То есть доходы квадратными метрами мы оплачивать не станем. Поэтому наша задача обеспечить максимум прибыли при минимуме риска. Других задач нет.
— Какие риски вы несете как управляющая компания и как девелопер? Какие риски несет инвестор?
— Мы несем риск ответственности за свою деятельность. Пайщики несут две основные группы риска. Это группа рисков, связанных непосредственно с каждым из проектов, в которые мы инвестируем, и группа рисков, связанная с организацией самого инвестирования.
Начнем со второго. Выбор нами паевого инвестиционного фонда основывался именно на том факте, что в данной структуре эта группа рисков минимизирована настолько, насколько это вообще возможно в рамках нашего законодательства. Чем нас привлекли именно закрытые ПИФы? Управление и владение имуществом фонда законодательно разделено между двумя независимыми лицами — управляющей компанией и депозитарием. Действия управляющей компании контролируют независимые оценщик и аудитор. То есть существует отлаженная инфраструктура, снижающая риски пайщика. С 1996 года у ПИФов не было ни одного дефолта. Поэтому мы и взяли эту структуру.
Что же касается рисков, связанных непосредственно с самим проектом, то они, безусловно, есть. Это плата за доходность, которую мы обещаем. Гарантировать каким-то образом инвестору отсутствие этих рисков мы не только не можем, нам это запрещено по закону. Но мы сейчас находимся в стадии переговоров со страховыми компаниями в отношении страхования рисков, связанных с невыполнением нашими контрагентами на рынке недвижимости своих обязательств. Мы будем страховать и строительно-монтажные риски, если до этого дойдет дело. Но сейчас в проекты мы входим как соинвесторы. Выплачиваем деньги и получаем некие имущественные права. Вот риски нереализации этих прав и будут страховаться. Остается риск, что к тому времени, когда проект будет реализован, снизится стоимость квадратного метра. Этот риск тоже минимизирован, причем абсолютно математически. Мы же не покупаем готовое жилье и не ждем, пока оно подорожает. Наш фонд участвует в девелоперской марже. А она составляет 30-40% в долларах, на некоторых проектах — еще больше.
Интервью взял ДМИТРИЙ Ъ-ЛАДЫГИН