Блеск и нищета имперской столицы сосредоточены в ее центре. Прогулявшись по Центральному району Петербурга, корреспондент Ъ ЛИЛИЯ ТРЕТЬЯКОВА смогла в полном мере убедиться в правильности этого утверждения.
Главное каменное строительство при жизни Петра I сосредоточилось на Васильевском и Петроградском островах. В 1720-х Васильевский остров, где обосновался царский двор и первый губернатор Петербурга Александр Меншиков, уже получил регулярную планировку. А на месте Невского проспекта даже в 1730-е еще охотились на кабанов. Лишь в "женский век" (при Анне Иоанновне, Елизавете Петровне и Екатерине Великой) центр постепенно стал перемещаться с Васильевского острова на другой берег Невы. Невский проспект (получивший это имя в 1738 году) стал связующей артерией между парадно-дворцовой Невой и дворянско-купеческой Фонтанкой. "Подлое" сословие было вытеснено отсюда во многом благодаря пожарам, которые в 1736-1737 годах съели добрую половину деревянных домишек. Образовались Адмиралтейская, Казанская, Литейная, Рождественская и Александро-Невская части. Невский проспект окончательно стал своеобразной "выставкой достижений Российской империи".
Во второй половине XVIII века окрестности Невского проспекта начинают застраивать не линиями, как при Петре, а целыми кварталами. Петербург попал под влияние общеевропейской моды на централизованное градостроительное планирование. Кварталы застраивались по периметру, а внутри оставались неорганизованные дворы. Там обычно разводили огороды и держали скотину. Во второй половине XIX века в Петербург хлынул поток провинциальных жителей. За 41 год, с 1869-го (год первой переписи населения) по 1910-й, число петербуржцев возросло более чем втрое: с 667 тыс. человек до 1,9 млн. Новоиспеченные столичные жители заполняли пустые внутренности кварталов хаотичными постройками, которые образовали запутанные лабиринты — знаменитые петербургские проходные дворы.
Городская проходная
Дома со специально организованным внутридворовым пространством стали появляться лишь в конце XIX — начале XX века. Самый известный из них — дом Ф.П.Толстого на набережной Фонтанки, построенный по проекту архитектора Федора Лидваля. Через его проходные дворы можно добраться от Фонтанки до улицы Рубинштейна. Дом Толстого, объединяющий три дворика с переплетающимися ходами, называют "домом вовнутрь", домом-интерьером и даже "женским" домом — за непредсказуемую и капризную логику его пространства. Мода на такие дома-городки, с собственной системой ходов и внутренней жизнью, захлестнула Петербург в начале прошлого века. Проходными разных уровней сложности изрезаны дома архитекторов Алексея Бубыря, Федора Лидваля, трех поколений Бенуа и многих других. Чаще всего такие сложные жилые комплексы строили для своих работников организации и предприятия, а также объединенные товарищества: Бассейное кооперативное товарищество, Общество собственных жилищ, Товарищество для устройства постоянных квартир.
Во многом появление таких кооперативов было связано с дефицитом свободной земли в центре: в это время в России люди начинают покупать не участки, а отдельные квартиры. В 1890-1910 годах в Адмиралтейской, Казанской и Спасской частях все незастроенные участки уже были раскуплены, а застроенные стоили в два-три раза дороже, чем в менее престижных районах. "Стремление использовать каждый свободный клочок земли экономически оправданно: людям надо было где-то жить, строить дома. Но земля в городах дорогая, а средств, особенно после Первой мировой войны, у народа было мало. Вот и принялись застраивать, облагораживать и украшать дворы", — говорит Михаил Мамошин — руководитель Архитектурно-проектного центра своего имени. Так великосветское лицо столичного "бродвея" — Невского проспекта — снова стало размываться, приобретая более демократичные черты. Логического завершения этот процесс достиг в 1917 году.
Золотые метры
Уже в декабре 1917-го апартаменты столичной знати растащили на коммуналки, а дворцы и особняки заняли госучреждения новой власти. Потом этот процесс пошел по нарастающей, и к концу 1980-х годов уже около 80% жилья в центре было коммунальным (сейчас этот показатель сократился до 30%). У советских чиновников Невский явно не был в фаворитах. О нем попросту забыли, задумав перенести центр города на юг. Первый Генеральный план города (1932─1939 годы) предусматривал активную застройку Московского проспекта. Возможно, благодаря этому исторический центр пострадал значительно меньше, чем можно было ожидать, если бы Сталин решил перестраивать его под себя. Зато Центральный район (до 1994 года на его месте было три района — Смольнинский, Дзержинский и Куйбышевский) был местом богемным, с налетом криминальности и претензией на западничество.
Сегодня "золотой треугольник" — это район для аристократии. Массового жилья здесь давно не строят. При том, что и по сию пору здесь сохраняется социальная пестрота, процент элиты растет в геометрической прогрессии. Сегодня офис на Невском или вокруг него означает не только коммерческий успех, но и претензию на место в истории, наряду с Буре, Смирдиным или Вольфом и Беранже. Квартира в "треугольнике" — это не просто жилье в понимании обывателя, а место тусовки, презентации уровня благополучия, свидетельство личной и деловой стабильности. Именно за этим в начале 1990-х сюда повалила первая разбогатевшая публика.
Рынок отреагировал мгновенно. Уже в 1996 году цены на квартиры, где до этого жить можно было с трудом (сыплющиеся стены, пятиметровые потолки со столетней копотью, гнилая канализация), достигали $2 тыс. за квадратный метр. При среднегородской стоимости "квадрата" в $500. Сейчас цены на жилье в Центральном районе плавают в промежутке от $700 до $5000 за метр. Причем все дома после капремонта были куплены еще в начале 1990-х, остались самые ветхие строения с нерасселенными коммуналками. Однако покупатели готовы платить за полный капремонт дома, чтобы получить вид на канал Грибоедова. Если в 1996-м предложение вдвое превышало спрос, то сейчас, по оценкам риэлтеров, это соотношение равно 1:20.
"Сегодня клиент понимает, что уже не может привередничать. В 1995 году мы постоянно слышали: 'Только капремонт!' Теперь у покупателя нет выбора. Самая аварийная квартира с видом на Лебяжью канавку в любом случае будет стоить бешеных денег", — говорит Алексей Слокотович, исполнительный директор агентства недвижимости "Русский дом". Впрочем, среди "серьезных" людей сегодня спрос на такие квартиры идет на спад. Клиента уже не устраивает элитная квартира по соседству с коммуналкой. Ему подавай отдельно стоящее здание с теплым гаражом, салоном красоты на первом этаже и солидными соседями. Да и коммуналок больше 200 кв. м уже почти не осталось. А маленькие квартиры уже не котируются. Клиент хочет жить в элитном доме. "Элитный комплекс — это ансамбль с безупречной архитектурой, построенный в центре города с использованием современных технологий и материалов. Причем для такого жилья обязательны не только высочайшее качество строительства, но и сопутствующая инфраструктура, а также обслуживание. Служба эксплуатации должна иметь опыт работы с такими объектами", — считает генеральный директор строительной корпорации "Возрождение Санкт-Петербурга" Иван Романов.
Малогабаритный центр
Недостаток места — главная проблема, с которой сталкиваются все строители в Центральном районе. Сегодня свободные пятна в Центральном районе можно пересчитать по пальцам одной руки. К тому же застройщика ограничивает "историческое" окружение: высотность, архитектурный диктат, узкие улицы. Чтобы оснастить жилой комплекс, скажем, парковкой, придется пожертвовать одним этажом. Учитывая, что дом может быть не выше шести-семи этажей, число квартир в нем ограничено, и они становятся баснословно дорогими. Правда, на этот счет у застройщиков нет единого мнения. "Проблема парковки, конечно, существует, но, по-моему, не так остра. У людей, которые могут позволить себе купить квартиры в таких домах, как правило, есть собственные гаражи и шоферы. Так что им необязательно, чтобы авто располагалось в их доме", — считает Василий Сопромадзе, президент ООО "Корпорация С".
Границы престижных зон в Петербурге постепенно раздвигаются. Когда-то вся питерская элита укладывалась в границы "золотого треугольника". Затем "позолотили" Тверскую улицу, зону Таврического сада и "видовые" набережные. Сегодня и здесь лимит места почти исчерпан. Последние свободные участки застраивает на Староневском и набережной Робеспьера "Возрождение Санкт-Петербурга", в глубине Советских улиц строят свои объекты ЛЭК и "Петербургская недвижимость". Да "Корпорация С" буквально из рукава достала незанятые пятна на Караванной и у Этнографического музея. По мнению застройщиков, в ближайшее время ожидать возникновения новых пятен в центре не приходится. "Поэтому будет активно прорабатываться застройка Петроградской стороны, Васильевского острова, набережных Невы и каналов", — считает гендиректор компании "Северный город" и холдинга RBI Эдуард Тиктинский.
В плену у Зимнего
Новое строительство и реконструкция под магазины, гостиницы и рестораны тоже идет слабовато. Так, из заявленных двух десятков гостиниц к 300-летию была построена лишь одна — на Владимирском, 19. Из торговых центров до финиша дошел только "Гранд-Палас", расположенный между Невским и площадью Искусств, из развлекательных — "Нептун", построенный АОЗТ "Рубин". Причины — сложности с согласованием проектов, главным образом в комитете по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП). Часто получение визы КГИОПа так затягивается, что инвестор уходит или кто-то перехватывает участок. Обе эти неприятности случились с благотворительным фондом "Биневал", который хотел построить на пересечении улиц Звенигородской и Марата трехзвездочную гостиницу. Согласование затянулось, и "Биневал" потерял инвесторов (западные компании Top Flor и Shomburg) и пятно (оно досталось "Рубину"). Больше всего застройщики страдают от ограничений высотности — еще в XIX веке здесь запретили строить здания выше 23 м (такова высота Зимнего дворца).
Юбилейный прорыв
Впрочем, значительное количество жилых и нежилых метров помог вытащить на рынок 300-летний юбилей Петербурга. В ожидании туристов девелоперы раскупили и расселили под магазины, рестораны и офисы почти все первые и вторые этажи вдоль Невского, Литейного, Лиговского, Суворовского проспектов, улиц Марата, Рубинштейна и прочих "проходных" мест. Второй толчок дал город, организовав программу благоустройства пешеходных улиц и дворов. Квартиры в домах, находящихся на таких улицах (Малая Садовая и Малая Конюшенная, дворы Невского и Капеллы), инвесторы скупили на корню, там не осталось почти ни одной коммуналки. Правда, у этой идеи есть и оппоненты. "Коммуналки в таких дворах расселять становится все труднее. Если какой-то бабушке в коммуналке и так неплохо жилось, то когда во дворе появились фонтан и лампочка, ей уже вообще никуда не надо ехать. А если у нее еще и соседи хорошие, которые ходят ей за хлебом, надежд на расселение вообще не остается", — делится опытом генеральный директор агентства "Бенуа" Дмитрий Щегельский.
Тем не менее факт остается фактом: на первых этажах и в подвалах центра теперь не живут, а работают. Еще год назад ежемесячная арендная плата в $100 за квадратный метр здесь считалась высокой. Сегодня для Невского проспекта это нижний порог. Аналитики из компании "Петербургстрой Skanska" утверждают, что в Центральном районе сосредоточено 20% от общего числа городских магазинов, ресторанов и кафе. Однако по площади и финансовым оборотам торговых точек центр значительно уступает спальным районам. "В исторической зоне нет торговых центров, отвечающих западным стандартам, хотя идея создания в сердце города современных торгово-развлекательных мультикомплексов с обширными парковками существует довольно давно", — говорят в "Петербургстрой Skanska".
Постепенно главные торговые обороты смещаются на окраины. Мнения о перспективах развития Центрального района расходятся кардинально. Председатель КГИОПа Никита Явейн уверен, что эту зону нужно сохранять как музейную ценность. По мнению же большинства девелоперов, если не пересматривать правила застройки и бесконечно латать дыры на ветхих памятниках, развитие центра города остановится и он превратится в музей исторических развалин.