Жилье с отделкой по-прежнему остается популярно в сегментах «эконом» и «комфорт». Пока попытки приучить к финишной отделке покупателей элитного жилья у строителей успехом не увенчались. Хотя в Европе и даже в столице России все больше жилья класса «люкс» сдается уже готовым для проживания.
На октябрь 2019 года доля элитных квартир в Петербурге с полной отделкой составляет всего 15% от предложения в продаже
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
На октябрь 2019 года доля элитных квартир в Петербурге с полной отделкой составляет всего 15% от предложения в продаже
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ / купить фото
По оценкам экспертов, на современном рынке жилой недвижимости Петербурга около 40% жилых квартир предлагается с полной чистовой отделкой, при этом доля таких квартир зависит от класса объекта. Так, в эконом-классе квартиры с чистовой отделкой составляют до 60% от общего объема предложения. Этот показатель меньше в комфорт-классе: до 40%. В элитном секторе с полной отделкой можно найти единичные предложения.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», рассказывает: «Как правило, клиенты работают с дизайнерами, имеют гораздо больше возможностей в создании индивидуальных интерьеров и не интересуются финишной отделкой от застройщика. Для покупателей элитной недвижимости важна индивидуализация интерьерных решений, свобода для творчества, есть время, средства, и они готовы обустраивать свой быт с особым комфортом и в соответствии со своими требованиями. Диктовать до конца, как человеку жить, здесь неуместно».
Анастасия Иващенко, управляющий по строительным проектам холдинга AAG, обращает внимание, что с европейского рынка к нам приходит веяние предлагать квартиру, максимально готовую для жизни: это не только отделка, но и частичная меблировка. «Одним из знаковых проектов на рынке могу назвать One Trinity Place, которые вывели продукт квартир и апартаментов с максимально нейтральной отделкой и меблированной зоной кухни, оборудованной эффектной техникой и мебелью. Стоимость такой отделки высокая, и она уже включена в стоимость самих квартир. Клиент получает идеальную квартиру, где все продумано до мелочей»,— рассказала она.
Марина Млодик, директор отдела продаж One Trinity Place, при этом отмечает, что петербургский рынок отстает от европейского и даже столичного. «На западном рынке клиенты давно не покупают квартиры без отделки, в Москве это тренд последних нескольких лет, и наконец-то эта волна дошла и до Санкт-Петербурга. Но доля первичного жилья с отделкой в нашем городе пока минимальна. Помимо проекта Оne Trinity Place, в элитном сегменте есть только пара проектов, предлагающих квартиры с готовой отделкой от застройщика»,— рассказала она.
Госпожа Млодик признает, что вкусам искушенных клиентов сложно угодить, но отмечает, что есть универсальные параметры качественного жилья: количество света, функциональность планировок, высокий уровень натуральных отделочных материалов, точная работа инженерных систем. «В нашем проекте с самого начала создавался продукт, отвечающий всем этим требованиям. И, как ни странно, отделка от застройщика обходится конечному потребителю дешевле, нежели он делал бы ее самостоятельно. Экономия главным образом возникает на объеме — как при закупке материалов, так и при производстве самих отделочных и инженерных работ. А если мы говорим про привлечение к проектированию отделки именитых дизайнеров международного уровня, то здесь выгода становится очевидной. Если клиент самостоятельно закажет дизайн-проект квартиры от лондонского бюро London 1508, которое мы привлекли к работе над квартирами One Trinity Place, или аналогичное ему по уровню, по стоимости эти работы обойдутся как еще одна квартира в нашем доме».
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», напоминает, что с высококачественной чистовой отделкой, разработанной по эксклюзивному проекту, также продаются квартиры в уже сданном в эксплуатацию ЖК Hovard Palace. Проект расположен на набережной Фонтанки, 76/2.
«Здесь покупателям предлагается отделка в трех стилях (ампир, неоклассика, ар-деко), кроме того, по желанию можно дополнительно заказать меблировку помещений. В отделку входит укладка натурального напольного покрытия (паркет), оклейка стен обоями, облицовка санузлов итальянской плиткой, установка современной сантехники, обогревателей, выключателей, розеток и оконных стеклопакетов с дубовыми рамами, монтаж входных и межкомнатных дверей. Во всех квартирах оборудован подогрев пола и подключена централизованная система кондиционирования»,— рассказала госпожа Доброхотова.
По ее словам, обычно стоимость отделки в элитном сегменте варьируется от $2 тыс. до $4,5 тыс. за квадратный метр. В зависимости от используемых материалов бюджет отделки может увеличить стоимость квартиры в среднем на 20–40%. Также компании прибегают к услугам профессиональных дизайнерских бюро, в том числе привлекают всемирно известные дизайнерские студии.
«Отделка в элитном сегменте предполагает качественно иной подход ко всем аспектам процесса. Основной спрос сегодня приходится на классику, модерн и скандинавский стиль, при этом кричащие о роскоши стили типа рококо сейчас не востребованы»,— говорит госпожа Доброхотова.
Кроме того, в отделке элитного жилья отмечается устойчивый курс на применение натуральных материалов, выглядящих неброско, но исключительно дорогих. Прежде всего, это натуральный камень простых однотонных оттенков, древесина ценных пород, кожа особой выделки или дорогой кожзам, муранское стекло, венецианская штукатурка, текстиль из капсульных коллекций с редким рисунком и так далее. Простой, на первый взгляд, дизайн впоследствии дополняется картинами, какими-то коллекционными вещами хозяев, изысканной мебелью, которые и придают жилью законченный и уникальный вид.
Впрочем, доля премиального жилья с готовой отделкой уже не так и мала. Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St Petersburg, отмечает, что на октябрь 2019 года доля элитных квартир с полной отделкой составляет всего 15% от предложения в продаже. «Еще 16% жилья на рынке сдается в предчистовой отделке, так называемой white-box, а оставшаяся, большая часть квартир передается без всякой отделки»,— рассказал господин Пашков.
Ставка на мебель
Что касается более демократичных сегментов, то, по разным оценкам, доля жилья с готовой отделкой сегодня достигает в Петербурге от 50% до 75%. Особенно велика доля такого жилья в сегменте «комфорт». Некоторые застройщики, стремясь повысить конкурентоспособность своего продукта на рынке, идут дальше: уже появились квартиры и с меблировкой, хотя пока к такой опции многие девелоперы относятся с сомнением и не спешат внедрять ее в свои предложения.
Сегодня с отделкой предлагаются преимущественно проекты эконом- и комфорт-класса. Бизнес-класс и элитное жилье все же чаще сдаются без отделки, так как покупателями здесь активно рассматривается возможность перепланировки. «По нашему опыту, большая часть покупателей выбирает квартиры с белой отделкой. Это ускоряет процесс их заселения, обеспечивает комфорт проживания с первых дней — все шумные и грязные работы выполняет застройщик»,— рассказывает Марина Агеева, директор по маркетингу ГК «Красная стрела».
Евгений Богданов, основатель проектного бюро Rumpu, говорит, что сегодня в Петербурге все массовое жилье («эконом» и «комфорт») сдается преимущественно с отделкой. «Я думаю, что количество такого жилья достигло уровня в 60–70%. Уже сейчас у нас есть проекты, где 80% квартир продаются с отделкой»,— говорит эксперт.
Исполнительный директор СК «Ойкумена» Роман Мирошников подсчитал, что сейчас на рынке продаются с отделкой около 60% квартир.
Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы ЦДС, рассказывает: «У нас доля жилья с отделкой уже достаточно давно составляет 80–90%. Важным условием является возможность индивидуализации отделки — например, изменения цвета стен — при дальнейшем проживании в квартире».
Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость», говорит, что в 2019 году в сегменте «комфорт» 50% сделок приходится на квартиры с чистовой отделкой от застройщика, 23% — с предчистовой.
Господин Терентьев говорит: «В наших жилых комплексах отделка уже входит в стоимость квартиры, затраты на нее заложены в себестоимость строительства. С учетом объема выполняемых у застройщика отделочных работ, индивидуальный покупатель никогда не добьется такой же стоимости, выполняя ремонт своими силами. Как правило, от отделки отказываются покупатели, которые хотят сэкономить на момент покупки или сделать авторский ремонт».
Руководитель отдела аналитики и маркетинговых концепций ГК «Пионер» Евгений Межевикин отмечает, что сегодня многие застройщики в рамках одного проекта сочетают квартиры с отделкой и без, чтобы расширить ассортимент и предоставить покупателю право выбора. «Группа компаний "Пионер" в проектах жилых кварталов LIFE предусматривает создание квартир как с полной чистовой отделкой, так и с "белой" отделкой, подготовленных под чистовую. И тот, и другой вариант находят своего покупателя, поэтому, например, в ЖК "LIFE-Лесная", который строится рядом с одноименной станцией метро, соотношение квартир с "белой" и чистовой отделкой — примерно 50 на 50». Он отмечает, что уровень качества отделки и применяемых материалов растет, так как это стало важным конкурентным преимуществом. Застройщики стремятся расширять ассортимент, в том числе с точки зрения отделки, и предлагают на выбор несколько ее вариантов, в разных цветовых гаммах или стилистических решениях.
Цена вопроса
Господин Богданов подсчитал, что в среднем отделка от застройщика увеличивает цену метра на 8–20 тыс. рублей в зависимости от класса жилья и стандарта застройщика. Более того, продажи квартир уже с мебелью также будут расти.
Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент», отмечает такую закономерность: «Объем предложения готовых к проживанию квартир от года к году растет. Каждый экономический стресс несколько притормаживает рост. Всегда на фоне экономических трудностей увеличивается количество жилья без отделки. Затем более благополучные годы выравнивают эту тенденцию в пользу предложения жилья с отделкой».
Андрей Лопатин, директор департамента управления проектами Glorax Development, говорит: «Спрос на такие квартиры более высокий, поскольку цена квадратного метра относительно квартир без отделки отличается не очень значительно. Предчистовая отделка в комфорт-классе увеличивает стоимость "квадрата" примерно на 7 тыс. рублей, чистовая — на 10 тыс. рублей. При этом покупатель избавлен от трудоемких работ по устройству стяжки, разводке коммуникаций, выравниванию стен и быстрее может обустроить свое новое жилье. Большинство крупных застройщиков пришли к тому, чтобы дать клиенту возможность на этапе подбора квартиры определить стиль и цветовое решение чистовой отделки».
Александр Коваленко, директор по продажам и маркетингу компании «РКС Девелопмент», подсчитал, что, если покупатель будет производить отделку самостоятельно, она обойдется ему минимум в 11–13 тыс. рублей за квадратный метр: «Более или менее качественная отделка будет стоить 20 тыс. рублей за квадратный метр в зависимости от региона. У застройщика есть возможность приобретать отделочные материалы по оптовой цене, что на 30–50% ниже цен, по которым в "Леруа Мерлен" или в OBI эти материалы купит собственник квартиры».
Кроме того, последние годы растет и предложение уже меблированных квартир. «По моему мнению, оптимальный вариант — когда на дом приходится около 15% квартир с мебелью. Квартиры с отделкой и меблировкой в основном актуальны для людей, которые переезжают из других регионов. Это удобно с точки зрения экономии времени и денег. Цены мебели в комплекте с квартирой на 15–20% ниже, чем покупка аналогичной мебели в розницу, кроме того, есть возможность включить затраты на мебель в ипотечный кредит»,— поясняет господин Мирошников.
Скептики
Но не все застройщики готовы обставлять жилье мебелью, с этой опцией они пока не определились. «Мы экспериментировали с таким продуктом, но пока не готовы его внедрять. Периодически мы возвращаемся к нему, но в виде подарочных сертификатов от наших партнеров. Включение мебели в ДДУ повышает риски застройщика, накладывая на него ответственность за качество этого продукта. При этом повлиять на качество мебели мы фактически не можем, так как производителем выступает сторонняя компания. Также сам конечный покупатель сегодня не готов платить больше, чем стоимость квартиры, на этапе заключения ДДУ. Не всем интересно сразу оплачивать мебель, которая понадобится только через два-три года. Единственным плюсом данной схемы является возможность включения расходов на меблировку квартиры в ипотечный кредит»,— говорит господин Терентьев. Он полагает, что в ближайшее время меблировка не станет массовым явлением на петербургском рынке новостроек.
Госпожа Денисова считает, что меблировка востребована в основном региональными покупателями. «Объем такого предложения пока очень скромный, рост происходил в основном за счет сервисных апартаментов. Но со временем, думаю, такой формат станет более востребованным: по крайней мере, в развитых странах частичная меблировка — это около половины предложения в масс-маркете»,— говорит она.
Госпожа Трошева рассказывает: «Покупка квартиры с мебелью и техникой — популярная опция на рынке. Такая опция есть, к примеру, у компании "Петербургская Недвижимость". Предложение распространяется на студии, одно- и двухкомнатные квартиры и включает мебель для кухни, гостиной, спальни, прихожей и детской комнаты. Для заказа представлены разные комплекты меблировки — формат "Оптима" от 150 тыс. рублей и формат "Комфорт" с расширенным ассортиментом цветовых решений и элементов мебели — от 200 тыс. рублей».
«Мы, как застройщики, тоже начинаем предлагать своим покупателям квартиры с элементами декора. Например, в одном из наших ЖК мы расширили предлагаемую отделку до светильных приборов, штор и занавесок на окнах — и наши квартиры сдаются не только с обоями, но и с занавесками, люстрами, тумбами в санузлах. Пока с отделкой и с мебелью предлагаются в основном апартаменты, и в основном под сдачу — это узко сегментированный продукт для инвесторов»,— считает господин Коваленко.
Госпожа Агеева обращает внимание на то, что в эконом-классе сдавать жилье с мебелью целесообразно, а вот для более высоких сегментов меблировка уже сомнительная опция. «В эконом-классе еще можно как-то выдержать баланс, при котором наличие мебели повышает ликвидность квартир, но при этом не перегружает стоимость квадратного метра. Для более высокого ценового сегмента требуется более дорогая мебель, что уже серьезно увеличивает стоимость. Кроме того, типовые проекты с мебелью — это все-таки некая отсылка к советскому прошлому, а покупатели в большинстве своем хотят индивидуальный ремонт»,— поясняет госпожа Агеева.
Особый сегмент
Впрочем, в сегменте апартаментов меблировка предлагается и в более высоких классах. «Для апартаментов жилье с отделкой и меблировкой норма, ведь для дальнейшей работы в гостиничном сегменте необходимо укомплектовать юнит "под ключ". Но таким предложением пользуются не только инвесторы, но и те, кто приобретает апартамент для себя. Это удобно, экономит время и деньги клиента, который в итоге получает мебель подходящего качества. В наших проектах этой возможностью пользуются около 85% покупателей. Большинство из них — инвесторы, планирующие сдавать апартаменты через нашего отельера»,— рассказала Татьяна Колосова, директор по продажам ГК Docklands Development.
Марина Сторожева, директор по продажам комплекса апарт-отелей VALO, говорит, что апартаменты, как правило, продаются уже с отделкой, цена за нее входит в стоимость юнита. «Все гостиничное оснащение номера инвестор может приобрести через УК: в нашем проекте VALO, например, стоимость оснащения апартамента "под ключ" по всем высоким гостиничным стандартам составляет от 530 тыс. рублей. По нашему опыту, все покупатели, приобретающие апартамент для последующей сдачи в аренду (таких в проекте VALO порядка 83%), заключают договор с УК на последующее оснащение своего номера»,— сообщила она
«Из меблировки покупателю чаще всего предлагается кухонный гарнитур. Это самая затратная часть обстановки новой квартиры, которая наряду с плитой и мойкой требуется в первую очередь. Есть застройщики, которые в виде отдельной услуги предлагают за дополнительную плату приобрести комплекты корпусной мебели для спальной, детской комнаты, коридора (это дополнительная услуга). Если в жилой недвижимости существенный спрос на квартиры с мебелью пока не сформирован, то для сегмента сервисных апартаментов меблировка имеет важнейшее значение. В среднем по рынку свыше 50% покупок в апарт-отелях являются инвестиционными. Для частных инвесторов важно максимально эффективное использование актива. Приобретая полностью укомплектованные апартаменты с полной отделкой, меблировкой, техникой и текстилем, собственник получает возможность практически сразу сдавать их в аренду и получать доход»,— поясняет господин Межевикин.
Примечательно, что чистовая отделка в строящемся жилье пока предлагается преимущественно в Петербурге и Москве. Александр Коваленко рассказывает: «В регионах присутствия нашей компании: Астрахани, Пензе, Твери, Анапе — доля присутствия ЖК комфорт-класса с готовой чистовой отделкой практически равна нулю. Пока мы единственные на рынке этих регионов, которые предлагают покупателям готовые квартиры. И это прописано в наших ДДУ, включая и гарантийный срок на отделку (два года). Некоторые застройщики также начинают предлагать своим покупателям квартиры с отделкой, при этом в ДДУ квартира идет без нее. И только после приемки данной квартиры клиентом застройщик начинает делать ремонт в квартире клиента».
Господин Коваленко полагает, что региональные застройщики пока не готовы предлагать своим покупателям «чистые» квартиры: хотя они уже начали двигаться в направлении улучшения клиентского сервиса, но пока еще очень медленно. «Если считать все жилые комплексы, которые предлагают клиентам отделку от застройщика после сдачи дома, как квартиры с отделкой, все равно общий процент квартир с отделкой не превысит 15% от общего рынка регионов. А процент клиентов, приобретающих квартиры в ипотеку, в каждом регионе колеблется от 60% до 80%. Поэтому до сих пор существуют "серые" схемы, часто поощряемые даже банками, когда застройщики завышают стоимость квартир на сумму первоначального взноса, выдавая клиентам фиктивные справки о том, что получили от клиента первоначальный взнос, для того чтобы клиент имеющиеся у него деньги употребил на ремонт, а не в качестве первоначального взноса»,— рассказывает господин Коваленко.