В советские годы среднестатистический гражданин менял квартиру раз в 49 лет, сегодня по Москве этот показатель составляет 20 лет, в перспективе — пример США, где люди меняют квартиру или дом раз в 4-5 лет. Это означает, что все больше людей приобретают собственный опыт общения с риэлтерскими агентствами или же с частными маклерами, которых до сих пор иногда еще называют черными. Опасно или полезно сотрудничество с ними, выяснял корреспондент "Ъ-Дома" АЛЕКСАНДР САЗОНОВ.
За квартирой — в баню
История частного маклерства зародилась еще во времена СССР. Тогда подпольный рынок покупки-продажи и сдачи жилья располагался прямо под открытым небом, в Банном переулке столицы. Заставшие те времена люди до сих пор с улыбкой вспоминают уникальную систему условных обозначений с использованием веников и шаек, при помощи которой "переговаривались" между собой продавец и покупатель.
В 1991 году частники вышли из подполья. Но длительная работа в осадных условиях советского государства наложила на них отпечаток. Тесная связь с теневыми структурами, моментально оценившими перспективность рынка недвижимости, предопределила методы работы с клиентами многих из них. Период с 1991 по 1994 год стал расцветом для черных маклеров, специализировавшихся на поиске и выселении из квартир социально не защищенных или просто неблагополучных категорий населения. В 1994 году вышел целый пакет изменений и дополнений к закону о приватизации жилищного фонда, согласно которому огромное количество сделок, заключенных ранее, признавалось недействительными. Ужесточение законодательства заставило часть маклеров отойти от дел.
В период с 1994 по 1997 год доля рынка, занимаемая частниками, сократилась с 70 до 40%. К 1998 году число операций, совершаемых частными маклерами, составило всего 30% от общего количества сделок с жильем в Москве. На сегодня, по разным экспертным оценкам, эта доля составляет от 15 до 20%.
Однако люди продолжают идти к частникам.Алексей Алешко, специалист по операциям с недвижимостью, владелец сайта torent.ru: "Частный маклер как единица более мобилен, резче реагирует на все изменения рынка. Ни одно риэлтерское агентство не соберет документы так быстро, как это сделает частник. Кроме того, маклеры берут меньше денег, так как у них нет таких накладных расходов, как у агентств".
Действительно, одной из главных причин обратиться к частнику для большинства обывателей является желание сэкономить. В массовом сознании профессиональный риэлтер — это лишнее звено, посредник, накручивающий цену (5-8% от стоимости квартиры в зависимости от сложности сделки) за свою работу, а услуги, предоставляемые им, лучше поручить знакомому частнику, с которым всегда можно договориться. Замдиректора вторичного рынка по качеству и технологиям компании "МИЭЛЬ-недвижимость" Олег Самойлов: "Частные маклеры всегда будут иметь своих потребителей, которые хотят дешевизны, хотя реально же разница между стоимостью услуг частника и агентства невелика".
Не помогли в борьбе за клиента и так называемые гарантийные обязательства, которые крупные компании стали выдавать своим клиентам. По этим гарантиям риэлтеры брались компенсировать покупателю потери, связанные с юридически недобросовестным оформлением сделки. Однако спрос на эту услугу оказался невысок: москвичи предпочитают отказываться от гарантий риэлтеров, опять же из соображений экономии. Олег Репченко, руководитель независимого аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" (irn.ru): "При детальном рассмотрении выясняется, что гарантийные обязательства выдаются не всем клиентам, а только тем, кто приобретает юридически чистые, досконально проверенные специалистами агентств квартиры. Это во многом рекламный шаг. Ведь надо как-то выявить себя, когда после отмены лицензирования риэлтером может стать любой".
Стоит также отметить, что с отменой лицензирования на легальное положение перешли не только настоящие черные маклеры, но и недобросовестные риэлтерские компании, ранее лишенные лицензий. Алексей Алешко: "Агентства также играют на этом. Сегодня он 'Пупкин и сыновья', а завтра, если возникли проблемы, быстро перерегистрируется как 'Васин и компания'. А частный маклер никуда деться не может: при заключении договора он показывает свои паспортные данные".
Технология выбора
Лучшие частные маклеры, работающие сейчас на рынке, в прошлом своем были сотрудниками риэлтерских компаний. "Если ты нормально работаешь, не просиживаешь штаны, то вскоре обзаводишься более или менее постоянной клиентурой. В этом случае агентство, которое забирает 70-80% со сделки, становится просто не нужным",— говорит Алексей Алешко. Частник зарабатывает в среднем $500 со сделки, которых за месяц у него может быть две-три, сотруднику же крупного агентства в зависимости от квалификации платят от $200 до $1000.
На $200, как говорят независимые маклеры, зарятся только люди из глубокой провинции, которые просто хотят работать, неважно где. Уровень квалификации в этих случаях оставляет желать лучшего.
Александр Никитин, частный маклер: "Объявлениями крупных агентств заняты первые полосы газет. Набирают туда часто бывших школьников, которые потом становятся мальчиками на побегушках. Работник, как зачастую бывает в агентствах, не должен говорить общими фразами. Есть Гражданский кодекс, Семейный, Жилищный, где все прописано. Но большинство из них не хотят его даже открывать".
В свою очередь, крупные агентства признают проблему квалификации своих кадров, парируя обвинения частных маклеров тем, что люди, работающие непосредственно с клиентом, не имеют права принятия решения и любые промахи будут своевременно замечены и устранены профессиональным юристом или вышестоящим начальством. Олег Самойлов: "Технология сделки построена таким образом, что окончательное решение всегда принимается профессионалами высочайшего уровня. Многоуровневый контроль полностью компенсирует некоторое отсутствие квалификации. Клиент также может обратиться напрямую к руководителю любого уровня. У нас есть комиссия по урегулированию спорных ситуаций. В любом случае это более понятные правила игры, чем у частных маклеров".
Действительно, прибегая к услугам крупного агентства, в итоге клиент может быть спокоен за конечный результат. Но договоры по оказанию риэлтерских услуг в большинстве случаев носят, по словам как частных маклеров, так и людей, их заполнявших, односторонне выгодный характер. Начиная от обязательств сторон и заканчивая ответственностью за нарушения принятых обязательств — все сформулировано далеко не на паритетных началах, без учета интересов клиента. При этом сами риэлтеры не слишком боятся потерять своих потенциальных клиентов, поскольку уверены, что ему деться некуда: другая фирма предложит аналогичные условия. Александр Никитин: "Человек, приходя в агентство, заключает договор. Потом может сложиться ситуация, когда он может передумать. К частному маклеру он приходит совершенно спокойно и получает обратно документы. В агентствах же возникает конфликтная ситуация, на покупателя накладывают штрафные санкции. Для них это конвейер, где надо побыстрее слупить денег".
В результате, к кому обратиться при оформлении сделок с недвижимостью, каждый решает сам. Так, 35% москвичей, по подсчетам аналитиков центра "Индикаторы рынка недвижимости", не доверяют ни частным маклерам, ни агентствам недвижимости, предпочитая все делать собственноручно. Олег Репченко: "Агентство недвижимости — это, безусловно, конвейер, но у него есть необходимая инфраструктура. Этот вариант — для любителей обезличенных формализованных отношений. Частный маклер — для тех, кому нужен друг, хороший советчик. Для тех, кто не сразу понимает, чего хочет. Но на частника нет юридических рычагов воздействия".