Проблема обманутых дольщиков на Южном Урале по-прежнему актуальна, и те, кто с ней столкнулся, ведут себя по-разному. Кто-то, как дольщик из Челябинска, отправляет «взятку» президенту, чтобы обратить внимание на эту проблему, кто-то выходит на митинги, а кто-то просто ждет своих квартир, пока хватает терпения. Ждать точно не стоит, нужно действовать.
Фото: Адвокатское бюро КРП
Фото: Адвокатское бюро КРП
Проверьте условие договора о сроке
Прежде чем заключать договор участия в долевом строительстве (ДДУ), обратите внимание на пункт о сроке передачи готового жилья. Если уже заключили, советую также проверить эту часть документа.
Такое условие является существенным для этого вида договора, а значит обязательным. Лучше, если срок будет определен конкретной датой, потому что некоторые застройщики идут на хитрость, связывая срок сдачи объекта с моментом получения разрешения на ввод в эксплуатацию либо со сроком действия разрешения на строительство. В последнем случае срок передачи жилья может неоднократно переноситься под предлогом якобы законных оснований. При этом дольщики не получают квартиру в срок и не могут взыскать неустойку за просрочку.
Обычно такие – незаконные – условия формулируются следующим образом: «объект передается не позднее шести месяцев с момента ввода дома в эксплуатацию/с момента окончания срока действия разрешения на строительство».
Верховный суд уже признал незаконность условия о сроке передачи объекта в зависимости от момента ввода в эксплуатацию (Определение ВС РФ от 21.05.2019 г. по делу № 18-КГ19-10), т.к. получение разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое с неизбежностью должно наступить, следовательно, застройщик может возводить дом вечно, избегая при этом ответственности. Что касается разрешения на строительство, то его срок может продляться, а значит, есть вероятность, что новоселье наступит не скоро.
Может ли застройщик перенести срок сдачи жилья
Застройщик может перенести срок, когда невозможно закончить строительство вовремя. В таком случае он обязан направить дольщику предложение об изменении условий не позднее, чем за два месяца до истечения первоначально обозначенного срока.
При этом у дольщика сохраняется право требовать неустойку за период просрочки, предшествующий заключению такого дополнительного соглашения. Освободить застройщика от уплаты неустойки в этой части можно только с согласия второй стороны. При этом условие необходимо прямо указать в соглашении. А это еще один повод внимательно читать документ перед подписанием.
Не забывайте отслеживать застройщика на предмет банкротства
Сделать это можно в специальном разделе «Коммерсанта», который имеет статус официального издания для публикации сведений, предусмотренных Законом о банкротстве, либо в картотеке арбитражных дел.
Делать это нужно для того, чтобы не пропустить срок включения в реестр требований застройщика, который для этой категории кредиторов составляет три месяца с момента опубликования сведений о признании должника банкротом.
При этом, несмотря на то, что по общим правилам Закона о банкротстве пропущенный срок не подлежит восстановлению, законодатель предусмотрел такую возможность для требований дольщиков. Однако стоит понимать, что суд восстановит срок при наличии действительно уважительных причин.
Если терпение лопнуло
В таком случае вы вправе расторгнуть договор и взыскать все, что вам причитается за несостоявшееся новоселье. При этом дольщик имеет право на возмещение следующих затрат:
- основной долг (стоимость квартиры)
- неустойка
- штраф
Стоит иметь в виду, что односторонний отказ от договора за просрочку сдачи объекта возможен только по истечении двух месяцев с даты, указанной в договоре.
После расторжения договора застройщик в течение 20 рабочих дней обязан вернуть основной долг, а также проценты за пользование денежными средствами. Проценты в данном случае рассчитываются со дня их внесения участником строительства до дня фактического возврата застройщиком. При чем, если участником долевого строительства является гражданин, проценты подлежат уплате в двойном размере, а значит, равны 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательств от цены договора за каждый день просрочки.
Для получения денег в указанный срок при расторжении договора необходимо написать заявление на имя застройщика с требованием о возврате денег. В случае отсутствия заявления обязанность вернуть деньги сохраняется за застройщиком, но в таком случае процедура возврата будет производиться через депозит нотариуса. По сути то же самое, но по факту – лишняя трата времени.
Описанный порядок – это идеальный сценарий в случае расторжения договора. Так, к сожалению, бывает не всегда и приходится обращаться в суд.
Самой спорной является возможность взыскания штрафа. При рассмотрении этого вопроса Верховный суд указал, что участники ДДУ являются потребителями по смыслу закона «О защите прав потребителей», а значит, имеют право на взыскание штрафа. При этом под потребителем понимается гражданин, не только приобретающий жилье для личных, семейных и иных нужд, но и имеющий намерение приобрести такое имущество. Поэтому факт расторжения договора не является основанием для отказа во взыскании штрафа.