«Верхний сегмент элиты начинается там, где заканчивается статистика»

Экспертное мнение

Строительство клубного дома Art View House стоило «Охта Групп» 1,7 млрд рублей и долгих лет работы. Оно дало компании опыт, как сделать проект по-настоящему элитным, говорит соучредитель «Охта Групп» Михаил Ривлин. Несмотря на сложности строительства в центре города и растянутую во времени экономику, девелопер планирует новый проект в классе премиум и ищет объект под редевелопмент в исторической части Петербурга.

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ

GUIDE: В 2019 году группа ввела в эксплуатацию свой первый элитный жилой проект Art View House. Почему было принято решение идти в этот сегмент?

МИХАИЛ РИВЛИН: Место продиктовало. Участок находится в центре города, в знаковом, архитектурно важном месте, на пересечении двух рек. Мойка делает здесь красивую излучину, и получаются виды не просто на воду, а вдоль воды. Это место, для которого не было вариантов.

G: По данным Knight Frank St. Petersburg, объем предложения в сегменте элитного жилья за прошлый год упал на 9%, а покупки с бюджетом более 100 млн рублей составили лишь 2% в общем объеме продаж. Как, по вашему мнению, будет развиваться сегмент в дальнейшем?

М. Р.: Не стоит смотреть на цифры там, где речь идет о верхнем сегменте элитных проектов. Он начинается там, где заканчивается статистика, потому что каждый проект — это штучный товар. То, что элитный сегмент не проседает, тоже миф. Он независим от рынка, но у него есть внутренняя динамика. Сейчас в Петербурге элитный сегмент чувствует себя довольно слабо. Покупателей, которые легко отдадут за квартиру 150 млн рублей, значительно меньше, чем было несколько лет назад. Люди стали более рационально относиться к дорогим покупкам: считают деньги, тщательно выбирают. С такими покупателями работать сложнее, но их сейчас большинство. Поэтому в элитном сегменте хорошо продается только наилучшее. К счастью, нам удалось попасть на вершину этой иглы, только поэтому продажи в Art View House прошли так успешно. Кроме того, клиенты могли воспользоваться рассрочкой на время строительства.

G: На какой период пришлись наиболее активные продажи?

М. Р.: Было несколько всплесков, связанных с этапами строительства. На самом старте, когда мы только анонсировали проект, были куплены две лучшие квартиры. Потом настала длинная пауза, связанная со сложным подземным строительством: мы полтора года копались под землей и стройки не было видно. Но как только стены пошли вверх и стало понятно, какие виды открываются из окон, началась новая серия покупок. Последний всплеск продаж был, когда мы открыли лобби и люди стали заходить со словами: «Ух! Красиво! Лучше, чем на картинке». Это те самые осторожные покупатели, которые должны все посмотреть своими глазами и убедиться в качестве. На сегодня в продаже осталось всего пять квартир.

G: Насколько активно интересуются элитным жильем покупатели из других регионов?

М. Р.: Наши клиенты — очень искушенные в недвижимости люди, многие из которых живут на несколько стран. Хотя преимущественно это все же петербуржцы и москвичи. Причем последние выбирают квартиры больше и дороже, им нравится парадная сторона дома, направленная на Крюков канал, Исаакиевский собор. А есть камерная сторона, с видом на Новую Голландию, в сторону Мойки. Условно мы называем ее «питерской половиной».

G: Кто будет управлять этим домом?

М. Р.: Мы привлекли управляющую компанию «Космосервис». В городе единицы компаний, которые могут работать в элитных домах. Главное здесь личность управляющего, который будет общаться с клиентами и профессионально работает с персоналом. Все бытовые вопросы предстоит решать именно ему.

G: Сколько группа вложила в этот проект?

М. Р.: На свои деньги мы дошли от покупки участка до разрешения на строительство, вложив около 500 млн рублей. А всю стройку вели на деньги ВТБ, который выдал нам 1,2 млрд рублей. Этот кредит уже погашен.

G: Насколько, по вашей оценке, объект финансово успешен?

М. Р.: Он успешен, но растянутость проекта во времени негативно отразилась на его экономике. Работа с элитой — больше для души и для имиджа компании «Охта Групп». Проект одержал победу в массе конкурсов, его знают в мире. Как визитная карточка он действительно работает на компанию.

G: Участок со зданием вы приобрели в конце 2007 года, с чем связан долгий срок реализации проекта?

М. Р.: Когда мы купили землю, на ней было офисное здание, бывший детский садик. На время согласования мы сделали в нем хостел. Однако согласование проекта в центре идет архисложно. Участок в охранной зоне, где действуют все возможные ограничения. Чистой стройки было четыре года, проектирование и согласование заняли не меньше времени. При этом была масса и строительных сложностей. У нас двухуровневый подземный паркинг, и, чтобы это не повлияло на соседние здания, пришлось делать метровые стены в грунте — бетонный саркофаг вокруг котлована, уходящий на 23 м в глубину. Плюс много времени потрачено на борьбу с псевдоградозащитниками: мы прошли 14 судов, прежде чем доказали, что наше строительство полностью законно. К тому же при раскопках был найден фундамент старого здания, и мы почти два года доказывали, что его не нужно сохранять как памятник.

G: Учитывая эти сложности, делающие экономику проекта в центре города неясной, планирует ли «Охта Групп» дальше развиваться в этом сегменте?

М. Р.: Да. Мы приобрели опыт, который можем применить в новых проектах. И не только опыт по преодолению сложностей, а знание, как сделать жилье по-настоящему элитным. Поэтому мы ищем объекты, подходящие для создания такой недвижимости. Свободных пятен в историческом центре для нее практически не найти. Конечно, в старом здании, особенно если оно под охраной КГИОП, гораздо сложнее сделать по-настоящему элитное жилье: вписать правильную планировку, сохранив ритм окон, лестницу. При этом каждый собственник особняка в центре города считает, что у него в руках золотое яблочко, которое можно дорого продать. Поэтому многие объекты десятилетиями никто не покупает. У нас пока нет объектов и участков, по которым достигнуты договоренности.

G: Чем, помимо премиальной локации и вида на воду, характеризуется верхний сегмент элитного жилья?

М. Р.: Это должно быть историческое место в центре, в пешей доступности от достопримечательностей. При этом относительно тихое — на один квартал в стороне от магистралей и чуть вдали от людских потоков. Дом должен быть небольшим, около 20 квартир, чтобы соседи были для покупателя предсказуемы и понятны. В нем может быть только один холл: многоподъездная система неприемлема ни с точки зрения безопасности, ни с точки зрения комфорта. Холл нарядный и вместе с тем домашний, позволяющий принимать гостей, не заводя их в свою квартиру. На площадке максимум три квартиры, окна в каждой из которых выходят на две стороны. В квартирах обязательна разбивка на гостевую и хозяйскую зону, в которой есть мастер-спальня с большим санузлом и гардеробной и немного изолированные детские с собственными санузлами. Стандарт для элитных домов — два парковочных места на квартиру в подземном паркинге. Очень важна инженерия — это одно из отличий нового дома от дома напротив. Если у нас открываешь горячую воду, течет горячая, не влияя на напор в соседних приборах. Городская вода попадает только в теплообменник. Трубы сделаны из материала, который не гниет и не портится. Часть приборов учета вынесена на лестницу, чтобы управляющая компания могла, не заходя в квартиру, их обслуживать. Электричество в квартирах до 40 кВт. Хорошо продуманы теплоизоляция и автономная для каждой квартиры система кондиционирования.

Логистика элитных домов выстроена так, чтобы клиент нигде не пересекался с обслуживающим персоналом: входы и пути для него закладываются на этапе проектирования. Охрана и ее техника должна быть безукоризненны, конечно, как и служба консьержа.

Во внешней и внутренней отделке здания применяются только дорогие премиальные материалы. Один мраморный фасад нашего дома стоил более 100 млн рублей. В холлах должно возникать желание прикоснуться к поверхностям. Элитный дом — это огромное внимание к деталям. Тут каждый элемент и решение выбирается консенсусом профессионалов. Для искушенных покупателей нужно постараться.

Елена Исаева

Картина дня

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...