Чиновники спрогнозировали подорожание земли в Подмосковье в два раза через несколько лет. Речь идет об участках вокруг строящейся Центральной кольцевой автодороги (ЦКАД). Она пройдет параллельно Малому и Большому бетонным кольцам. Ее планируют сдать в 2021 году. И тогда земля поблизости, особенно в Новой Москве, резко вырастет в цене, заявил глава департамента развития новых территорий столицы Владимир Жидкин. Насколько это справедливое мнение? И что появится на земле вокруг ЦКАД? Об этом Глеб Силко.
Фото: Кристина Кормилицына, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Кристина Кормилицына, Коммерсантъ / купить фото
ЦКАД — мегапроект, который должны были закончить еще к чемпионату мира по футболу в прошлом году, но в итоге это привело лишь к еще большим вложениям. Бюджет трассы давно превысил запланированные 300 млрд руб., а срок все равно сдвинулся на 2021 год. Но свои плоды дорога должна принести, уверены чиновники, — с помощью недвижимости, которую начнут возводить по периметру. Всего запланировано отдать под строительство 4-5 млн кв. м. Из них 1 млн кв. м — под жилую застройку, остальное — под коммерческую.
Сейчас эта земля стоит очень дешево из-за удаленности трассы и того факта, что в некоторых местах дорога проходит по чистому полю. Власти надеются, что, как только трассу достроят, цены взлетят как минимум в два раза. Логика понятна, ведь с развитием транспортной инфраструктуры всегда растет цена, говорит директор компании bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе. Но проблема в том, что рядом с ЦКАД будут селиться только те, кто работает неподалеку, а не в Москве, считает он: «Вряд ли туда поедут люди, которые работают в Москве, для них довольно неудобно. Это будут люди, работающие в пределах диаметра. Развитие жилой инфраструктуры, помимо траектории ЦКАД, будет еще подчинено некоей логике развития территорий городов, которые прилегают или к рабочим местам, или связаны с возможностью добраться до этих рабочих мест. Если говорить о том, что стоимость земли вырастет в два раза, то в теории ценник 40-60 тыс. руб. за кв. м вырастет до 100-120 тыс. руб.».
Девелоперы возражают. Так, глава «НДВ Групп» Александр Хрусталев считает, что цены действительно взлетят и даже выше ожиданий чиновников. Но коснется это в основном коммерческой застройки: ЦКАД обрастет заправками и торговыми центрами. С жильем все сложнее, потому что девелоперы не готовы идти в чистое поле, откуда люди потом не смогут уехать, говорит Александр Хрусталев: «Чтобы районы развивались, нужны будут либо наземное метро, либо электрички и железнодорожные станции, располагающиеся где-нибудь в пределах 5-10 минут ходьбы.
Доступ человека в Москву — это очень важно.
На автомобиле не сильно удобно добираться до столицы. Если не будет железнодорожных станций или метро, то цена недвижимости будет невысокой, а перспектива ее повышения — туманной».
На самом деле в секторе коммерческой недвижимости цены едва ли взлетят, констатирует инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев. Дело в том, что большая часть всей территории вокруг ЦКАД нужна только логистическим центрам, а они не будут готовы платить за эту землю по завышенным расценкам: «Эти земельные участки пригодны для логистических комплексов, они сами по себе не такие уж и дорогие. Конечно же, развитие инфраструктуры влияет на ликвидность участков, но насчет повышения стоимости — довольно сомнительное утверждение. Еще дело в том, что игроков, которые активны на логистическом рынке Москвы и Московской области, не так уж много. Реально крупных игроков, которые занимаются строительством складов, порядка трех-четырех. В условиях, когда спрос достаточно ограничен, таких всплесков цены ждать не приходится».
Как в деле об ущербе при строительстве ЦКАД появился новый подозреваемый
Примечательно, что в 2016 году, когда предполагалось, что ЦКАД достроят вовремя, Минэкономразвития предлагало запретить строить рядом с трассой жилье и торговые центры. Чиновники опасались, что это приведет к транспортному коллапсу и на ЦКАД, и на МКАД, и на всех крупных трассах. Но от предложения в итоге отказались, и теперь может оказаться, что победившие тогда в межведомственном противостоянии застройщики в итоге вообще не придут на мегастройки вокруг мегапроекта или окажутся с пустыми квартирами в многоэтажках, стоящих в чистом поле.
Тем временем строительство ЦКАД продолжает дорожать: недавно «Автодор» и Минтранс запросили на проект дополнительно 44 млрд руб., они потребовались на возведение изначально незапланированных участков. Впрочем, Минфин эту просьбу не поддержал.