Для сегмента жилой недвижимости 2019 год стал переломным — начали действовать новые правила игры для застройщиков, которым пришлось уйти от работы напрямую с деньгами дольщиков и перейти на эскроу-счета. Это привело к непростой ситуации — квартиры в первичном сегменте в этом году существенно подорожали, а количество сделок резко сократилось. Участники рынка предполагают, что в следующем году перехода к росту ждать не стоит, хотя некоторое оживление может дать недавнее снижение ставок по ипотеке.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ / купить фото
Индекс ввода жилья в Челябинской области по итогам января–октября 2019 года составил 101,2% к аналогичному периоду прошлого года. Как следует из отчета минэкономразвития региона, за десять месяцев на Южном Урале было введено 1,022 млн кв.м. При этом до августа официальная статистика фиксировала показатель ниже прошлогоднего уровня, в сентябре он увеличился с 97,5% до 103,4%. В Челябинске было сдано 381,4 тыс. кв.м, в прошлом году за аналогичный отрезок времени застройщики областного центра ввели в эксплуатацию 392 тыс. кв.м.
По данным Единого ресурса застройщиков, по итогам 11 месяцев 2019 года первое место по вводу жилья в Челябинской области занимает компания «Икар» (61,8 тыс. кв.м), также в топ-10 вошли СК «Легион» (59,1 тыс.), «Челябинскгражданстрой» (54 тыс.), АПРИ «Флай Плэнинг» (33,2 тыс.) и «Гринфлайт» (29,6 тыс.), «Каскад» (24,3 тыс.), ГК «Уралжилстрой» (12,9 тыс.), «Столица» (12,9 тыс.), «Экосити» (12,2 тыс.) и СК «Никс» (10,1).
По объему текущего строительства на 1 декабря уверенно лидирует «Легион» (304,3 тыс. кв.м возводимого жилья), далее следуют «Экосити» (150,7 тыс.), «Никс» (123,6 тыс.), «Трест Магнитострой» (110,8 тыс.), «Каскад» (106,5 тыс.), «Новые горизонты» (86,8 тыс.), «Челябинскгражданстрой» (86,6 тыс.), АПРИ «Флай Плэнинг» (76,1 тыс.), «Стройлюкс» (60,7 тыс.), ЮУ КЖСИ (59,6 тыс.).
Согласно подсчетам аналитиков ЦИАН, в ноябре в Челябинске был зафиксирован рост цен на первичную жилую недвижимость на 19% по отношению к ноябрю прошлого года. Это один из самых высоких показателей в крупных городах, более резкие скачки цен зафиксированы только в Воронеже, Казани, Омске и Уфе. При этом цены росли осенью: так, по данным агентства, в октябре в Челябинске «квадрат» подорожал на 9% к сентябрю, в ноябре — еще на 6% по отношению к прошлому месяцу. При этом в абсолютном выражении квартиры в Челябинске остаются одними из самых дешевых среди городов-миллионников — средняя цена в ноябре составила 50,6 тыс. руб. за квадратный метр. Число сделок по продажам квартир в новостройках в южноуральском областном центре снизилось на 54% по отношению ко второму кварталу (в среднем по России показатель упал на треть).
В ЦИАН отмечают, что в преддверии начала действия новых правил игры для застройщиков на рынке жилья был всплеск активности, поскольку потребители опасались грядущего повышения. Теперь этот период закончился, и продажи упали. «Снижение спроса фиксируется на фоне устойчивого роста цен,— комментируют авторы исследования.— В большинстве региональных центров они продолжают расти. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года цена квадратного метра увеличилась на 17% в среднем по городам-миллионникам. Застройщики активно использовали ожидаемый переход на эксроу-счета для стимулирования спроса на протяжении последних полутора лет. Одним из следствий стало формирование “разрыва” между растущими ценами, стагнирующими доходами населения и повышением ставок по ипотеке (разворот последнего тренда начался лишь два месяца назад и еще не отразился на статистике). В последнее время рост цен замедлился до 1–1,5% в месяц».
По мнению генерального директора АО «Южно-Уральская корпорация жилищного строительства и ипотеки» Владимира Атаманченко, скачок цен, спровоцированный изменениями в законодательстве, уже завершен, и в дальнейшем аналогичной динамики ждать не следует. «Тот рост цен, который должен был произойти, произошел, как и связанное с этим падение продаж. В 2020 году, скорее всего, на рынке жилой недвижимости сохранятся примерно те показатели, которые установились к концу 2019-го. Скорее всего, цены незначительно вырастут, но не более, чем на 5%»,— говорит он.
Одна из тенденций, которые отмечают застройщики,— еще больший, чем ранее, уход участников рынка в сегмент экономичного жилья. «Сегмент премиум-жилья сокращается и будет сокращаться дальше,— говорит Владимир Атаманченко.— Несмотря на то, что таких квартир в Челябинске мало, рынок уже насыщен, и строить дома такого класса сегодня невыгодно, потому что строительные компании хотят в короткие сроки реализовать площади, а с дорогим жильем так не получится, оно будет продаваться долго».
Другая ситуация наблюдается в сегменте вторичного жилья. В Челябинске цены на такие квартиры в декабре 2019 года остались теми же, что и год назад. При этом в большинстве из 120 крупных городов России, по данным ЦИАН, стоимость «квадрата» во «вторичке» росла. Лишь в семи городах зафиксирована отрицательная динамика и в четырех — Челябинске, Рыбинске, Чебоксарах и Саранске — нулевая.
В октябре портал Domofond.ru подсчитал, что стоимость вторичного жилья в Челябинске упала на 12,5% за пять лет — с 46,8 тыс. руб. до 41 тыс. руб. за «квадрат». По динамике цен южноуральская столица находится на 69-м месте в списке 74 крупнейших городов России, сообщали аналитики сайта. Среди миллионников Челябинск продемонстрировал самое серьезное падение стоимости в процентах с 2014 года. В среднем по стране показатель вырос на 4% — с 64,3 тыс. руб. до 66,9 тыс. руб. Наибольший рост зафиксирован в Симферополе (+54,1%), самое сильное падение — в Кирове (-22,3%).
«На вторичном рынке ситуация достаточно тяжелая. Это связано с недостаточным количеством покупателей для такого жилья, все хотят, наоборот, продать “вторичку” и переехать в новостройку. Сегодня на рынке много квартир в домах, построенных 15–20 лет назад»,— комментирует директор по развитию риелторской компании «Служба недвижимости» Денис Стукалов.
По словам Владимира Атаманченко, в последнее время отмечались хорошие показатели выдачи ипотечных кредитов, однако это во многом происходило за счет рефинансирования банками ставок по ранее выданным займам. «В конце года было существенное снижение ставок, это в какой-то степени подогрело спрос, но это не приведет к росту рынка, а только не даст продолжить падение,— говорит гендиректор ЮУ КЖСИ.
К новым правилам игры на строительном рынке в этом году пришлось привыкать не только потребителям, столкнувшимся с ростом цен, но и самим застройщикам, а также банкам. Последние на первых порах с осторожностью отнеслись к работе с эскроу-счетами, что привело к сложностям для строительных компаний при получении финансирования новых проектов.
«На сегодняшний день лишь небольшая часть банков выстроила систему работы с эскроу-счетами,— отмечал в интервью “Ъ-Южный Урал” генеральный директор АО “Трест Магнитострой” Олег Лакницкий.— Некоторые заявляют, что готовы, но предлагают условия, которые “поджимают” строителей. Например, банк не соглашается финансировать проект, если сумма меньше 400 млн руб. А если компания хочет построить один дом, и цена вопроса — 150 млн? Или, например, требуют от компании с небольшими оборотами найти 30% от стоимости объекта на стартовом этапе — ну где она возьмет 60 млн? Чтобы комплексно развивать строительную отрасль, нужен некий регламент для банков, необходимо прописать для них определенные обязательства».
При этом господин Лакницкий полагает, что сложности во взаимодействии с банками временные. «Рано или поздно отрасль перестроится. У банков есть деньги, они просто не хотят рисковать. Их осторожность связана, в том числе, с опасениями из-за тех мошеннических действий, которые были распространены в период долевого строительства. Многие пока ждут, но потом они будут видеть, что застройщик реализовал проект с другим банком, заработал деньги, все получилось,— и тоже будут подключаться. Думаю, к концу 2020 года эта система должна как-то сбалансироваться»,— считает гендиректор «Треста Магнитострой».