Ликвидный товар уходит с молотка мгновенно, сложные и «токсичные» лоты могут выставляться на аукцион снова и снова
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Ликвидный товар уходит с молотка мгновенно, сложные и «токсичные» лоты могут выставляться на аукцион снова и снова
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
На электронные торги по реализации имущества компаний-банкротов чаще всего выставляются объекты движимого и недвижимого имущества, техника, специализированное оборудование, дебиторские задолженности и целые имущественные комплексы предприятий. Наиболее ликвидный товар уходит с молотка мгновенно, сложные и «токсичные» лоты могут выставляться на аукцион снова и снова и либо быть реализованными со значительным дисконтом, либо — отданными на откуп кредиторам. В числе ликвидного предложения можно назвать квартиры и земельные участки, автомобили, технику, налаженное производство и так далее. Хуже реализуются дебиторские задолженности, заброшенные производственные площадки, обремененные активы, специализированная техника, а также товары или объекты, стоимость которых изначально завышена, поэтому потенциальные покупатели будут до последнего ждать, когда начнутся торги со снижением начальной стоимости лота.
Спрос на премиум-жилье
Наиболее знаковым аукционом по продаже недвижимого имущества в Краснодарском крае стали недавние торги, на которых были реализованы 135 квартир в 14-этажном ЖК «ROSE DEL MARE» на улице Роз, 36 в Сочи. Квадратные метры ликвидируемого Транснационального банка были выставлены в рамках поручения Агентства по страхованию вкладов на электронной торговой площадке «РАД Lot-online». Для продажи все квартиры были разделены на 12 лотов, в каждом из которых содержалось от 5 до 15 объектов. Стоимость лотов варьировалась от 21,4 млн руб. до 90,7 млн руб. В результате по самым востребованным лотам стоимость квадратного метра жилья поднялась до 210 тыс. руб. При суммарной начальной цене в 781 млн руб. итоговая суммарная стоимость покупки составила более 1 млрд руб., показав общее превышение в 268 млн руб.
По одному из лотов превышение, к примеру, составило 30 млн руб., что практически 55% сверх начальной цены продажи объекта. Торги при этом длились чуть более полутора часов. Аукцион, по словам представителей аукционного дома, показал рекордный результат, а значит, повышенный интерес рынка к жилью премиального сегмента в Сочи.
«Сегодня рынок банкротств стал рассматриваться покупателями как инвестиционно привлекательный. На этом рынке действуют те же открытые и прозрачные механизмы продаж, что и на рынке необремененных активов. Ценообразование тоже ориентируется на рынок частных продаж, и сделки совершаются по актуальной рыночной стоимости, чему ярким подтверждением служат торги по квартирам в Сочи»,— прокомментировала руководитель филиала РАД в Краснодаре Евгения Кудина.
Кстати, еще одним интересным объектом недвижимости, выставленным Российским аукционным домом на торги с понижением начальной стоимости имущества, стала база отдыха «Волна» в селе Агой Туапсинского района. Непрофильный актив московского пиво—безалкогольного комбината «Очаково» на земельном участке площадью 7,52 га прямо на побережье Черного моря планируется реализовать по начальной цене в 500 млн руб., а минимальной, которая может опуститься в ходе торгов,— в 400 млн руб. Имущественный комплекс состоит из трех земельных участков. На одном из них расположено 27 старых зданий базы отдыха «Волна» общей площадью 4,2 тыс. кв. м. Территория полностью огорожена и благоустроена, имеются подключения ко всем инженерным коммуникациям.
От авто до завода
На сайте «Коммерсанта» и Единого федерального реестра сведений о банкротстве (ЕФРСБ) ежедневно появляются объявления о продаже различного имущества. Иногда имущественный комплекс какого-нибудь предприятия выставляется целиком и по высокой цене. В таких случаях конкурсный управляющий банкрота надеется, что потенциальный покупатель приобретет имущество, допустим, промышленного или аграрного предприятия для того, чтобы возобновить на нем производство. Если такой прогноз кажется управляющему маловероятным, он дробит имущественный комплекс на более мелкие лоты и продает отдельно земельные участки, которые, допустим, можно переоформить в другой вид разрешенного использования и там, где вчера стоял завод, начать строить жилую недвижимость. Старые здания цехов какого-нибудь завода также могут уйти под офисы или иную коммерческую недвижимость. Распродается отдельно техника и автомобили.
Хуже всего обстоят дела с дебиторской задолженностью, поскольку, как показывает практика, приобретшие права требования коллекторы могут взыскать с должника не более 20% от суммы долга. Но в таких случаях арбитражный управляющий сознательно подводит стоимость лота под наиболее интересное ценовое предложение. Бывают дебиторки, которые в принципе не реальны к взысканию, поэтому они остаются «в наследство» кредиторам.
Если взять для примера торги по реализации движимого имущества, то относительно недавно лишенный лицензии ЦБ РФ краснодарский «Идея Банк» выставил на публичные торги четыре автомобиля: Chevrolet Cruze (2012 г. в.) по начальной цене 563,4 тыс. руб.; Kia YD (2013 г. в.) за 615,7 тыс. руб.; Lada 212140 (2014 г. в.) за 284,8 тыс. руб. и Mazda 3 (2013 г. в.) за 687 тыс. руб. А в конце октября с публичных торгов за 8,9 млн руб. был продан теплоход «Алмаз», ранее принадлежащий ООО «Азово-Черноморская рейдовая компания». Судно купило новороссийское ООО «Интерсервис». Стоимость теплохода с момента его первого выставления на продажу снизилась на 4,4 млн руб.
Что касается предприятий, то 18 ноября был начат прием заявок на участие в открытом аукционе по реализации имущественного комплекса РМУП «Тепловые сети» Темрюкского района общей стоимостью свыше 640 млн руб. На торги выставлены котельные, передаточные устройства, оборудование и так далее общей стоимостью 438 млн руб., а также газопроводы, оцененные в 205 млн руб.
Не так давно на аукционе за 52,9 млн руб. компании «Агрохим» был продан Марьянский рисозавод в станице Марьянской Краснодарского края. Также в скором времени на торги будет выставлен имущественный комплекс краснодарского Завода по изоляции труб – кредиторы предприятия приняли решение обратиться в Арбитражный суд Кубани, чтобы признать общество банкротом.
Начало элементарно
Как правило, продажа имущества банкрота реализуется на различных электронных торговых площадках (ЭТП). По словам юристов, для того чтобы физическому лицу принять участие в аукционе, нужно учесть сроки проведения торгов, сроки подачи заявок и внесения задатка. Сообщение о проведении электронного аукциона публикуется в газете (на сайте) «Коммерсантъ» и в ЕФРСБ. «Электронные торги доступны всем, информация находится в открытом доступе. В первую очередь нужно зарегистрироваться на электронной площадке, собрать и предоставить комплект документов, указанный в объявлении о торгах. Внести задаток. Это общие требования допуска к конкретным торгам»,— говорит партнер юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов.
По словам старшего юриста юридического бюро «Падва и Эпштейн» Людмилы Шаляпиной, после принятия решения об участии в торгах нужно оформить электронную подпись. После регистрации на электронной площадке в указанные в сообщении сроки надлежит оплатить задаток (его размер и реквизиты для перечисления указываются в сообщении о проведении торгов) и подать заявку. «Заявка и прилагаемые к ней документы должны быть подписаны электронной подписью заявителя. В подтверждение регистрации представленной заявки заявителю будет направлено на электронную почту соответствующее уведомление в день регистрации заявки»,— говорит юрист.
Управляющий партнер юридического бюро United Partners Андрей Андреев уточняет, что электронная подпись, которая обеспечивает подлинность документов, не универсальна. Поэтому для каждой отдельной площадки придется создавать новую электронную подпись.
«Сегодня доступно практически все. И во многом здесь нам помогает интернет, благодаря которому теперь нет нужды лично приезжать для участия в торгах. Найти электронные площадки очень просто, для этого достаточно вбить в поисковую строку любой поисковой системы фразу: “электронные торги по банкротству”. На электронных площадках размещена вся необходимая информация по лотам, выставленным на торги, а также информация для участников, из которой можно узнать о предъявляемых к ним требованиях, сумме задатка и проценту дисконтирования (проценту шагов). Как правило, на этих ресурсах содержится актуальная информация в полном объеме, необходимая для того, чтобы стать полноценным участником торгов»,— рассказывает управляющий партнер юридической компании «Крылов и партнеры» Сергей Крылов.
Открытые vs публичные
Торги, по словам юристов, зачастую проводятся в форме открытого аукциона, где предложения о цене имущества заявляются участниками открыто. В данном случае аукцион проводится путем повышения начальной цены продажи имущества на «шаг», который устанавливается в размере от 5 до 10% начальной стоимости и указывается в сообщении.
Иногда используется закрытая форма представления предложений о цене имущества. Тогда цены представляются участниками одновременно с представлением заявок на участие в торгах или в день подведения результатов торгов до указанного в сообщении о проведении торгов времени. Организатор рассматривает предложения участников о цене имущества и определяет победителя, о чем размещает соответствующее сообщение. В случае если две и более заявки участников торгов содержат предложения об одинаковой цене имущества, победителем признается участник, ранее других участников представивший заявку.
Большинство компаний после решения суда о начале банкротства уже не могут оправиться
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
Большинство компаний после решения суда о начале банкротства уже не могут оправиться
Фото: Юрий Стрелец, Коммерсантъ
Торги, по словам Андрея Андреева, могут проводиться в три этапа. На первом этапе торгов лот выставляется по среднерыночной стоимости, покупает его участник, предложивший самую высокую цену. Если лот не был приобретен, он переходит на второй этап. На нем цена снижается в среднем на 20-30%, победитель определяется аналогично первому этапу. В случае если аукцион снова не состоялся, проводится финальный этап – публичное предложение.
По словам Людмилы Шаляпиной, практика показывает, что чаще всего имущество банкрота реализуется при проведении торгов посредством публичного предложения. Правила участия в публичных торгах те же – победителем признается участник, который представил в установленный срок заявку с предложением о цене, которая не ниже начальной цены продажи имущества, установленной для определенного периода. Победителем признается тот, кто предложил максимальную цену или, в случае нескольких идентичных заявок,— первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах. С даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения прием заявок прекращается.
«В течение пяти дней с даты подписания протокола о результатах проведения торгов победителю направляется предложение заключить договор купли-продажи имущества. В случае отказа или уклонения победителя аукциона от подписания договора в течение пяти дней внесенный задаток ему не возвращается, и имущество может быть продано другому участнику»,— резюмирует юрист.
Сговор и «подводные камни»
Зачастую антимонопольное ведомство (а иногда и следственные органы) сообщают о тех или иных нарушениях на торгах. Чаще всего речь идет о сговоре участников, реже торги становятся средством манипуляции имуществом банкрота. Так или иначе, субъекту, собирающемуся принять участие в аукционе, необходимо знать о всех «подводных камнях» на данном рынке. По словам Сергея Крылова, случаи сговора участников торгов происходят, как правило, по одному и тому же сценарию: информация о торгах появляется в самый последний момент и желающие учавствовать в торгах физически не успевают подготовить необходимые для торгов документы и уложиться в процедурный регламент. В результате в торгах учавствуют покупатели, которые заранее были осведомлены в нарушении закона и были подготовлены документально. «Также бывают и другие сценарии недобросовестного поведения организаторов торгов, которые по необоснованным причинам придираются к содержанию документов участника, намеренно теряют часть документов или совершают любые иные действия, направленные на то, чтобы участник не успел вовремя зарегистрироваться на торгах»,— делится опытом господин Крылов.
В то же время, юрист считает, что как таковых «подводных камней» для участников торгов нет, поскольку вся процедура хорошо регламентирована, а информация для участия и ходе проведения торгов всегда актуальна и достаточна. «Проиграть на торгах возможно лишь в ряде известных случаев. Во-первых, это когда участник предлагает более низкую цену, чем у другого участника. Во-вторых, это бесконтрольное участие в торгах со стороны участника. В-третьих, незаконные действия со стороны самого участника торгов и, в-четвертых, когда торги признаются недействительными по причине нарушения их проведения»,— говорит господин Крылов.
Андрей Андреев убежден, что процедура торгов имеет строгий регламент, поэтому все предельно прозрачно. Информация о лотах, задатках и шагах доступна всем пользователям. «Единственная проблема, с которой можно столкнуться,— предварительный сговор между покупателем продавцом. Как правило, в таких ситуациях один из участников получает информацию об аукционе раньше и успевает подготовить необходимые документы для заявки, не оставляя шансов конкурентам»,— констатирует юрист.
Юристы отмечают, что проигравший в торгах участник не может лишиться задатка, задаток ему возвращается. Потерять задаток может лишь победитель торгов, который откажется заключать договор купли—продажи или оплачивать его. «Правда, иногда участники торгов злоупотребляют временными рамками и затягивают возврат средств. Тогда участник может столкнуться с необходимостью обращения в судебные органы за их принудительным взысканием»,— говорит Сергей Крылов.
Андрей Андреев рассказывает, что теоретически также возможно не допустить к торгам конкретного участника. В таком случае необходимо обжаловать аукцион в Федеральной антимонопольной службе, подать жалобу на арбитражного управляющего в суд или Росреестр. Однако все серьезные и дорогостоящие активы (недвижимость, например), по словам юриста, реализуются через крупные электронные площадки, где возможности сговора минимальны. «Сговор возможен, когда не раскрываются характеристики объекта, сам объект не показывается потенциальным покупателям перед торгами и так далее. Но вряд ли вы купите квартиру, располагая только сведениями о цене, владея ее описанием и фото. Но эти истории скорее околоторговые»,— резюмирует господин Андреев.
Дисконт и азарт
Самыми выгодными для участников торгов являются торги в форме публичного предложения, так как они позволяют приобрести имущество по очень низкой цене. На данной стадии аукциона правила меняются – цена идет на убыль. «Организаторы постепенно снижают цену, участнику нужно успеть подать заявку на нужную стоимость. Это достаточно азартный этап, большую роль играют даже доли секунды. Конечная стоимость может составлять 10% от начальной, таким образом, можно легально получить имущество должника со скидкой до 90%»,— говорит Андрей Андреев.
Денис Фролов также считает, что значительный дисконт можно получить при продаже чего-то неликвидного либо уникального (например, производственная линия, которая нужна одному-двум лицам). Либо в отношении «токсичных» активов, когда есть возбужденные уголовные дела, аресты имущества следователями и так далее. «В любом случае дисконт зависит от первоначальной цены и, как следствие, оценки имущества. Если имущество выставляется дешево, зачастую его стоимость на торгах может существенно вырасти»,— подытожил юрист.
По мнению Сергея Крылова, торги по банкротству сегодня – это практически единственный способ законно приобрести имущество должника или банкрота в хорошем состоянии и по значительно низкой цене. Если говорить о качестве имущества, в частности о недвижимости, находящейся в ипотеке, или движимом имуществе таком, как автомобиль (автокредит), то, по словам юриста, на его защите всегда стоит страховая компания. Дело в том, что при оформлении залоговых кредитов предмет залога всегда страхуется с целью сохранения его товарного вида и работоспособности, если речь идет об автотранспорте.
«Стоимость имущества на торгах всегда идет с большим дисконтированием. И начинается падение стоимости с договора залога, где продажная стоимость на торгах определяется уже от 80% цены заложенного имущества. Также нужно знать, что торги проходят, как правило, не один раз, и при каждых новых торгах стоимость падает как минимум на 20%, что делает имущество еще более привлекательным»,— подытожил господин Крылов.