Коротко

Новости

Подробно

Фото: Константин Кокошкин / Коммерсантъ   |  купить фото

Москве не хватает офисов

Их вакантность оказалась рекордно низкой

от

Активность арендаторов и наблюдавшийся на фоне кризиса низкий ввод коммерческой недвижимости сыграли на руку девелоперам: вакантность офисной недвижимости в Москве опустилась на самый низкий уровень с 2008 года. Дефицит площадей в центре уже вынуждает компании менять планы и искать офис за пределами Садового кольца. Сокращается и доля пустующих торговых помещений.


Доля вакантных площадей класса А в Москве по итогам третьего квартала составила 9,4% (406 тыс. кв. м), класса В — 5,6% (790 тыс. кв. м) — это минимальные значения с 2008 года, говорится в исследовании Colliers International. С начала года доля пустующих помещений сократилась на 2,9 и 2,1 п. п. соответственно. Эту динамику консультанты отмечают на фоне текущего увеличения темпов ввода офисов: за три квартала этого года, согласно расчетам Colliers International, было сдано 226,6 тыс. кв. м — это практически в два раза превышает объем, построенный за весь прошлый год. К концу года, по прогнозам консультантов, показатель достигнет 400 тыс. кв. м, превысив значение прошлого года в три раза. Но речь идет об эффекте низкой базы: объем ввода офисной недвижимости продолжает оставаться низким в сравнении с докризисными годами, когда ежегодно появлялись 700–800 тыс. кв. м новых объектов.

Стоимость аренды офисов в Москве показывает разноплановую динамику. Согласно оценкам Colliers International средняя ставка для класса А сейчас составляет 25,7 тыс. руб. за 1 кв. м в год: за первые девять месяцев года показатель сократился на 2,5%. Но консультанты предупреждают, что речь идет не о реальном снижении ставок аренды, а об уходе с рынка большого объема блоков в наиболее качественных и дорогих зданиях. В качестве примера они приводят Центральный деловой район, где средняя ставка аренды сократилась на 4%, а объем вакантных площадей закрепился на минимальном для Москвы уровне — 3%. В Knight Frank добавляют, что в центре города сейчас дефицит офисов, это смещает вектор спроса на офисы в менее центральные локации за пределами Садового кольца.

Рейтинг деловых районов по доле пустующих офисных площадей

Район Арендопригодная площадь (кв. м) Свободная площадь (кв. м ) Уровень вакантных площадей, %
Электрозаводский 75 000 30 715 41%
Ленинский 70 665 20 945 30%
Северо-запад 377 557 91 047 24%
Ленинградский 454 204 64 830 14%
Юго-запад 215 573 26 845 12%
Премиум 509 082 39 994 8%
Москва-Сити 916 925 66 876 7%
Сущевский 82 753 3 756 5%
Кутузовский 167 744 6 181 4%
Запад 238 904 8 428 4%
Центральный деловой район 1 195 519 40 162 3%

Источник: данные Colliers International



В Санкт-Петербурге, согласно данным Knight Frank, на конец первого полугодия вакантность в бизнес-центрах класса А оценивалась в 3,3%, класса В — 4,6%. Годом ранее эти показатели составляли 5,3% и 6,4% соответственно. Средневзвешенная ставка аренды офисов класса А за аналогичный период выросла на 5% (до 1,95 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц, класса В — осталась на том же уровне (1,19 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц). Аналитики объясняют, что наибольшее влияние на рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга сейчас оказывают ИТ-компании: их доля в структуре спроса постоянно увеличивается и сейчас составляет 30% общего объема сделок. Согласно расчетам Knight Frank, за последние пять лет компании этого сектора суммарно сняли в городе 220 тыс. кв. м.

Дорожающая торговля


На московский рынок стрит-ритейла по мнению заместителя руководителя отдела исследований компании JLL Владислава Фадеева сейчас заметнее всего влияет активное развитие индустрии общественного питания: в общей структуре арендаторов доля кафе и ресторанов выросла с 32% в 2016 году до 37% сейчас. Об этом же говорит руководитель направления стрит-ритейла CBRE Юлия Назарова, по оценкам которой речь идет уже более чем о 40%.

«Фуд-холлы продолжают активно развиваться, это дало старт новым концепциям общепита, которые готовы открываться и на улицах»,— рассуждает госпожа Назарова.



Эксперт добавляет, что наибольшая концентрация кафе и ресторанов сейчас в Камергерском переулке, на Большой Никитской, Маросейке, Пятницкой, Покровке, Мясницкой, Никольской и Патриарших Прудах. Доля общепита в структуре арендаторов помещений стрит-ритейла здесь в некоторых случаях доходит до 75%.

Средние ставки аренды помещений стрит-ритейла в основных торговых коридорах Москвы

Улица Стоимость (руб. за кв. м в год) по итогам третьего квартала 2018 года Стоимость (руб. за кв. м в год) по итогам третьего квартала 2019 года Динамика
Столешников переулок 205 000 190 000 –7,32%
Кузнецкий мост 150 000 170 000 13,33%
Никольская 150 000 150 000 0,00%
Петровка 150 000 135 000 –10%
Патриаршие пруды 130 000 110 000 –15,38%
Арбат 105 000 95 000 –9,52%
Новый Арбат 105 000 90 000 –14,29%
Большая Дмитровка 90 000 90 000 0,00%
Большая Никитская 80 000 90 000 12,50%
Тверская 105 000 90 000 –14,29%
Мясницкая 80 000 85 000 6,25%
Маросейка 95 000 80 000 –15,79%
1-я Тверская-Ямская 70 000 80 000 14,29%
Покровка 70 000 80 000 14,29%
Пятницкая 80 000 70 000 –12,5%
Садовое кольцо 65 000 60 000 –7,69%

Источник: данные JLL

Ставки аренды в Москве по оценкам JLL демонстрируют неоднородную динамику. Если в Столешниковом переулке показатель за год снизился на 3% (до 190 тыс. руб. за 1 кв. м в год), то на Тверской — вырос на 6% (до 90 тыс. руб.). Снимать помещение в Санкт-Петербурге не намного дешевле: выше всего по данным JLL арендные цены сейчас на основной части Невского проспекта — 13 тыс. руб. за 1 кв. м в месяц (156 тыс. руб. в год). На улице Рубинштейна максимальный показатель достигает 6 тыс. руб. в месяц (72 тыс. руб. в год).

Вакантность в торговых центрах Москвы продолжает снижаться: согласно данным Knight Frank по итогам третьего квартала показатель достиг 6,6% — это на 0,5 п. п. меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Консультанты CBRE поясняет, что сейчас этому рынку сильно помогает минимальный ввод новых объектов, который отмечался в предыдущие два года. Согласно прогнозам Knight Frank, именно за счет вывода на рынок новых объектов доля пустующих помещений к концу этого года снова вырастет до 7,7%.

Минимальные ставки аренды помещений стрит-ритейла на основных торговых коридорах Санкт-Петербруга

Улица Стоимость (руб. за кв. м в месяц) по итогам третьего квартала 2018 года Стоимость (руб. за кв. м в месяц) по итогам третьего квартала 2019 года Динамика
Невский проспект, основная часть 8 000 8 500 6,25%
Старо-Невский проспект 3 000 3 000 0,00%
Рубинштейна 3 000 3 500 16,67%
Московский проспект 2 500 2 500 0,00%
Каменноостровский проспект 2 500 2 000 –20%
Большая Конюшенная 3 500 3 000 –14,29%
Садовая 2 500 2 500 0,00%
Владимирский проспект 2 500 2 500 0,00%
Большой проспект Петроградской стороны 2 500 2 000 –20%
6–7-я линии Васильевского острова 2 500 2 500 0,00%
Средний проспект Васильевского острова 1 800 1 800 0,00%

Источник: данные JLL

Александра Мерцалова


Комментарии
Профиль пользователя