За год коммерческая недвижимость в Перми подорожала только на 1%, средние цены на офисы и торговые помещения составляют 52,8 тыс. и 69 тыс. руб. за 1 кв. м. Причины этого аналитики видят в проблемах бизнеса и местной экономики. Эксперты говорят о дефиците качественных коммерческих площадей в краевом центре и сетуют на то, что подавляющее большинство имеющихся помещений построены давно и не соответствуют запросам бизнеса.
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Фото: Олег Харсеев, Коммерсантъ
Как сообщил “Ъ-Прикамье” заместитель директора ООО «Аналитический центр „КД-консалтинг“» Алексей Скоробогач, по итогам третьего квартала 2019 года средние цены на вторичную офисную и торговую недвижимость составили 52,8 тыс. и 69 тыс. руб. за 1 кв. м соответственно — это на 1 % больше, чем за аналогичный период 2018 года.
Причины такого незначительного изменения цен на коммерческую недвижимость господин Скоробогач видит в том, что этот сегмент рынка в большей степени, чем рынок жилья, зависит от внешнеэкономической конъюнктуры. «Потребителями здесь являются в основном юридические лица, предприниматели, инвесторы. Ответ на эти вопросы следует искать в проблемах бизнеса и в экономике города и региона»,— добавляет замдиректора «КД-консалтинг».
По словам гендиректора ООО «Компания „АКТИВ-Недвижимость“» Дмитрия Овчинникова, торговая недвижимость традиционно дороже офисной, потому что качественных торговых помещений в Перми не так много и на них есть стабильный спрос. Кроме того, инвесторы в первую очередь вкладывают деньги в торговые помещения, офисы для инвестиций менее интересны.
Эксперты корпорации «Перспектива» говорят, что основной фактор, влияющий на ценообразование, это локация объекта недвижимости и его качество. Так, цены на площади одного сегмента могут серьезно различаться. К примеру, за торговое помещение на ул. Автозаводской в Кировском районе просят около 45 тыс. руб. за 1 кв. м, за площадку на ул. Революции в Свердловском районе — уже около 200 тыс. руб. за «квадрат».
Дмитрий Овчинников подчеркивает, что по обеспеченности торговыми площадями Пермь отстает от других городов-миллионников. Напомним, согласно исследованию 2018 года, проведенному компанией «Магазин магазинов», Пермь занимает только 15-е место среди городов-миллионников по обеспеченности качественными торговыми площадями. На 1 тыс. жителей приходится 143 кв. м торговой недвижимости, тогда как в Самаре (первое место рейтинга) этот показатель равен 697 кв. м на 1 тыс. жителей.
В корпорации «Перспектива» говорят, что в городе не хватает качественных торговых и офисных площадей. В АН «Этажи» добавляют, что по итогам третьего квартала этого года на рынке коммерческой недвижимости Перми предложение снизилось на 2% по сравнению с началом года, а на рынке аренды коммерческой недвижимости снижение составило около 8%.
«За последние годы в Перми построили очень немного коммерческой недвижимости, а унаследовали много старых коммерческих помещений, и сегодня эти площади есть на рынке,— поясняет господин Овчинников.— Где-то можно реконструировать такие помещения, адаптировав под свои требования, где-то такой возможности нет. Поэтому покупатели или арендаторы зачастую вынуждены соглашаться на такие объекты, снижать свои требования к приобретаемым площадям, потому что не могут найти помещения, полностью удовлетворяющие их требованиям».
Гендиректор «АКТИВ-Недвижимость» сообщает, что на втором-третьем этажах некоторых ТЦ пустуют помещения, но это связано с отсутствием четкой концепции у управляющих компаний, в отличие от политики крупных городских торгово-развлекательных комплексов. Кроме того, трудности со сдачей объектов в аренду могут возникать у собственников помещений в торгово-сервисных центрах и домах быта, построенных еще в советские годы.
Еще один тренд на рынке — гибкая ценовая политика владельцев коммерческих помещений. Собственники рассчитывают на долговременную аренду своих площадей и предлагают скидки, чтобы арендаторы не съехали.
Наибольшим спросом в Перми пользуются офисы площадью до 80 кв. м, рассказывают в «Перспективе». Также в краевом центре по-прежнему популярна коммерческая недвижимость формата стрит-ритейл площадью 30-60 кв. м. Такие объекты находятся на первых этажах домов. Руководитель отдела маркетинга и инвестиционного анализа ГК «ПМД» Артем Савельев говорит о востребованности среди покупателей помещений с отдельным входом площадью 70-200 кв. м. Важно, чтобы они выходили на проходные улицы. Помещения формата стрит-ритейл располагаются на ключевых улицах с большим пешеходным трафиком, в центральных районах с большим количеством новостроек. «Бизнес понимает, что здесь будет платежеспособная аудитория с доходами выше среднего. Это целевая аудитория для разного бизнеса: салонов красоты, медицинских центров магазинов, аптек, кафе и прочего», - добавляет господин Савельев.
В ПМД рассказывают, что в центре Свердловского района, рядом с ЖК «Солнечный город» и ТРК «Семья», за коммерческую недвижимость готовы платить до 150 тыс. руб. за 1 кв. м (столько платят за помещения в доме Bravo на ул. Чернышевского, 22). Офисы и торговые помещения востребованы и в районах, приближенных к центру, где ведется активное строительство жилья.
Эксперты говорят, что крупные офисные комплексы с качественными помещениями в Перми почти не строятся, чего нельзя сказать о торговых центрах. При этом инвесторы по-прежнему готовы вкладываться в коммерческую недвижимость. «Аналогов по доходности среди низкорискованных инструментов нет»,— уверен господин Савельев.