ЦБ ограничит высокорисковую ипотеку

По данным Банка России, за шесть лет объем ипотечного портфеля банков вырос более чем в 3,5 раза, до 7,3 трлн руб. При этом, по оценке регулятора, такие кредиты остаются довольно высокого качества — доля просрочки не превышает 3%. Тем не менее во избежание масштабных потерь как банковского сектора, так и заемщиков ЦБ постепенно вводит ограничения на выдачу высокорисковой ипотеки.

Выйти из полноэкранного режима

Развернуть на весь экран

Банк России в докладе, опубликованном сегодня и посвященном обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования (.pdf), констатирует существенный рост этого сегмента. В частности, с начала 2013 года по 1 октября 2019-го объем ипотечного портфеля банков вырос более чем в 3,5 раза, до 7,3 трлн руб. При этом доля ипотечных кредитов в совокупном портфеле кредитов физлиц выросла с 27,8% до 42,8%.

Вместе с тем регулятор считает, что в стране сохраняется существенный потенциал для роста ипотеки. В частности, это следует из соотношения объема ипотечных кредитов к ВВП (6,7% к концу II квартала 2019 года, тогда как в странах с формирующимися рынками оно находится в диапазоне 10–30% ВВП). Одновременно растет индекс доступности жилья (количество квадратных метров жилой недвижимости на первичном рынке, которые заемщик может взять в ипотеку, направляя на обслуживание долга половину среднемесячной номинальной заработной платы по России). В частности, с 2013 года по 1 октября 2019 года он вырос с 22,6 до 38,4 кв. м. При этом высокий интерес банков к этому сегменту обусловлен высоким качеством кредитов — уровень «плохих» кредитов с 2013 года не превышает 3%.

Однако ускоренный рост ипотечного кредитования может сопровождаться формированием новых уязвимостей для финансовой системы. Как указывают в ЦБ, слабые стандарты кредитования (высокий показатель «кредит/залог», высокая доля закредитованных заемщиков) в случае стресса приводят к масштабным потерям банковского сектора, а также к острым социальным последствиям (в случае потери заемщиками жилья).

По данным Банка России, на заемщиков с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 50% приходится 42% объема предоставленных в III квартале 2019 году ипотечных кредитов против 44% в II квартале 2019 года.

При этом с начала года на 3,2 п. п. увеличилась доля заемщиков с ПДН более 80% — до 6,6% в III квартале 2019 года. ЦБ отмечает, если на 1 января 2015 года лишь 39% ипотечных заемщиков имели в дополнение к ипотечному кредиту задолженность по другим кредитам, то на 1 сентября 2019 года их доля достигла 46%. Это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит.

Поэтому для поддержания стандартов здорового кредитования Банк России применяет макропруденциальные меры, которые направлены на снижение доли предоставляемых ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (10–20%). ЦБ применяет надбавки к коэффициентам риска, которые воздействуют на достаточность капитала кредитной организации. Это способствовало снижению доли таких кредитов с начала года на 7,6 п. п., до 35,7% в III квартале.

В целях поддержания сбалансированного роста ипотечного кредитования Банк России рассматривает возможность введения с 1 июля 2020 года дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам.

Надбавки установлены в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости предмета залога («кредит/залог»). Нагрузка на капитал банков при неизменной структуре их ипотечных портфелей в результате применения предложенных надбавок потенциально может возрасти в 1,4 раза. При этом она будет способствовать снижению стимулов для банков предоставлять кредиты заемщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки и низким первоначальным взносом по ипотеке.

Отдел финансов