No Comment

Housing market sturdy but vulnerable

Рынок жилья — сильный, но уязвимый

Продажа домов в июле достигла рекордного уровня, однако экономисты все более опасаются, что продолжающийся уже десятилетие рост на рынке жилья прошел свой пик.

По данным Национальной ассоциации риэлтеров (National Association of Realtors, NAR), объем продаж жилья на вторичном рынке вырос в августе до рекордного уровня 6,47 млн домов в годовом исчислении, превысив предыдущий рекорд в 5,94 млн домов, достигнутый в декабре и январе. Средняя цена взлетела до $182,1 тыс., что составляет 12-процентное увеличение по сравнению с прошлым годом — самый большой скачок с 1980 года.

Вместе с тем поднявшиеся процентные ставки по ипотечным кредитам, неуверенность на рынке труда, доступность ипотечных кредитов и длительный период гиперактивности вызывают у многих аналитиков озабоченность по поводу перспектив рынка.

По мнению Дэвида Лири, главы NAR, рекордные цифры отчасти достигнуты за счет "любителей преодолевать препятствия", то есть тех потребителей, которые долгое время откладывали покупку и которых подтолкнуло к действиям повышение процентных ставок в июне. Однако, по его словам, более серьезные причины заключаются в том, что сильный по всем основным параметрам рынок оказался зажат между относительно небольшим числом предложений продающихся домов и растущим спросом.

Мнения других специалистов не столь однозначны. "Эти показатели — своего рода последнее наступление",— говорит Кен Голдстейн, экономист нью-йоркской компании Conference Board. Он считает, что ажиотаж на рынке пойдет на спад, однако, "пока кто-то вдруг не продемонстрирует наглядно, что инвестировать в жилье невыгодно, спад на рынке жилья не начнется".

Более скептический анализ дают аналитики инвестиционной компании Bridgewater Associates. Они уже предупредили клиентов о возможном десятипроцентном снижении продаж и цен на рынке жилья. Более высокие процентные ставки и растущие цены делают покупку дома недоступной для ряда потенциальных покупателей. По мнению специалистов Bridgewater, повышающиеся процентные ставки уже оказали негативное влияние на рынок жилья. Однако ущерб не отразится в статистике еще несколько месяцев.

Вперед с осторожностью

Новый отчет NAR — последний в серии индикаторов, свидетельствующих об устойчивости рынка жилья. По данным правительства, число первичных покупок домов в годовом исчислении достигло 1,87 млн — самый высокий показатель за 17 лет. По данным NAR, на всех 126 локальных рынках, которые отслеживает эта организация, показатели второго квартала выросли по сравнению с прошедшим годом. Это произошло впервые с 1982 года, когда начались подобные исследования. Более того, почти на трети рынков показатели удвоились. Однако эти показатели относятся к периоду, когда стоимость ипотечных кредитов была на самом низком за 40 лет уровне.

Показатели на будущее дают основания для более пессимистичных оценок. По данным Ассоциации американских ипотечных банков, за две последние недели июля число заявок на получение ипотечных кредитов снизилось на 15%. По данным Статистического бюро США, снизилось и количество разрешений, выданных на постройку новых домов. Кроме того, рынки, на которых наблюдался наибольший ажиотаж, заметно охладились.

Стив Кроппер, специалист по рынку жилья и основатель риэлтерской компании Web site Domania, говорит, что цены на дома в пригородах Бостона снизились на 98% от запрашиваемой цены, тогда как на пике роста рынка окончательная цена на жилье в наиболее популярных районах Бостона обычно превышала первоначальную на 3% и более. По его словам, "сумасшествие" на этом рынке закончилось около девяти месяцев назад.

По данным брокера компании Worcester realty Уильяма Келлера, в целом по штату Массачусетс время пребывания продаваемого дома на рынке за год увеличилось в среднем с 57 до 63 дней, при этом цены продолжают расти при снижении объема продаж. "Господствующее положение продавца несколько ослабло, однако в целом на рынке не произошло кардинальных сдвигов",— говорит господин Келлер.

Процентные ставки. По данным ипотечной компании Freddie Mac, начиная с июня фиксированные процентные ставки по 30-летним ипотечным кредитам в среднем выросли на 1,07%, до 6,28%. Хотя в исторической ретроспективе этот уровень является низким, отмеченный рост стал самым большим за девятимесячный период с весны 1994 года. Увеличение процентных ставок выбивает с рынка некоторых потенциальных покупателей. В результате специалисты по рынку жилья повсеместно снижают свои ожидания относительно роста цен на конец года. По мнению экономистов, ущерб рынку будет зависеть от того, остановится ли рост процентных ставок или продолжится. Экономист Джон Туччилло из Арлингтона (штат Виргиния) ожидает увеличения ставок на целый процент. По его словам, в результате "рост рынка жилья значительно замедлится, а в некоторых его сегментах застопорится".

По мнению Кристофера Кагана, директора по исследованиям компании First American Real Estate в Анахайме (штат Калифорния), растущая стоимость ипотечных кредитов не окажет значительного влияния на рынок. "Процентные ставки по-прежнему на низком уровне — разница лишь в том, что теперь они на самом низком уровне за последние 25 лет, а не за последние 45 лет",— говорит он.

Новые технологии, применяемые кредиторами, дают заемщикам больше возможностей нейтрализовать влияние роста процентных ставок, в частности, благодаря таким схемам, как ипотечные кредиты с гибкой ставкой и другие новые продукты.

Карен Дэвис, менеджер по продажам из Нови (штат Мичиган), покупает недвижимость рядом со своим нынешним домом. Возможность купить хороший дом на более тихой улице подтолкнула ее к этому, несмотря на растущие процентные ставки. По словам Дэвис, она сможет нейтрализовать эффект растущих ставок тем, что условия ипотечного кредита позволяют ей в течение первых пяти лет выплачивать лишь проценты. Таким образом ей удастся сэкономить $675 в месяц по сравнению со стандартным 30-летним ипотечным кредитом с фиксированной ставкой. Часть этих средств пойдет на уплату основного долга, хотя банк и не требует этого.

Покупка впрок. За последние пять лет было продано 30 млн домов — против 20 млн за пять лет до 1994 года. Общее число проданных домов достигало рекордного уровня за 9 из 11 последних лет. По словам профессора финансов университета Северного Техаса Ренди Гаттери, условия на рынке были столь благоприятны, что многие покупатели, которые вообще-то предпочли бы подождать, покупают сейчас, чтобы снизить свои будущие расходы. Некоторые аналитики считают, что "кредитование" сейчас с надеждой на доходы от продажи в будущем создает условия для более резкой корректировки рынка. Вместо скрытого спроса на покупку мы получим явный спрос на продажу",— говорит Марк Занди, экономист Economy.com chief.

Рынок труда. Экономическая ситуация вроде бы улучшается. Это предположение способствует росту процентных ставок по ипотечным кредитам, поскольку покупатели государственных долговых обязательств, которые поставляют капитал на рынок жилья, корректируют свои ожидания по прибылям. Однако на фоне общего роста экономики количество рабочих мест продолжает сокращаться. В июле было закрыто еще 44 тыс. рабочих мест — таким образом, июль стал шестым подряд месяцем снижения занятости.

Майкл Склорц, главный оценщик в компании FNIS из Санта-Барбары (штат Калифорния), считает, что продолжающаяся слабость рынка труда может негативно повлиять на рынок жилья, поскольку приведет к снижению потребительской способности населения. "Потенциальные покупатели жилья должны быть уверены в завтрашнем дне. Поэтому ситуация на рынке труда является более важным фактором, чем ставки по ипотечным кредитам".

Условия кредитования. За последние десять лет условия кредитования упростились, кредитные организации позволяют заемщикам делать небольшой первоначальный взнос и некоторое время выплачивать только проценты. Кроме того, миллионы собственников недвижимости смогли воспользоваться преимуществом растущей стоимости своей недвижимости путем взятия второго залога или получения дополнительных сумм наличных в процессе рефинансирования.

Как говорит господин Туччилло, тот факт, что в течение многих лет владельцы недвижимости могли получить выгоду от ее растущей стоимости, подвергает их финансовому риску. По его мнению, это может вызвать лавину дефолтов по кредитам с взысканием залога, что будет иметь негативное влияние на состояние рынка в целом.

Джон Бернс, консультант по строительству из Анахайма, говорит, что агрессивная политика кредитных институтов "порождает домовладельцев, которые не в состоянии выплачивать ипотечный кредит". По его мнению, ущерб будет наибольшим в районах, где живут покупатели, финансовая ситуация которых в наибольшей степени зависит от цены на их недвижимость. Даже небольшое снижение цен на недвижимость может спровоцировать волну дефолтов по кредитам",— говорит он.

Господин Занди из Economy.com также считает, что изменения условий кредитования чреваты угрозами рынку, однако он видит их в другом — резком ужесточении условий кредитования в случае, если цены на жилье застопорятся или начнут снижаться. Жестко ограниченные разными условиями кредиты могут спровоцировать резкое падение цен на рынке недвижимости, считает он. Даже сейчас, говорит Занди, озабоченность кредиторов раздутыми ценами на жилье побуждает их идти на попятную в своей политике кредитования.