Инвестор и эксперт по финансовой грамотности Алексей Максимченков рассказал, с какими трудностями сталкиваются предприниматели и сколько зарабатывают на арендном бизнесе.
— Многие относят арендный бизнес к пассивным источникам дохода, так ли это? Или для получения высокой прибыли собственнику все равно придется усердно работать?
— Арендный бизнес позволяет построить капитал и получать пассивный доход, но большой прибыли он не приносит. Он не занимает много времени как источник пассивного дохода, для этого надо просто сдать объект, и все. У меня уходит 1–2 часа в месяц. Если рассматривать арендный бизнес как основной источник дохода, то в него надо вкладывать гораздо больше времени, чем инвестору, который получает дивиденды.
— С какими трудностями сталкиваются собственники помещений, когда начинают развивать бизнес в России? К чему нужно быть готовым?
— Основная трудность — это маленький доход от инвестиций. Трудности могут возникнуть с арендосъемщиками. Если вы сдаете жилую недвижимость, то один из трех, а может даже из пяти, будет снимать на длительный срок. Если сдаете коммерческую недвижимость, надо искать якорных арендосъемщиков, которые снимают надолго, вроде «Пятерочки» или банков.
— Если предприниматель решил заниматься арендным бизнесом в 2020 году, с какой недвижимостью у него есть наибольшие шансы на успех, иными словами, каких площадей сегодня больше всего не хватает арендатором — ТЦ, офисы, склады?
— Единственная проблема — найти места с хорошей проходимостью. Они, как правило, располагаются на каких-то «крутых» улицах и давным-давно заняты. Это очень дорого и очень редко можно найти на рынке. Проходные места могут быть у метро. Для ресторанов важны красивые виды. Для элитных офисов тоже нужны особые места, которые не заняты еще. «Середнячков» на рынке переизбыток, а действительно хороших вариантов мало.
— Насколько важен вопрос управления арендным бизнесом? Имеет ли смысл собственнику заниматься решением этой задачи самостоятельно и когда ему не обойтись без сотрудничества с управляющей компанией?
— Зависит от объемов инвестиций. Если человек купил офисное помещение и у него много клиентов, которым он сдает, то, понятно, он один не справится. Либо склад какой-то, где у него не один клиент, а много. То есть все зависит от количества клиентов и объемов его площадей. Некоторые купят квартиру и сдают ее за 400 тысяч, и ладно. А другой купит много однушек и сдает их, получая по чуть-чуть. То же самое в бизнесе. Кто-то купит в центре площадь 400 кв. м, сдает ее, и все. А есть те, кто покупают склад или офисное помещение, это кто-то должен вести. Если у человека большой объем денег, по-любому нужно брать бухгалтера, хотя бы на аутсорсе. Человек, который вкладывает большие деньги, вряд ли будет делать операционные вещи. Он инвестор, а не исполнитель.
— Насколько привлекателен арендный бизнес для инвесторов сегодня? Как изменилась ситуация за последние пять лет?
— Раньше был рынок арендодателей, сейчас “рулят” арендосъемщики. Раньше предложений было намного меньше, а спрос больше. За последние пять лет, я считаю, тенденция поменялась. Сейчас рынок подстраивается больше под арендосъемщиков.
Если считать в долларовом эквиваленте, то рынок упал очень сильно. Если в рублевом, то незначительно. Были просадки в сторону уменьшения арендной ставки, но это поправимо.
— В чем преимущества арендного бизнеса перед вложением средств в акции или валюту?
— В первую очередь, когда ты вкладываешь в арендный бизнес, ты имеешь рычаг для управления: кому сдать, какую площадь. Например, купил какую-то территорию некоммерческую, сделал там вытяжку и уже можно увеличить доход от сдачи этого объекта.
Если вкладывать в акции или валюту, то этим надо заниматься плотно. Это совсем другое направление.
Я не люблю вкладываться как инвестор в те активы, куда вложил деньги и «молишься», чтобы ставки поднялись. В инвестициях в недвижимость ты имеешь рычаг влияния на свою собственность, на клиентов при помощи переговоров, можно увеличить свой доход, договориться о чем-то. В акциях так не договоришься.
— Есть ли «подводные камни» в покупке готового арендного бизнеса с арендаторами?
— В первую очередь надо смотреть, на какой срок и на каких условиях сданы помещения, потому что может договор с арендаторами заканчиваться через месяц, и они съедут. Следующее, надо смотреть, какие платежи, может быть, они вперед оплатили и продают этот бизнес. Главное, посмотреть договоры: может быть договор, что ты не имеешь права увеличить арендную ставку в течение 10 лет. Надо смотреть, есть ли у тех, кто снимает помещение, все разрешения, чтобы потом тебя не дергали. И, конечно, смотреть, что с ремонтом. Может быть, этот бизнес нормально сдается, но в течение какого-то времени туда надо вкладываться в капитальный ремонт и тебе придется потратить несколько миллионов. И пока ты делаешь ремонт, деньги не идут.
— На что обратить внимание при покупке арендного бизнеса, какие характеристики объектов стоит обязательно учитывать?
— Обязательно учитывать место, окупаемость. Посчитать цифры: выгодно тебе брать или нет. Сколько вложил, сколько будешь получать годовых. Где тебе интереснее в плане прибыли, туда и вкладываешь.
— Как рассчитать доходность объекта, есть ли какая-то конкретная формула?
— Мой партнер использует формулу: 72% разделить на процент доходности в год. За счет капитализации берем не 100%, а 72%. И смотрим, какой объект будет приносить доходность выше, туда и вкладываем деньги.
— Какими обязательными признаками должны обладать сдаваемые площади, чтобы они были востребованы арендаторами?
— Все зависит от объекта недвижимости. Если это нежилое коммерческое помещение, которое сдается под магазин или ресторан, то это должно быть место с хорошей локацией и проходимостью. Если это складское помещение, то должен быть логистически удобный подъезд. Если это офисное помещение, необходима доступность общественного транспорта. Если это ресторан, то важно, чтобы были состоятельные люди в этой локации и хороший вид.