Замена средств дольщиков эскроу-счетами при строительстве жилья вынуждает девелоперов искать альтернативные способы финансирования проектов. Одним из таких механизмов — выпуском биржевых облигаций — может воспользоваться застройщик АПРИ «Флай Плэнинг», связанный с самым богатым челябинским депутатом Александром Букреевым, при строительстве клубного поселка в ближайшем Подмосковье. Рынок загородной недвижимости сейчас находится в зоне риска, что грозит дефолтом по будущему займу, предупреждают участники рынка.
АПРИ «Флай Плэнинг» в 2020 году выйдет на рынки Москвы, Санкт-Петербурга и Екатеринбурга, сообщил “Ъ” гендиректор компании Владимир Савченков. Компания намерена построить в этих городах поселки клубного типа жилой площадью около 100 тыс. кв. м — аналогичный проект «Флай Плэнинг» уже реализовала в Челябинске. Финансировать новые проекты девелопер намерен за счет выпуска биржевых облигаций — через этот механизм ранее компания уже привлекла 500 млн руб.
Сделки по приобретению участков пока не закрыты, уточнили в компании. Себестоимость строительства оценивается от 35 тыс. руб. за 1 кв. м, вложения в один поселок с малоэтажными домами составят 3,5–4 млрд руб. Из них около 20% придется на собственные средства застройщика, компания также планирует привлечь проектное финансирование. Господин Савченков уточнил, что банки уже открыли АПРИ «Флай Плэнинг» три кредитные линии на сумму до 2,5 млрд руб.
В раскрытии информации АПРИ «Фрай Плэнинг» среди крупнейших совладельцев называются ООО «Ок-финанс» (21,05%), Александр Букреев (16,84%) и Сергей Володарчук (10,52%). Господин Букреев также владеет челябинским застройщиком «Легион». В 2018 году СМИ писали, что, по данным декларации о доходах, он стал самым богатым депутатом городской думы, заработав 214,7 млн руб. Сергей Володарчук входил в совет директоров «Челябэнергосбыта». Совладельцем «Ок-финанс» в Kartoteka.ru указан экс-вице-губернатор Челябинской области Алексей Овакимян. До июня 2019 года еще 50% ООО принадлежало экс-гендиректору Южно-Уральской корпорации жилищного строительства и ипотеки Дмитрию Карабинцеву. В мае 2019 года “Ъ-Южный Урал” сообщал, что ЦБ заподозрил господина Карабинцева в манипулировании на бирже обыкновенных акций в Челябинске.
Гендиректор НАО «Евроэксперт» Екатерина Синогейкина отмечает, что схемы с облигациями можно использовать для финансирования жилищного строительства без использования эскроу-счетов. Гендиректор «КБК Проекта» Василий Костин подтверждает, что облигации выбирают застройщики, которых по каким-то причинам не устраивает работа через эскроу-счет или чьи проекты не соответствуют новым требованиям, выдвинутым властями застройщикам при привлечении средств дольщиков.
Таким механизмом застройщики уже активно пользуются. Например, ФПК «Гарант-Инвест» разместила на пять лет бумаги объемом 6 млрд руб., а «Талан-финанс» вышла на долговой рынок, выпустив трехлетние облигации на сумму до 1,5 млрд руб. Учитывая, что в случае с АПРИ «Флай Плэнинг» эмитентом выступает региональный застройщик, а исполнение обязательств по биржевым облигациям не обеспечено залогом, риски для покупателя сравнительно высоки, говорит госпожа Синогейкина. Управляющий директор Accent Capital Андрей Богданов предупреждает, что потенциальным инвесторам стоит с осторожностью отнестись и к бумагам АПРИ «Флай Плэнинг»: собственный капитал компании составит около 20%, следовательно, уровень долга окажется высоким, а погашения будут производиться за счет продаж. Поскольку инвестиция обеспечивается операционным потоком, если продажи или маржа будут низкими в силу сложной макроэкономической ситуации, есть вероятность дефолта по облигациям, не исключает господин Богданов.
Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова тоже называет проект рискованным. «Успешные проекты в этом сегменте, безусловно, есть, но неудачных или не очень удачных все же больше»,— добавляет она.