Главная тема рынка недвижимости — это старт работы застройщиков через эскроу-счета. Как рынок недвижимости адаптировался к новым правилам? Какие изменения принесло введение эскроу-счетов? Кто остается в выигрыше от изменившегося законодательства? И насколько актуальны инвестиции в недвижимость? На эти и другие вопросы Светлане Бардиной ответил вице-президент — руководитель инвестиционно-коммерческого блока «ИНТЕКО» Евгений Семенов.
— Каковы первые результаты реформы? Какие ваши проекты уже начали работать через эскроу-счета?
— Говорить, наверное, о каких-то результатах пока преждевременно, потому что прошло недостаточно много времени: работа началась официально с 1 июля, поэтому мы ждем конца этого года и начала следующего для того, чтобы составить аналитику. Но определенные результаты, действительно, уже видны и сегодня. Появилось больше прозрачности на рынке. Я считаю, что дольщики, которые приобретают квартиры, сейчас более защищены. При этом мы понимаем, что не все компании перешли на работу по новым правилам, и есть статистические цифры — мы позже о них сможем поговорить. Но те, кто перешел на работу через эскроу-счета, в принципе не испытали каких-то существенных сложностей, потому что подготовка к этому шла давно. Во всяком случае, мы начали готовиться, наверное, с января этого года, поэтому за полгода мы полностью проработали механизм взаимодействия с банками. 1 июля был водораздел между добровольной и обязательной работой по эскроу-счетам. Мы начали продавать недвижимость по договорам через эскроу-счета уже 17 июня, то есть до официального вступления закона в силу.
На текущий момент у нас зарегистрированы уже сотни сделок. Есть, безусловно, определенные аспекты, особенно они были вначале, но в Москве многие компании перешли на новые рельсы достаточно плавно. В регионах определенно была проблема перехода, учитывая, что мы представлены не только в Москве, но в Ростове и в Ленинградской области. В Ростове до сих пор ограниченное количество застройщиков, которые перешли на работу по эскроу-счетам. Многие застройщики продолжают работать в рамках предыдущего законодательства, но рано или поздно сделать переход им придется. В Москве выбор банков, которые готовы взаимодействовать с застройщиками, довольно широкий. Банки на сегодняшний момент, не могу сказать, что борются, но во всяком случае явно проявляют интерес к качественным застройщикам, которые реализуют хорошие проекты в городе. В первую очередь, это системные застройщики, и банки с удовольствием готовы с ними сотрудничать.
— Вы начали работу через эскроу-счета заранее. Помог ли вам этот опыт?
— Безусловно, помог, потому что, как всегда дьявол скрывается в деталях. Есть большое количество тонкостей в регистрации, даже технических вопросов, когда клиент должен открыть эскроу-счет, подписать договоры, которые надо было согласовать с банками. Поэтому необходимо было отработать много мелких деталей заблаговременно. Иначе в каждом случае мы испытывали бы абсолютно разный набор проблем, который не давал бы нам возможность заниматься бизнесом системно. Для крупного застройщика это во многом составная часть его ежедневной деятельности и успеха.
— Как вы считаете, какие главные преимущества от этой реформы получили покупатели, девелоперы и банки?
— Покупатели получили более высокий уровень защиты тех инвестиций, которые они делают, потому что деньги идут не на расчетные счета застройщика, а на специализированные эскроу-счета в банках. Застройщик привлекает проектное финансирование, которое предоставляет банк. Поэтому в рамках работы с дольщиками мы видим, что они с удовольствием рассматривают возможность приобретения проектов по эскроу-счетам, это действительно дополнительная защита для них. С точки зрения банков, это огромный пласт, в котором сконцентрированы сотни миллиардов рублей. Мы получили финансирование в рамках эскроу-счетов от банков на текущий момент более чем на 40 млрд руб. в Москве. И на конец августа наша доля в столичном рынке была более 20%, потому что мы стартовали с двумя большими проектами по эскроу-счетам.
Безусловно, банки увеличивают свою компетенцию в бизнесе жилой недвижимости, для них это существенная клиентская база. Поэтому банки, крупные в первую очередь, которые системно кредитуют застройщиков, видят в этом довольно большой потенциал в работе как с проектным финансированием, так и с ритейловым кредитованием клиентов — это ипотечные кредиты, различные другие банковские продукты.
— Давайте попробуем резюмировать, как состоялся переход на эскроу-счета.
— Было очень много разговоров по поводу перехода на эскроу-счета, но оказалось, что не так страшен черт, как его малюют, и рынок достаточно безболезненно перешел на эти новые рельсы, создав гораздо больше прозрачности и уверенности как для покупателей, так и для игроков рынка. Факт, который также стоит отметить: в первую очередь, в Москве, я думаю, и затем в регионах, идет консолидация отрасли. Десять крупнейших застройщиков на сегодняшний момент в Москве контролируют практически 80-90% всего рынка столицы, а это огромная доля в рамках Российской Федерации.
— Как, по вашему мнению, должно в будущем развиваться законодательство в сфере долевого строительства?
— Мы сравниваем систему, которая на текущий момент есть в Российской Федерации, с различными западными аналогами. В плане базы сделано все весьма качественно и быстро, хотя было очень много сентенций и различных апокалиптических сценариев того, что перейти будет невозможно, будут массовые банкротства. Пока подтверждения этим доводам не нашли.
Действительно, есть абсолютно разные практики. Например, когда проект разбивается на определенные этапы, и после завершения каждого из них независимые оценщики или кадастровые инженеры оценивают состояние проекта. В результате высвобождается часть средств, внесенных на эскроу-счета. Я думаю, что мы рано или поздно придем к каким-то изменениям и уточнениям закона, по которому живем сегодня. Но для того, чтобы что-то улучшать, необходимо было принять базовый закон. Он принят и работает на территории всей Российской Федерации, что достаточно сложно, учитывая размеры и географию нашей страны. А дальше, действительно, будут различные варианты, которые помогут в первую очередь удешевить себестоимость финансирования для застройщика, одновременно с этим сохранить защищенность дольщиков на должном уровне.
— Сколько у «ИНТЕКО» сейчас проектов? И в каких они сегментах?
— В Москве на текущий момент мы реализуем проекты в разных классах жилой недвижимости. Флагманский – «Садовые кварталы», сейчас мы начали реализацию последних двух кварталов – это порядка 100 тыс. кв. м. Проект замечательно продается, он, наверное, один из самых интересных в Москве уже долгие годы. Район Хамовники — лидер в сегменте премиум-класса, и «Садовые кварталы» - один из немногих проектов в классе с квартальной застройкой.
Мы стартовали с двумя большими проектами в Западном округе: West Garden, это жилой комплекс бизнес «плюс» класса, и очень довольны результатами. Также у нас есть проект комфорт «плюс» класса — «Вестердам», который реализуется на Аминьевском шоссе. Он имеет замечательную транспортную доступность и, несмотря на существенную локальную конкуренцию, мы также видим очень хорошую динамику реализации этого проекта.
— Расскажите о своих перспективных проектах. Планируется ли работа в Москве или, может быть, что-то новое в регионах начнете делать?
— Сейчас наш план стратегический — это концентрация деятельности в Москве. Мы в этом году приобрели новый проект премиум-класса, который находится буквально в 100 метрах от Красной площади — в Богоявленском переулке. А также развиваем несколько больших площадок, которые находятся у нас в портфеле, и рассчитываем в ближайшей перспективе приобрести еще несколько проектов. Стратегия построена таким образом, что мы хотим приобретать по два-три проекта в год, поэтому планы у нас достаточно амбициозные. Мы рассчитываем, что каждый год будем выводить какие-то новые и интересные проекты. Учитывая, что сегодня сложно приобретать качественные площадки, мы приняли решение смотреть на разные сегменты, за исключением, наверное, эконом-класса, где наших конкурентных преимуществ явно недостаточно для нормальной борьбы. Проекты, начиная от комфорт «плюс» и заканчивая премиум-классом, мы рассматриваем и рассчитываем их развивать в дальнейшем.
— Актуально ли сегодня инвестировать как в квартиры, так и в апартаменты на разных стадиях, на этапе «котлована», перед вводом в эксплуатацию? И можно ли их сравнить, как это традиционно делалось, например, с банковскими депозитами?
— Я думаю, этот вопрос волнует большое количество частных инвесторов, учитывая, что возможности для инвестирования всегда ограничены, особенно для частного лица, и выбор не настолько широк. Есть довольно большое количество инвесторов, которые великолепно разбираются в сегменте жилой недвижимости. Оптимальные инвестиции — это инвестиции в качественные проекты с высоким потенциалом на начальной стадии, то есть когда только открываются продажи или есть так называемые закрытые продажи. В этом случае существуют прецеденты, когда стоимость вырастает на 20%-50%. По своим проектам мы видим, что первые, кто приходят покупать, особенно на этапе начала продаж, — это инвесторы, они отслеживают все новые проекты. У каждого инвестора есть представление о критериях и требованиях, которые он хотел бы видеть в проекте. Но если раньше, наверное, это было порядка 30-40% инвесторов, кто вкладывался в жилую недвижимость, сегодня это число сократилось. Мы видим стабильный спрос – около 10% людей покупают жилую недвижимость с целью инвестирования.
— Как вы думаете, вернется ли большее количество инвесторов с введением эскроу-счетов, предоставляющих большую защиту?
— Существенное снижение процента покупателей, которые приобретали недвижимость в инвестиционных целях, скорее, не связано с эскроу-счетами, потому что инвестор всегда смотрит на соотношение доходности и риска. И, несмотря на более высокие риски в прошлом, инвестиции были на весьма высоком уровне. Я думаю, существенное отличие заключается в том, что раньше стоимость владения недвижимостью была практически равна нулю, так как налоговая составляющая была очень низкая, как и стоимость затрат. Сегодня все поменялось: владение чем-то, стоит определенных средств, и, соответственно, законодательная налоговая база поменялась. Тех доходов, которые, наверное, потенциально были раньше, сейчас увидеть достаточно сложно. Но при том, что происходит общее снижение доходности как по депозитам, так и по альтернативным инвестициям, если ты можешь заработать 10-15% годовых на инвестициях в любой актив, — это считается весьма хорошим результатом. Мы видим, что инвесторы, которые вкладывают средства на начальном этапе, вполне могут зарабатывать сопоставимые цифры. И 10-12% годовых, учитывая, что проект, как правило, реализуется в течение двух-трех лет и рост стоимости может составить от 20% до 50% (в среднем 20-25%) — это вполне сопоставимое сравнение с банковскими депозитами, которые сегодня в среднем составляют 6-6,5%.