На рынке коммерческой недвижимости Екатеринбурга основные тенденции не меняются на протяжении нескольких лет: дефицита площадей нет (за исключением складской недвижимости), объем предложений довольно велик. При этом у офисных площадей невысокая рентабельность, а склады требуют слишком больших вложений. Эксперты уверены, что будущее за комплексными решениями, которые оптимально удовлетворят потребности клиентов.
Торговая недвижимость
В Екатеринбурге практически остановилось строительство новых торговых центров. Исключение составила вторая очередь торгового комплекса «Пекин» (открылась в сентябре), куда переехали многочисленные продавцы «Таганского ряда». Кроме того, сейчас идет строительство нового торгово-развлекательного центра «Омега» на месте старого на Уралмаше (ожидается, что будет открыт в 2020 году).
Эта тенденция характерна в целом для России. Из-за продолжающегося экономического спада ввод торговой недвижимости в стране упал до трехлетнего минимума. При этом в Екатеринбурге накладывается еще перенасыщение торговыми площадями.
Впрочем, руководитель оператора недвижимости «Перспектива 24-Екатеринбург» Артем Курмачев считает, что среди всех сегментов коммерческой недвижимости сегодня наиболее привлекательна с точки зрения инвестиций именно торговая недвижимость. «Она интересна тем, что в таких объектах крайне низкий срок простоя площадей — даже если арендатор уходит, его место в считанные дни занимает следующий. Как правило, такие площади расположены в удачных, проходных местах, где выгодно вести торговлю»,— пояснил он.
Господин Курмачев согласен, что Екатеринбург насыщен ТЦ, конкуренция за поток покупателей и арендаторов между ними крайне высока. «Поэтому единственным весомым конкурентным преимуществом является наличие концепции. Чем более она интересна и уникальна, тем лучше»,— считает эксперт.
Складская недвижимость
Екатеринбург — крупный логистический хаб России. Он является центром распределения товаров со всего Урала, а также прилегающих территорий. Логично, что наиболее активно в Екатеринбурге развивается рынок складской недвижимости, отмечает директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова. В частности, она выделяет проект строительства оптово-распределительного центра продуктов питания ОРЦ «Урал» (девелопер — ГК «ТЭН»): «Современный комплекс сможет предложить рынку новые технологичные решения по хранению и переработке продуктов питания, обслуживая не только Свердловскую область, но и другие области Уральского федерального округа».
Активными игроками на рынке складской недвижимости как в Екатеринбурге, так и по России в целом становятся компании, представляющие сектор онлайн-торговли (например, Ozon). Ранее эксперт по логистике Виталий Хиль отмечал, что из 150 тыс. кв. м складских площадей в Екатеринбурге 20% приходится на подтвержденные предварительными контрактами компании онлайн-торговли.
Офисная недвижимость
На рынке офисной недвижимости в Екатеринбурге достаточно большой объем предложений при низком спросе. По данным Уральской палаты недвижимости (УПН) за первое полугодие 2019 года, в Екатеринбурге сохраняется много пустующих офисных площадей. В классе «А» их доля по итогам прошлого года составила 16%, в классе «В» — 18%, в классе «В+» — 10%. При этом ставки на аренду офисов класса «А» выросли на 1% (до 1,28 тыс. руб. за 1 кв. м), а в классе «В+» показатель снизился на 3,3% (до 890 руб.), в классе «В» — на 1,3% (до 740 руб.). Для Екатеринбурга одной из ключевых проблем является дефицит качественных офисных площадей, а объекты низкого качества продолжают терять арендаторов: они устарели и морально, и физически.
Низкие темпы поглощения офисной недвижимости являются главной причиной большого числа замороженных объектов. По данным УПН, в Екатеринбурге в стадии строительства находится 214 тыс. кв. м. Из них 65% (около 140 тыс. кв. м) — проблемные объекты.
Будущее за комплексными решениями
По мнению экспертов, сейчас для офисных центров важна многофункциональность. «У сотрудников офисов обычно плотный график, дефицит времени, поэтому пространство офисного центра должно включать в себя и продуктовый магазин, хотя бы небольшой, и кафе, и переговорные, и конференц-залы — по принципу “все в одном месте”»,— говорит Артем Курмачев.
Михаил Терехов, директор управляющей компании «Центр Международной Торговли Екатеринбург» (ЦМТЕ)
«С одной стороны, к нам регулярно обращаются клиенты, которые ищут универсальные площадки и сами намерены оборудовать их под задачи своего бизнеса. С другой — есть такие, кто ищет готовые помещения, требующие минимум вложений. Хорошо, что мы можем предложить рынку оба варианта.
Наши посетители и резиденты по достоинству оценили новое лобби. Это наш совместный проект с кофейней DUO. На 23-м этаже открылся бьюти-коворкинг. На этом наши планы по развитию центра не заканчиваются. Продолжится трансформация первого этажа. Уверен, результаты понравятся и гостям, и резидентам».
Директор управляющей компании «Центр Международной Торговли Екатеринбург» (ЦМТЕ) Михаил Терехов отметил, что удачные и неудачные объекты есть во всех сегментах коммерческой недвижимости. «Сейчас привлекательны те объекты, что приносят прибыль. Важна верная пропорция факторов: расположение, формат, ценовая политика, бренд. Будущее за комплексными решениями, что оптимально удовлетворяют потребности твоего клиента»,— уверен он.
По его словам, на рынке сейчас востребованы большие площади в центре от 1 тыс. кв. м под концептуальные проекты, а также стабилен спрос на небольшие помещения 50–150 кв. м. Менее всего востребованы площадки 500–700 кв. м.
Современные молодые бизнесмены активно осваивают актуальные форматы: открытые пространства, функциональный дизайн, мультиформатность. Лофты и коворкинги уже стали стандартом рынка.
Среди конкурентных преимуществ, которые стоит развивать бизнес-центрам, Михаил Терехов называет максимум комфорта по адекватной цене: «Сервис, сервис и еще раз сервис. Умение слушать и слышать клиента, как бы банально это не звучало. Клиентам должно быть удобно с вами. Это кропотливая ежедневная работа и общее видение. Вы должны быть на одной волне с вашими резидентами. К счастью, нам это удается».