«Мы будем рассматривать варианты приобретения земельных участков в Москве»

Интервью

Компания «Росстройинвест» (РСТИ) в 2019 году начала строительство своего первого объекта в столице и нового корпуса НИИ скорой помощи имени Джанелидзе в Петербурге. Ленинградская область преодолеет порог по цене, при которой возможно будет держать рентабельность одновременно с работой по эскроу-счетам, не менее чем через год, считает председатель правления РСТИ Игорь Креславский. В целом отрасль слишком зарегулирована, и заметней всего это становится при работе по государственным контрактам.

Фото: Александр Беляев

Фото: Александр Беляев

BUSINESS GUIDE: Недавно компания вышла в Московский регион с жилым комплексом Eleven. Насколько довольны стартом продаж?

ИГОРЬ КРЕСЛАВСКИЙ: Старт был очень успешный, отклики хорошие. Количество проданных квартир в данном случае вторично: это проект премиального класса с ценой от 475 тыс. рублей за 1 кв. м, квартир менее ста и темпы их продажи не являются показателем эффективности. В целом строительство комплекса идет активно, он обеспечен проектным финансированием ВТБ. Общий объем инвестиций в реализацию комплекса оценивается в 8 млрд рублей. Разрабатывая стратегию выхода на рынок Москвы, мы в первую очередь ориентировались на поиск участка в хорошей локации и с подготовленной документацией. В итоге выбрали 0,6 га в районе Красной Пресни — на Звенигородском шоссе. Расположение определило класс будущего жилья: мы строим здесь дизайнерский дом премиум-класса. В целом московский рынок более активный, чем петербургский. Уже есть примеры петербургских застройщиков, которые уверенно чувствуют себя на московском рынке, и мы также рассчитываем на успех.

BG: Рассматриваете ли еще какие-то участки для покупки в столице?

И. К.: Стратегия развития предполагает расширение портфеля проектов в Петербурге и Москве, поэтому мы, конечно, будем рассматривать варианты приобретения новых земельных участков. Если говорить о Петербурге, то в основном работаем с локациями, на которых можно построить жилье классов «комфорт», «бизнес» и «премиум», в том числе в «сером поясе». В работе сейчас несколько земельных участков, часть сделок вполне может быть закрыта до конца текущего года.

BG: В какой из двух столиц будете в перспективе концентрировать бизнес и как обстоят дела с проектами в Ленинградской области?

И. К.: Текущие планы — это развитие проектов в Московском регионе и Санкт-Петербурге. В Ленинградской области у РСТИ тоже есть земельный банк, но там мы будем запускать или продолжать проекты позже, по мере возникновения устойчивого спроса.

BG: Есть уверенность, что он возникнет?

И. К.: Продолжим следить за рынком, но пока исходим из того, что однозначно возникнет. Когда новые правила вступили в силу, строительство подорожало из-за изменившейся схемы финансирования, поэтому многие областные проекты не могут пройти порог по рентабельности. Но при определенном росте стоимости квадратного метра и там можно будет работать по эскроу-счетам. Однако порог, когда Ленобласть подойдет к цене, при которой будет возможно держать рентабельность вместе с эскроу, достаточно высокий. Он дифференцирован для разных компаний и проектов. Преодоление такого порога может произойти через год, а может и через три года. Например, если сейчас средняя цена 1 кв. м жилья комфорт-класса в Петербурге составляет 110–120 тыс. рублей, то в Ленобласти этот показатель находится на уровне 70–80 тыс. рублей. Если эта цена вырастет еще на 10–15%, такие проекты смогут реализоваться по новой модели.

BG: То есть проблема именно в рентабельности, а не в том, что такие объекты становятся менее привлекательны из-за отсутствия окружающей инфраструктуры?

И. К.: Вопрос инфраструктуры всегда стоит, но мы говорим о тех локациях, где инфраструктура есть. В частности, наш проект в Сертолово — «Золотые купола»: мы будем запускать его новые этапы, когда будет уверенный спрос. На этой территории возможно строительство еще 200 тыс. кв. м жилья. Но пока спрос перемещается из Ленобласти в Петербург.

BG: Замечаете ли вы смещение у покупателей приоритетов от одного класса жилья к другому?

И. К.: Это во многом зависит от позиционирования жилья самим застройщиком. Иногда комфорт-класс может быть не хуже бизнес-класса, да и в целом такое позиционирование зачастую субъективно. Но в основном класс продукта определяет локация.

BG: Действующие строительные нормативы отвечают требованиям развития отрасли?

И. К.: Отрасль слишком зарегулирована, и часто мы с этим сталкиваемся не на проектах жилищного строительства, а в рамках исполнения государственных контрактов. Постоянно меняющиеся нормы приводят к курьезам или перепроектированию и создают дополнительные проблемы.

BG: Какую долю госконтракты занимают в бизнесе РСТИ?

И. К.: Не более 10%. Сейчас у нас три таких контракта: на строительство нового корпуса НИИ скорой помощи имени Джанелидзе за 3,63 млрд рублей и на строительство двух школ, одну из которых, рядом с Ленинским проспектом, мы сдаем в декабре текущего года.

BG: Какая рентабельность у проектов по госконтрактам?

И. К.: Все зависит от конкретного проекта. Мы выходим на участие в тендерах только тогда, когда нам понятна схема его реализации и когда нет рисков работы «в ноль». Бывают качественные проекты, а бывают и те, в которых, например, проектная документация подготовлена с ошибками.

BG: Планирует ли РСТИ диверсификацию бизнеса — по линии как недвижимости, так и других секторов?

И. К.: Если говорить о популярном среди девелоперов формате апарт-отелей, то им мы пока не занимаемся: не совсем наш профиль. Завуалированное жилье компания строить не хочет, а классические апарт-отели требуют подхода к управлению, отличного от подхода к обслуживанию классического жилья. Но в целом, если такие проекты и реализовывать, то только в центре города, а не на окраинах, в районах премиального класса, а не массовой застройки. Если появятся привлекательные предложения в центре Петербурга, будем их рассматривать. В других местах перспектив по апартаментам мы не видим.

BG: А деятельность в качестве инвестора в инфраструктурных проектах?

И. К.: У нас есть дочерняя компания «РосСтройГеология», которая занимается в том числе и проектами, связанными со строительством крупных транспортных узлов, но не как инвестор, а как подрядчик. Планов участвовать в подобных проектах в качестве инвестора у компании нет.

BG: Кто-то из крупных игроков рынка недвижимости выходил к РСТИ с предложениями о продаже компании?

И. К.: Таких предложений не поступало, но мы и не собираемся продавать бизнес, нам интересно работать. Что касается покупок, мы готовы рассматривать земельные участки под строительство жилья.

BG: Какова доля ипотечных продаж по объектам компании?

И. К.: По итогам января — ноября текущего года доля ипотечных сделок в проектах компании составила 52,5%. Банки сейчас предлагают интересные программы, и этот показатель продолжает расти, в том числе и за счет программ субсидирования ставки.

BG: Какую динамику продаж прогнозируете по итогам 2019 года?

И. К.: Мы довольны темпом продаж в наших проектах, 2019 год оказался более успешным, чем мы ожидали.

Подготовил Дмитрий Матвеев

Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...
Загрузка новости...