Ипотека на покупку коммерческой недвижимости
Особенности приобретения нежилого помещения в кредит
У собственников активно растущего бизнеса рано или поздно появляется желание не арендовать недвижимость, а приобрести свою с целью снижения затрат на аренду, фиксирования локации и капитализации компании. Плюсов у такого приобретения может быть много, основной же минус – это стоимость объекта. Приобрести объект для бизнеса можно с помощью кредита, который можно получить у банков, активно работающих с предприятиями малого и среднего бизнеса и желательно имеющих возможность индивидуально подходить к различным вариантам приобретения, т. к. в связи со спецификой данного рынка установить единые стандарты практически невозможно.
Оксана Устюжанина, директор филиала СДМ-Банка в Красноярске, объясняет, что «прежде всего надо определиться, какой объект компания хочет купить, его стоимость и локацию. Кому-то нужен офис, кто-то хочет склад, торговое или производственное помещение. После этого посчитать, какой размер первоначального взноса компания готова внести в приобретение недвижимости. В отличие от ипотеки на квартиру минимальный первоначальный взнос в коммерческой ипотеке выше и составляет 30–40 %, в зависимости от ликвидности объекта».
При рассмотрении обращения клиента на получение ипотечного кредита на покупку коммерческой недвижимости банк прежде всего анализирует финансовое положение и устойчивость самой компании и уже во вторую очередь предмет покупки. Банк должен убедиться, что компания сможет оплачивать данный кредит, ее текущая выручка и прибыль позволят взять на себя данную кредитную нагрузку.
Если первый этап (одобрение компании как заемщика) проходит успешно, то далее банк будет анализировать покупаемый объект на предмет его ликвидности, необходимости для компании, а также его технические характеристики и специфику взаимоотношений собственника объекта с поставщиками коммунальных услуг. Если у собственника объекта прямые договоры, это существенно лучше, чем если объект подключен через посредников, как часто бывает на территориях промышленных комплексов. В таких случаях возникает дополнительный риск отключения или незапланированного завышения цен на коммунальные услуги.
При ипотечном кредитовании банк внимательно анализирует объект недвижимости, так как данный объект будет выступать в качестве залога и нивелировать кредитные риски. Приобретаемый объект банк оценит собственными силами, а также попросит сделать независимую оценку за счет покупателя.
Средняя ставка при кредитовании на приобретение коммерческой недвижимости на сегодняшний день составляет 10–12 % годовых. Конечно, в каждом конкретном случае она будет рассчитываться индивидуально и зависеть от первоначального взноса, финансового состояния клиента и его бизнеса, наличия оборотов в банке и других факторов. Понятно, что чем меньше банк видит рисков, тем ниже будут ставка и требования по первоначальному взносу. Кроме этого, существуют программы государственной поддержки и субсидирования ставки до 8,5 % годовых. Банки – участники данных программ при рассмотрении кредита анализируют, подходит ли клиент под данные программы или нет. Если подходит – делают предложение.
Срок кредитования в большинстве банков ограничен 10 годами. За этот период стабильно работающая компания вполне может выплатить кредит. Но на практике чаще всего такие кредиты выплачиваются в течение 3–5 лет.
И в заключение Оксана Устюжанина добавила: «При желании получить кредит на покупку недвижимости в первую очередь лучше обращаться в тот банк, где у компании открыт счет. Данный банк знает компанию, видит обороты, имеет историю взаимоотношений. Тогда шансы получить одобрение на хороших условиях максимальны».