За последние несколько лет доля частных инвесторов, приобретающих жилье на стадии котлована для последующей его перепродажи, сократилась в несколько раз. На доходность таких вложений серьезно повлияли изменения в законодательстве. Тем не менее падающая ставка депозитов в банках заставляет некоторых частных инвесторов по-прежнему рассматривать строящееся жилье в качестве инструмента для вложений.
В ближайшие пять лет интерес к покупке жилой недвижимости в инвестиционных целях будет снижаться на 5–8% в год
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
В ближайшие пять лет интерес к покупке жилой недвижимости в инвестиционных целях будет снижаться на 5–8% в год
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
Впрочем, как полагают аналитики, в ближайшие пять лет интерес к покупке жилой недвижимости в инвестиционных целях будет снижаться на 5–8% в год. К моменту, когда рынок окончательно перейдет на систему с эскроу-счетами, доля инвестиционных покупок в их классическом понимании будет на уровне статистической погрешности.
Новая система работы с дольщиками повлияла на то, что стартовая стоимость жилья стала выше. Застройщики вынуждены привлекать проектное финансирование и закладывать проценты по кредиту в стоимость квадратного метра. При этом деньги дольщиков замораживаются на 2,5–3 года, поэтому у застройщика нет интереса к системе, при которой низкая стоимость на старте дополнительно привлекает покупателей и увеличивает динамику спроса на начальном этапе строительства.
Резкая смена вектора
Алексей Федоров, руководитель отдела рынков капитала и инвестиций Maris в ассоциации с CBRE, отмечает, что после принятия закона об эскроу-счетах для застройщиков почти пропал смысл привлекать покупателей низкими ценами на ранних этапах строительства. Поэтому вместо 30% роста цены от котлована до ввода в эксплуатацию сегодня в финансовой модели закладывается рост 5–10%. «В связи с этим доля инвестиционных покупок существенно сократилась — с прежних 20–30% до малозначимых 5%. Наверное, на этом уровне она и стабилизируется, так как всегда будут инвесторы, которым важно просто "припарковать" деньги в бетоне, а на доходность они почти не смотрят»,— рассуждает он.
Эксперт полагает, что с точки зрения доходности для частных инвесторов в недвижимость лучшим средством вложения сегодня является готовый арендный бизнес — готовые торговые и офисные помещения с уже заключенным договором аренды. Сегодня такие предложения можно найти с доходностью 8–10%.
«Сейчас доля инвесторов в жилье сократилась до 4–5%, в то время как на пике она доходила до 15%. Профессиональные инвесторы в недвижимость переключились на рынок апартаментов и стрит-ритейл. Он более понятен и обеспечивает больший доход. Говорить о перспективах инвестиций в связи с переходом на эскроу-счета рано, слишком мало проектов выведено. В то же время можно предположить, что со снижением рисков снизится и доходность»,— полагает руководитель Partapart.ru Евгений Воронков.
Впрочем, некоторые участники рынка полагают, что сокращение доходности инвестиций в строящееся жилье связано не только с изменениями в законодательстве.
Инвесторам шанса не оставили
Константин Кузьмин, управляющий «Avenue Apart на Дыбенко», эти слова подтверждает: «Инвесторов на рынке жилой недвижимости стало меньше: они переместились на рынок апартаментов, который позволяет не только получить доход роста цен, но и в дальнейшем получать пассивный доход от профессиональной сдачи апартаментов в аренду».
Впрочем, некоторые девелоперы с этой точкой зрения не согласны и полагают, что рост цен за последний год сделал инвестирование жилья на ранних стадиях строительства вновь привлекательным. «С учетом роста цен на рынке за последний год можно было вкладываться и не на стадии котлована. Если брать наш объект "Граффити", то в среднем рост цены на стадии строительства составлял от 7 до 10% в год. Он складывался и из общего роста цен на недвижимость, и из роста по мере строительной готовности. Но что будет происходить в этом году, пока неясно»,— делится Роман Мирошников, исполнительный директор СК «Ойкумена».
Роман Кучевский, исполнительный директор Glorax Development, согласен с этим мнением: «При инвестициях в недвижимость существенную роль играет спекулятивная составляющая, которая связана с ростом цены пропорционально росту строительной готовности объекта. Квартиры в проектах Glorax Development к моменту ввода в эксплуатацию прибавляют в цене до 20%. Изменения законодательства существенно не повлияли на доходность вложений покупателей. А вот степень сохранности их денежных средств стала выше».
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», отмечает: «Если раньше частный инвестор приобретал квартиру на стадии котлована с целью перепродажи, то сейчас мы ощущаем фокусировку внимания на доходную недвижимость с целью последующей сдачи в аренду — апартаменты. Это более консервативный, но не менее надежный инвестиционный сценарий: стабильная доходность на уровне 10–12% годовых или около 1% от стоимости такой недвижимости в месяц».
Высокий порог
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», замечает, что порог входа на рынок для частных инвесторов, желающих заработать на вложениях в первичную недвижимость, увеличился. «Если пару лет назад разница при покупке квартиры на начальной стадии и продаже сразу после сдачи достигала 40%, а в ряде ЖК даже 50%, то сейчас таких вариантов ЖК для инвестирования нет. Однако заработать на инвестициях в жилую недвижимость можно. Сейчас за период строительства (два-три года) цены в среднем растут на 25–30%, нужно выбирать качественные объекты от надежных застройщиков»,— полагает она.
Госпожа Трошева добавляет, что после перехода строительной отрасли к новым правилам работы увеличение стоимости проектов с использованием проектного финансирования составит в среднем около 10%. Данные затраты будут закладываться в стоимость квартир.
«Проценты по банковским вкладам, депозитам всего лишь 5–6%, чуть выше ПИФЫ — 7–8%. Акции (до 15% годовых, но риск высок) и сохранение средств в валюте вообще непрогнозируемы. Рынок недвижимости (жилая, коммерческая) — это понятный для покупателей инструмент инвестирования и относительно малорисковый»,— рассуждает госпожа Трошева.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, говорит: «Большая доля инвесторов-новичков ошибочно считает удачным решением о привлечении ипотечных средств для инвестирования в квартиру. Это иллюзия. Ипотечный кредит — это уже потеря денег. Для того чтобы такая сделка стала выгодной, необходимо учитывать многие факторы (как для вложения средств, так и для последующего использования объекта недвижимости). Это целесообразно, если квартира приобретается в высоколиквидном проекте, который через полгода вырастет на величину минимум в два раза больше, чем ставка ипотечного кредита. Такой объект недвижимости можно будет быстро продать. Часто покупатели сравнивают наш рынок с европейским, где процентная ставка составляет 1–2%. Такая ставка легко перекрывается доходом от сдачи жилья в аренду, что действительно выгодно. Особенно в тех локациях, которые со временем растут в цене. Инвестировать же в комплексы на периферии — это априори ловушка, так как впоследствии возникают разнообразные проблемы, среди которых внутренняя конкуренция, длительный срок реализации, низкая ликвидность».
Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management, добавляет: как таковой спекулятивный заработок еще жив, но уже не так выгоден, как два-четыре года назад. Она обращает внимание на то, что большой объем предложений заставляет людей демпинговать в ценах при продаже, а значит, не так серьезно зарабатывать на росте стоимости своего актива. «Объекты, действительно интересные для спекулятивного заработка, сейчас редкость, нужно отслеживать их и покупать срочно, на самом старте продаж. Желательно, чтобы это был дом точечной застройки недалеко от метро с развитой инфраструктурой поблизости. Частные инвесторы часто "ведутся" на низкую стоимость, тогда как стоит смотреть на ряд иных факторов, чтобы эта стоимость действительно существенно увеличилась при сдаче дома в эксплуатацию: локация, застройщик, концепция, инфраструктура. Многие люди сейчас готовы переплатить за интересную концепцию и приятное окружение, поэтому покупка студии в Девяткино уже не сможет принести кратный заработок»,— замечает госпожа Соболева.
Не лучший инструмент
Есть, впрочем, в среде экспертов и те, кто полагает, что недвижимость сегодня — не лучший инструмент для вложений. Николай Соколов, директор по работе с клиентами «БКС Премьер», говорит: «На наш взгляд, в недвижимость имеет смысл вкладывать средства, если она приобретается для целей улучшения собственных жилищных условий. И в этом смысле на рынке недвижимости практически ничего не изменилось с проведенной реформой долевого строительства. Основные проблемы инвестиций в недвижимость связаны с высоким порогом входа и низким уровнем ликвидности активов на рынке жилья, что является важным фактором при серьезных ценовых колебаниях на валютном и на финансовых рынках в целом. Если инвестору понадобится быстрый выход в кэш, в случае с недвижимостью это будет возможно лишь при условии определенного дисконта к рынку. И даже в этом случае на сделку потребуется время».
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, указывает: «Инвестирование в первичную недвижимость никогда не являлось наиболее доходным вариантом вложения средств. Если говорить именно про потенциальный доход, то лучший способ — это рискованные акции компаний второго и третьего эшелона. Доходность здесь может составлять сотни и тысячи процентов, правда, в обмен на такой же громадный риск. Недвижимость привлекательна тем, что это "твердый", практически безрисковый актив, при этом довольно прогнозируемо, медленно, но верно дорожающий. Однако высокую доходность недвижимость никогда не обеспечивала».
Господин Соколов отмечает, что рискованной может быть и стратегия получения пассивного (рентного) дохода от сдачи в аренду жилья. «Расчет на то, что квартира будет все время сдаваться и что ее содержание не потребует расходов, порой очень существенных, может оказаться неверным. Новая система работы с эскроу-счетами также отнюдь не идеальна с инвестиционной точки зрения, ведь риски недостроя даже при компенсации вложенного номинала будут подразумевать убытки инвестора. Смещение сроков, инфляция, изменение курса национальной валюты — все это может сделать инвестиции в строящееся жилье неоправданными»,— замечает господин Соколов.
По его мнению, у частных инвесторов есть возможности для инвестиций с более высокой доходностью, а зачастую и с меньшими рисками. Это могут быть как консервативные, так и рисковые инструменты и стратегии. «Среди консервативных инструментов инвесторы могут выбрать ОФЗ или корпоративные облигации крупных эмитентов. Кроме того, на фоне инвестиционного бума на фондовом рынке и притока большого количества новичков на рынок появилось множество структурных продуктов — по сути, уже готовых инвестиционных портфелей, рассчитанных на разные сроки, уровень потенциальной доходности и защиту капитала»,— рассказывает господин Соколов. С учетом того, что государство сегодня предоставляет возможность инвесторам открыть индивидуальный инвестиционный счет (ИИС), позволяющий получить налоговый вычет по НДФЛ в размере 13% (до 52 тыс. рублей в год), и приобретать на него ценные бумаги (в том числе и крупных компаний-застройщиков) и структурные продукты, это позволяет получить дополнительную доходность. В недвижимости, напротив, у инвесторов растут налоговые обязательства (имущественные налоги, НДФЛ в случае продажи при владении менее пяти лет).