Двадцать лет назад мало кто даже мечтал о покупке недвижимости за рубежом. Программа максимум считалась выполненной, если человеку удавалось заполучить квартиру в Москве или Петербурге. Сегодня купить замок в Европе или апартаменты на испанском курорте Коста-Брава не сложнее, чем коттедж в Павловске или дом у Финского залива.
Где и за сколько
Большинство петербургских риэлтеров сходятся во мнении, что на цену зарубежной недвижимости влияет прежде всего местоположение объекта и его котировка в местном табеле престижности — то есть location, location и еще раз location. В тусовочной, избалованной кинофестивалями и прочими светскими мероприятиями французской Ницце ценник неоправданно завышен. А в городке Айя-Напа, что на Кипре, центре молодежного отдыха, которому прочат славу второй Ибицы, строится много качественного жилья по доступным ценам. Или, например, низкие, даже по меркам Петербурга, цены на недвижимость в Болгарии, Чехии или Словакии вкупе с приятным климатом и дружески настроенным местным населением создают весьма привлекательные условия для потенциальных инвесторов из среднего класса. При оценке учитываются также возраст объекта, общая площадь, размер земельного участка и расстояние до моря. Чем ближе море — тем дороже, как в Сочи. Самый ходовой товар — небольшие отдельные дома и апартаменты общей площадью 100-150 кв. м.
Хотя хорошо продаются и старинные замки. В Германии, Австрии, Франции нередки объявления такого содержания: продается замок, построен в 1609 году, достраивался во время правления Генриха IV, общая площадь свыше 17 тыс. кв. м, 25 комнат, 6 спален, 10 ванных комнат, есть парк, 100 метров до озера, великолепный вид на горы, специальный гараж с мостиком для лодок, размер жилой площади — 600 кв. м, проведены санация и ремонт, есть помещение для гимнастического зала, бассейн, несколько гаражей, цена — 6,6 млн евро. Впрочем, при выборе старинного замка специалисты советуют отдавать себе отчет в том, что уплаченные 6,6 млн евро — лишь незначительная часть инвестиций в престижную зарубежную покупку. На содержание замка в надлежащем состоянии уходит уйма денег, а срок окупаемости приобретения может значительно превышать продолжительность жизни владельца.
Географическое положение объекта должно соответствовать как дальнейшим жизненным планам, так и тому, как вы собираетесь распорядиться недвижимостью. Испанию, Кипр, Португалию выбирают те, кому надоело компенсировать дефицит солнца, тепла и моря часами солярия, бассейнов и аквапарками соседней Финляндии. Тянет туда и тех любителей виндсерфинга, яхт и чистых пляжей, которые могут позволить себе подолгу жить на южном побережье. Приобрести дом или коттедж в Финляндии стремятся покупатели, у которых есть бизнес на сопредельной территории. Если покупатель ставит своей целью обеспечить сохранность капитала, риэлтеры советуют приглядеться к недвижимости в старой доброй Европе — Германии, Великобритании, Франции, Италии. Впрочем, стоимость коммерческой и жилой недвижимости здесь будет на порядок выше, чем в странах, стоящих в очереди на вступление в ЕС, или у бывших соседей по соцлагерю.
Местный колорит
У петербуржцев, гордящихся европейским шиком своего имперского города, недвижимость за границей никогда не вызывала особого ажиотажа. Поэтому местные риэлтеры характеризуют спрос на такие объекты среди покупателей, как довольно низкий, спокойный и взвешенный. По мнению главы компании "Рост-риэлти" Валерия Вакуленко, "с избранием президента Путина спрос на зарубежную недвижимость стал падать и менять свой характер". Незначительный рост продаж недвижимости "вдали от дома", как следствие увеличения доходов петербуржцев, происходит главным образом за счет южных районов СНГ — таких, как Крым, Черноморское побережье Кавказа и Абхазия. Так, трехкомнатную квартиру в Пицунде можно купить за $14 тыс. А Сочи для состоятельных россиян гораздо привлекательнее Испании. "Мне известны случаи, когда весьма богатые клиенты, намеревавшиеся купить виллы на Лазурном побережье, в конце концов выбирали Сочи", — утверждает господин Вакуленко.
Однако западные риэлтеры и застройщики не оставляют надежды привлечь российского покупателя. Поисковые интернет-системы на запрос "недвижимость за рубежом" выдают сразу несколько страниц ссылок, большинство которых содержат информацию о фирмах Москвы и риэлтерских компаниях из стран — продавцов престижной недвижимости. А вот петербургские агентства практически не занимаются прямыми продажами недвижимости за рубежом. Так, президент Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга Сергей Сосновский считает, что "продажи зарубежной недвижимости из Санкт-Петербурга без посредников — очень трудоемкий и малодоходный бизнес. Петербургские риэлтеры, в той или иной степени занимающиеся зарубежной недвижимостью, выполняют, скорее, функцию витрины: здесь клиенту все расскажут, покажут, назовут цену, но за товаром он отправится в другое место".
За кредитом в Испанию и на Кипр
По данным британского журнала The Economist, за первые четыре месяца нынешнего года цены на недвижимость в Испании выросли на 15%. Впрочем, позвонить по заветному номеру рядом с фотографией изысканного бунгало на испанском берегу можно и не располагая полной суммой, необходимой для его покупки. В отличие от России, где система ипотечного кредитования все еще находится в зачаточном состоянии и не имеет законодательной поддержки, в Испании львиная доля недвижимости приобретается именно через ипотеку. Кредиты предоставляются на срок до 20 лет. Сумма кредита для нерезидентов, как правило, составляет 50-70% от полной стоимости объекта, а ставки по кредитам — в среднем 6% годовых. Для оформления ипотечного кредита необходимы загранпаспорт и справка о доходах с места работы. Впрочем, нужно учесть, что оформление ипотеки связано с определенными расходами и составляет от 4 до 7% от суммы кредита.
По испанским законам, ежемесячная выплата по кредиту не может превышать 30% от суммы, указанной в справке. При подписании контракта покупатель выплачивает 10% от полной стоимости, тем самым резервируя недвижимость за собой. Далее в течение одного-трех месяцев оформляется главный официальный документ купли-продажи — еscritura рublica (эскритура). Оставшаяся сумма денег вносится при подписании эскритуры в присутствии испанского нотариуса, после чего клиент становитесь полноправным владельцем помещения. Остается лишь зарегистрировать недвижимость в Регистре собственности, на что потребуется около трех месяцев. Если вы решили поселиться в Испании всерьез и надолго, нужно быть готовым к выплате ежегодного налога на недвижимость в размере около 1% от стоимости жилья и страховки от 100 до 300 евро. Кроме того, покупка недвижимости на испанском побережье не дает права на безвизовый въезд и не разрешает проводить в стране больше 180 дней в году. Продать недвижимость имеет право только сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.
С точки зрения вывода "накопленных непосильным трудом" капиталов за рубеж привлекателен офшорный Кипр с безвизовым въездом для граждан России. Как и в Испании, на Кипре можно получить рассрочку или банковский кредит под покупку недвижимости. Банковский кредит выдается на 5-10 лет под 8-9% годовых. Ограничена только площадь приобретаемой недвижимости: лицам, не являющимся гражданами Кипра, разрешается приобрести в собственность квартиру, участок земли под строительство или дом с участком земли, не превышающим 2675 кв. м. По мнению Елены Крыловой, менеджера проекта "Недвижимость на Кипре и в Испании" агентства "Любимый город", "идеальный вариант — покупка строящегося жилья у крупных строительных компаний, многие из которых готовы взять на себя расходы по пребыванию потенциального покупателя в стране". Бывают интересные предложения и на кипрском вторичном рынке, но в этом случае лучше заручиться поддержкой опытного риэлтера. Покупать первое попавшееся под руку жилье и спешить внести за него залог риэлтеры не советуют. В любом случае не лишним будет взять напрокат машину, изучить окрестности, проанализировать цены, выяснить, есть ли поблизости нормальные магазины, больницы, школы.
После подписания договора купли-продажи, в котором должно быть четко прописано, что за объект недвижимости покупается, и оговорены условия оплаты, нужно внести резервационный депозит. Дальше покупателя ожидает довольно длительная процедура подачи заявлений и получения разрешений от Комитета и Совета министров Кипра. Следующий этап — открытие банковского счета на основании разрешения от Центрального банка Кипра. Если вы обладаете достаточной суммой и не прибегаете к услугам банка, первый платеж (как правило, 30% от общей стоимости квартиры) необходимо провести в течение месяца после подписания контракта. Кроме того, нужно выплатить единоразовые гербовый сбор (из расчета 1,5 кипрского фунта на каждую тысячу фунтов стоимости недвижимости) и налог на регистрацию собственности, рассчитывающийся по прогрессивной шкале (от 3 до 8%). На Кипре ежегодный налог с владельцев недвижимости составляет от 2,5 до 4% на каждые 1000 кипрских фунтов. Если же стоимость жилья меньше 100 тыс. CYP, налог не взимается.
Но самое главное при покупке квартиры, дома или замка за границей — найти профессионального риэлтера, который живет в той стране, где вы мечтаете приобрести недвижимое имущество. По мнению президента корпорации "Адвекс-РОССТРО" Александра Романенко, "не нужно доверять агентствам, которые продают недвижимость за границей, находясь в Петербурге. Во всем мире существует цивилизованная система рекомендаций при выборе брокера или агента. Когда к нам обращаются с подобными просьбами, мы рекомендуем наших коллег из FIABSI — Международной федерации профессионалов рынка недвижимости, объединяющей 54 страны мира".
В противном случае можно оказаться в роли обманутого дольщика где-нибудь в Испании, основные законы которой не менялись веками. Доказать что-либо местным властям иностранцу будет очень непросто.
ВЛАДИМИР СБОРОВ