С начала года количество эскроу-счетов, открытых банками в Ростовской области для покупателей жилья в новостройках, выросло почти в 1,5 раза. Большинство проектов строительства многоквартирных домов пока реализуется по старым правилам, без привлечения банковского проектного финансирования и открытия эскроу-счетов. Переход на работу по новым правилам долевого строительства делает сохранение цен на прежнем уровне затруднительным для застройщиков, но в то же время становится конкурентным преимуществом в условиях экономической нестабильности.
Фото: Коммерсантъ / Виктор Коротаев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Константин Кокошкин / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Эмин Джафаров / купить фото
Нарастили темп
По данным Банка России, в общей сложности в ЮФО на начало марта было открыто 5783 эскроу-счета — на 32% больше, чем на 1 января. Их общая сумма почти достигла 13,5 млрд руб. По количеству счетов первое место занимает Ростовская область. В период с 1 января по 1 марта нынешнего года количество таких счетов в регионе выросло с 1743 до 2592, то есть практически на 50%. Общая сумма на них увеличилась на 44% — с 3,6 млрд до 5,2 млрд руб. Банки, работающие в регионе, заключили с застройщиками 30 договоров проектного финансирования на общую сумму 17,6 млрд руб.
На втором месте в федеральном округе — Краснодарский край, где по состоянию на 1 марта было открыто 2047 счетов эскроу. При этом застройщики на Кубани заключили 38 договоров проектного финансирования на 27 млрд руб.— на 54% больше, чем на Дону.
В Ростовской области 17 из 30 договоров, то есть более 50%, заключенных застройщиками с банками с использованием эскроу-счетов, приходятся на Сбербанк, сообщила пресс-служба Юго-Западного банка Сбербанка РФ. Их общая сумма составляет 15,2 млрд руб.— 86% от регионального показателя. Активность остальных участников финансового рынка пока значительно ниже — причем не только в регионе-лидере по числу открытых эскроу-счетов, но и в остальных субъектах на юге. Крупнейший региональный банк ЮФО — «Центр-инвест» — не занимается проектным финансированием. Райффайзенбанк сейчас готовит первую сделку в Краснодарском крае. Директор департамента развития корпоративного бизнеса «Московского индустриального банка» Владимир Шаталов сообщил, что выйти на этот рынок банк планирует в нынешнем году.
Наследие прошлого
Доля проектного финансирования с использованием эскроу-счетов на южнороссийском рынке жилищного строительства пока сравнительно невелика. Сейчас 70–80% проектов в Ростовской области реализуются по старым правилам долевого участия, говорит руководитель отдела продаж компании «ЮгСпецСтрой» Камал Юсупов. «На момент запуска механизма проектного финансирования — 1 июля 2019 года — степень готовности этих домов составляла более 30%,— объясняет он.— Строительство ЖК “Парк Островского 2” мы ведем по старой системе, а в ЖК “Штахановского” перешли на эскроу-счета».
Председатель правления ассоциации строительных организаций «Комстрой» Станислав Цвиренко говорит, что многие застройщики до 1 июля 2019 года ускоряли реализацию своих проектов, чтобы довести их до степени готовности, позволяющей не переходить на новый порядок долевого участия.
По словам Камала Юсупова, в связи с переходом на новые правила финансирования в ЖК «Штахановского» «ЮгСпецСтрой» повысил цены на 10% по сравнению с теми, которые планировалось установить изначально. Это решение представитель компании объясняет необходимостью компенсировать затраты на обслуживание банковского кредита.
«У нас было два варианта — поднять цены и потерять в темпе продаж или же оставить цены на прежнем уровне и сделать ставку на более быстрый рост объема средств на эскроу-счетах,— объясняет Камал Юсупов.— При увеличении суммы средств дольщиков Сбербанк предлагает снижение процентной ставки в рамках договора проектного финансирования».
Станислав Цвиренко допускает, что в течение нынешнего года рост цен на жилье достигнет 15–23%. По его данным, минимальная банковская ставка в рамках проектного финансирования строительства жилья составляет сейчас 7% годовых. «С учетом расходов на ведение счетов, банковского обслуживания и комиссии проектное финансирование обходится застройщику в 10–11% годовых, что сопоставимо со стоимостью других кредитных продуктов,— добавляет господин Цвиренко.— При этом есть возможность постепенного снижения ставки до 3% и ниже благодаря росту суммы на эскроу-счетах».
Строительная компания «Кристина» еще не работает с эскроу-счетами, сообщил ее глава Валерий Левченко. Запуск проектного финансирования повлечет рост цен на первичное жилье на 20–25%, считает он, прибыль застройщиков из-за необходимости обслуживать банковские кредиты уменьшится на 15–20%.
Эксперт строительного рынка, попросивший об анонимности, отмечает, что при анализе потенциального получателя проектного финансирования банки в первую очередь изучают рентабельность его проекта. Если этот показатель не позволяет девелоперу обслуживать долг, то он получит отказ. Это может привести к тому, что в крупных городах Ростовской области — Шахтах, Волгодонске, Таганроге — могут перестать появляться новые проекты в сфере жилищного строительства. В Ростове ситуация относительно благополучная, уточняет эксперт.
У небольших компаний, работающих в городах области, нет возможности привлекать проектное финансирование, подтверждает Станислав Цвиренко. В течение ближайших двух лет это приведет к сокращению объемов в строительства в регионе. «Уже началась монополизация строительного рынка,— утверждает глава АСО “Комстрой”.— Мы прогнозируем его сужение, уход мелких игроков и замедление темпов строительства. Это будет сильно заметно к концу 2022 года».
Неоднозначные эскроу
В настоящее время на рынке жилищного строительства действует еще один фактор повышения цен: мировой экономический кризис и вызванное им падение курса рубля. Затраты застройщиков в рамках проектного финансирования усугубляют ситуацию. «Стоимость материалов и оборудования увеличится, обслуживание кредитов тоже повышает стоимость жилья,— говорит Валерий Левченко.— В итоге дополнительная финансовая нагрузка ляжет на покупателя».
Цены вырастут, уверен Камал Юсупов. Той же точки зрения придерживается управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский. По его мнению, этот рост придется на второе полугодие, поскольку застройщики, планирующие переход на проектное финансирование, уже повысили цены.
Станислав Цвиренко прогнозирует рост цен на некоторые стройматериалы на уровне около 20%. «Большинство застройщиков используют импортные трубы, радиаторы, сантехнику и т. д.,— объясняет господин Цвиренко.— Подорожают не только импортные материалы, но и отечественные, при производстве которых используются зарубежные комплектующие и оборудование. Так, например, после падения курса рубля 9 марта в течение двух дней цена на сталь российского производства подскочила на 10%, с 39 тыс. до 42,5 тыс. руб.».
По словам Владимира Шаталова, высокая турбулентность на рынках может стать причиной повышения банковских ставок. Многое будет зависеть от ключевой ставки ЦБ, добавляет эксперт. На заседании 20 марта Совет директоров Банка России принял решение сохранить ключевую ставку на прежнем уровне 6% годовых. Однако строить прогнозы на вторую половину года пока сложно, считает господин Шаталов. Илья Жарский говорит, что высока вероятность подорожания банковских кредитов для застройщиков, а также ипотеки.
Позитивное влияние проектного финансирования на рынок эксперты связывают со снижением рисков остановки проектов. «При заключении договора проектного финансирования банк не имеет права прекратить выделять средства, пока дом не будет достроен,— объясняет Камал Юсупов.— При работе по старой схеме строительство может остановиться, если остановятся продажи. А во время кризиса это может произойти как по объективным причинам, так и из-за паники».
Илья Жарский соглашается, что часть покупателей сейчас могут занять выжидательную позицию, рассчитывая приобрести вторичное жилье с большим дисконтом. В периоды кризисов этот рынок часто оживает, поскольку многие владельцы недвижимости продают ее, чтобы избежать банкротства, погасить долги и т. п., объясняет эксперт. В то же время покупатели, принявшее твердое решение о приобретении квартиры в новостройке, могут начать действовать более решительно в преддверии возможного роста цен на первичном рынке и подорожания ипотеки.