Интерес инвесторов к сделкам с недвижимостью значительно поменялся: если в прошлом году наибольший объем средств привлекли офисные площади, то сейчас наиболее активен сегмент площадок под девелопмент. В первом квартале текущего года на этот сегмент пришлось 69% рынка, в то время как в январе—марте 2019 года такие активы практически никого не интересовали. Консультанты объясняют, что на сокращении инвестиций в коммерческую недвижимость сказалась эпидемия коронавируса и падение курса рубля, а интерес к площадкам растет за счет активности банков, которые после перехода строительной отрасли на проектное финансирование стали все чаще кредитовать девелоперов для покупки площадок.
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Антон Белицкий, Коммерсантъ / купить фото
Объем инвестиций в российскую недвижимость по итогам первого квартала 2020 года составит 50,8 млрд руб., включая сделки с площадками под девелопмент, подсчитали аналитики Knight Frank. Это на 16% меньше показателя января—марта 2019 года. В компании отмечают, что текущий кризис заметно повлиял на сделки с готовыми объектами, доля которых существенно снизилась. Наибольший объем инвестиций, или 69% в общей структуре сделок, пришелся на площадки под девелопмент. В первом квартале 2019 года сделки с участками занимали доли процента, а по итогам 2019 года — уже 25%.
Крупнейшей сделкой сегмента в январе—марте стала покупка Capital Group участков на Кольской улице и Кронштадтском бульваре в Москве (5,5–6,5 млрд руб.).
На втором месте по объему инвестиций в январе—марте оказалась офисная недвижимость, на нее пришлось 20% рынка против 40% в первом квартале 2019 года. Крупнейшей сделкой оказалась покупка компанией «АльфаСтрахование» площадей и машино-мест в комплексе «Парк легенд» (5,3–5,5 млрд руб.). На торговую недвижимость пришлось 9% от общего объема сделок (24% в аналогичный период прошлого года), а самым заметным игроком в сегменте стала инвестиционная компания Accent Capital, которая приобрела торговый центр «Сокольники» за 2,6–2,8 млрд руб.
Партнер Colliers International Владимир Сергунин связывает значительный рост сделок в сегменте площадок под девелопмент с переходом отрасли жилищного строительства на проектное финансирование: в связи этим банки начали активно предлагать бридж-кредиты, доля заемных средств для покупки площадок сейчас может доходить до 100% от стоимости площадки. Рост активности банков в сделках привел и к росту конкуренции в сегменте: на одну площадку теперь могут претендовать и 15 девелоперов, говорит консультант. Но в любом случае во втором квартале количество сделок пойдет на спад, предупреждает господин Сергунин.
В Knight Frank также отмечают существенное снижение активности иностранных инвесторов — на сделки с зарубежными компаниями пришлось 2% рынка против 28% в первом квартале 2019 года.
К концу 2020 года доля иностранного капитала может снизиться еще больше, поскольку власти анонсировали введение налога на доходы, уходящие за пределы России.
В таком случае зарубежные инвесторы столкнутся с увеличенной налоговой нагрузкой и удорожанием выведения доходов за границу, что сделает для них владение российской недвижимостью существенно менее рентабельным, прогнозируют в Knight Frank.
Управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков отмечает, что в случае стабилизации экономической и социальной обстановки в конце года можно ожидать роста инвестиционной активности: многие сделки, закрытие которых ожидалось до конца квартала, инвесторы отложили до момента восстановления рынка. Существенную роль при этом будет играть политика Центробанка в отношении ключевой ставки, а также политика правительства в отношении расходования средств из бюджета и Фонда национального благосостояния. По словам Алексея Новикова, положительно на восстановлении рынка недвижимости может сказаться сокращение доли валютных кредитов под залог коммерческой недвижимости и поддержка ЦБ наиболее пострадавших отраслей.