Нескладно вышло

Как стало известно “Ъ-Черноземье”, московское ЗАО «Объединенная строительно-сервисная компания» (ЗАО «ОССК») остановило реализацию инвестпроектов по строительству оптово-распределительных центров (ОРЦ) в Тамбовской и Орловской областях общей стоимостью 9,2 млрд руб. В компании сообщили, что причиной остановки стали «невыгодные условия со стороны властей» и, как следствие, нерентабельность вложений. Теперь региональные власти ищут новых инвесторов под проекты — в частности, новым инвестором орловского ОРЦ может стать ООО «Дивар». Эксперты отмечают, что рынок мелкого и среднего ритейла в Черноземье недостаточно развит, чтобы обеспечивать спрос на услуги ОРЦ. При этом в регионе существует дефицит качественной складской недвижимости, считают аналитики.

О том, что ОССК отказалась от реализации проекта по строительству ОРЦ в Тамбовской и Орловской областях совокупной площадью более 150 тыс. кв. м за 6,5 и 2,7 млрд руб. соответственно, сообщили в самой компании. Планировалось, что в них смогут проводиться сушка, мойка, фасовка, консервация и длительное хранение сельхозпродукции. «Власти перенесли сроки получения компенсации понесенных затрат, возникает размер изначального минимального вложения — 80%, эта финансовая модель невыгодная, не кредитует ни один банк», — пояснил заместитель гендиректора компании Юрий Бондаренко. ОССК так и не успела приступить к строительству ни в одном из регионов.

Теперь для проектов ОРЦ АО «Корпорация развития Тамбовской области» и АО «Корпорация развития Орловской области» ищут новых инвесторов. В правительстве Орловской области сообщили, что потенциальным новым инвестором орловского проекта выступает ООО «Дивар». Компания планирует построить овощехранилище с последующей переработкой и консервированием. Телефоны компании вчера не отвечали. В администрации Тамбовской области не успели в течение недели ответить на запрос “Ъ-Черноземье”.

«Мы планировали сдать объект, поставить на учет в БТИ, получить компенсацию и реинвестировать. Оказалось, что компенсацию можно получить только через три года, это стало невыгодно. Срок аренды земли — десять лет. Два года учредительные проблемы, потом очереди, экспертизы, остается 6,5 года, что можно успеть?» — отметил господин Бондаренко. Он добавил, что «если бы правительство желало решить проблему продовольственной безопасности, оно бы посмотрело на Польшу и Германию в прошлом, где прямые инвестиции государства в складское хранение были 80%, а 20% вкладывали частники». «Мы с конца 2013 года на рынке, тратить время и деньги на то, что от тебя не зависит, нет никакого желания. Нужен другой подход со стороны государства», — резюмировал Юрий Бондаренко.

Напомним, о проекте стало известно в октябре 2016 года, когда гендиректор ЗАО «ОССК» Ильяс Ахмадов подписал инвестиционные соглашения с правительствами Тамбовской и Орловской областей. Речь шла о строительстве ОРЦ стоимостью 2,5 млрд руб. и мощностью единовременного хранения 50 тыс. т каждый. Позже ООО «Тамбовский ОРЦ» было зарегистрировано в индустриальном парке «Котовск», который затем вследствие расширения границ города перешел из Тамбовского района в состав ТОСЭР «Котовск». Планируемый объем инвестиций увеличился до 6,5 млрд руб. из-за того, что в проект была добавлена глубокая переработка продукции, а мощность единовременного хранения увеличилась до 78 тыс. т.

Проект был нацелен на экспорт сельскохозяйственной продукции высокой степени переработки (экочипсы, экомюсли, сушеные фрукты и т.д.) в Японию и Китай. ООО «Орловский ОРЦ» зарегистрировали на территории агропромышленного парка «Кромчанка» в Кромском районе. В апреле 2017 года инвестпроект был включен в региональный реестр для получения льгот по налогам на имущество и прибыль организаций. Земельные участки под оба проекта были взяты в аренду. Орловский проект также изменил параметры — он оценивался уже в 2,7 млрд руб., площадь крытой части центра увеличилась до 79 тыс. кв. м, мощность — до 55,8 тыс. т.

На сегодня в Черноземье, по данным консалтинговой компании Knight Frank, существует дефицит качественных складских площадей. Совокупная площадь складской недвижимости в макрорегионе, по данным агентства, составляет 470 тыс. кв. м при необходимых 680 тыс. Подавляющее большинство логоцентров находится в Воронежской области. Среди крупнейших — ООО «Аэробус» на 34 тыс. кв. м, ООО «АВС Логистика» площадью 31 тыс. кв. м, ООО «Ренус фрейт логистикс» на 23,57 тыс. кв. м. Отметим, что новые проекты в Черноземье продолжают заявляться. ООО «Ренус фрейт логистикс» в 2019 году рассказало о намерении «строить еще один складской комплекс для хранения семян», ООО «ABC-электро» в 2018 году — о планах возвести в Рамонском районе Воронежской области логокомплекс на участке площадью 12,3 га.

Региональный операционный директор Colliers International Светлана Пронина отмечает, что «рынок логистических площадей Черноземья находится под влиянием двух тенденций: одна из них связана с политикой импортозамещения, которая оказывает положительное влияние на развитие фермерского хозяйства и способствует увеличению объема межрегиональной торговли». Вторая тенденция — умеренно низкие показатели экспорта сельхозпродукции высокой степени переработки.

Директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова назвала «типичной» ситуацию с ОРЦ в Черноземье. «Почти в каждом регионе РФ подобные проекты были заявлены, в некоторых инвесторы приступили к их реализации, но почти ни в одном нет коммерческого успеха, за исключением Москвы. Даже в городах-миллионниках рынок мелкого и среднего ритейла — несетевых магазинов продовольственных товаров и компаний сектора HoReCa — недостаточно велик для обеспечения спроса на площади и услуги ОРЦ», — считают в Knight Frank.