Пермские девелоперы заранее подготовились к переходу на проектное финансирование в строительстве и стали повышать цены на первичное жилье еще в прошлом году. За 2018–2019 годы квартиры в новостройках подорожали, по оценкам экспертов и участников рынка, на 10–12%. Сейчас средняя стоимость первичного жилья в городе составляет около 61 тыс. руб. за 1 кв. м. До конца года цены могут вырасти еще, но уже не так значительно. В ближайшем будущем участники рынка ожидают дефицит жилья.
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Фото: Максим Кимерлинг, Коммерсантъ
Участники конференции, которая состоялась на выставке «Ярмарка недвижимости», обсудили тенденции рынка недвижимости и первые итоги перехода на проектное финансирование в строительстве. По словам эксперта строительной компании «Талан» Олеси Кукевич, доля жилья в Прикамье, возводимого с использованием эскроу-счетов, составляет только 18%. С помощью проектного финансирования строятся 12 домов в Перми и один за пределами краевого центра. Остальные объекты достраивают по старым правилам, то есть с помощью долевого строительства.
Напомним, с 1 июля этого года застройщики перешли на новую схему привлечения средств в проекты жилищного строительства. Вместо денег дольщиков девелоперы используют банковские ресурсы. Средства населения аккумулируются на эскроу-счетах в банках, рассчитывать на них застройщик может только после ввода объекта в эксплуатацию. Финансировать стройку девелоперы должны за счет собственных средств и банковских займов. С 1 июля 2018 года действовал переходный период, когда оба механизма использовались параллельно. Теперь же компания может достроить объект по старым правилам, если заключено не менее 10% договоров «долевки» или если степень готовности проекта не менее 30 %. Среди других условий — 15%-ная готовность объекта, который строится в рамках комплексного освоения территории или развития застроенных территорий, или если девелопер заключил специальные соглашения с органами власти.
Замдиректора аналитического центра «КД-консалтинг» Алексей Скоробогач отметил, что на сегодня в Перми насчитывается 1,415 млн кв. м незавершенного строительства. Из них 371 тыс. кв. м составляют проблемные объекты — долгострои и дома, сроки сдачи которых переносятся. Чуть более 1 млн кв. м, или 89 домов, находятся в стадии строительства. Из них в 18 проектах квартиры уже распроданы более чем на 95%, 66 проектов находятся в стадии активной продажи. Квартиры в пяти проектах еще даже не вышли в продажу (определяются с ценами, оформляются документы и прочее).
В планах пермских застройщиков — сдать в 2019 году 480 тыс. кв. м многоквартирного жилья. В 2018 году в Перми, согласно данным официальной статистики, было сдано 445,8 тыс. кв. м. По словам Алексея Скоробогача, в 2020 году девелоперы намерены возвести 451 тыс. кв. м жилья.
Как сообщил господин Скоробогач, переход на проектное финансирование с точки зрения ценовой политики начался раньше июля 2019 года.
Застройщики предполагали, что изменения законодательства приведут к изменению цен на недвижимость, в результате цены начали заметно расти в 2018 году.
«До этого мы находились в ценовой стагнации после очередного кризиса. За последний год цены на рынке первичной недвижимости «оторвались»: если в 2016–2017 годах они были сопоставимы с ценами на рынке вторичного жилья, то в 2018 году стали расти, и сегодня отрыв достигает примерно 10%»,— поясняет замдиректора «КД-консалтинг». При этом еще четыре года назад вторичное жилье стоило больше, чем первичное.
Руководитель отдела продаж «Девелопмент-Юг» Алексей Терентьев отмечает, что годовой прирост цен по новостройкам в Перми составил примерно 10–12%.
Директор по развитию АН «Территория» Екатерина Пахомова тоже говорит о том, что цены на первичное жилье стали расти еще до перехода строек на проектное финансирование. В конце 2018 года новостройки стоили в среднем 57 тыс. руб. за 1 кв. м, а вторичное жилье — около 55 тыс. руб. Сегодня стоимость жилья в строящихся домах составляет около 61 тыс. руб. за 1 кв. м, в готовых домах — 56–57 тыс. руб. за метр. Такие цифры называют Алексей Скоробогач и директор по развитию АН «Территория» Екатерина Пахомова. В некоторых новых жилых комплексах ценник выше, чем в среднем по рынку, например в микрорайоне Ива («Девелопмент-Юг») квартиры стоят уже около 70 тыс. руб. за «квадрат». Руководитель отдела продаж «Девелопмент-Юг» Алексей Терентьев говорит, что средняя цена квадратного метра жилья в строящемся ЖК «Погода. Теплые кварталы» (расположится недалеко от Спортивного микрорайона «Ива») составляет 64 тыс. руб.
«Мы посчитали, что застройщики за месяц, в августе-сентябре, подняли цена на новостройки на 2%»,— сообщила госпожа Пахомова.
Екатерина Пахомова отмечает, что девелоперы заранее начали готовиться к переходу на использование эскроу-счетов, аккумулируя большие объемы средств на своих счетах. В качестве примера эксперт рассказала, как это делает застройщик «Талан»: «У компании „Талан“ много инструментов для привлечения денег от населения. Вам предлагают: купите квартиру, а потом вы нам ее можете отдать, а мы вам компенсируем процентом. Или просто можете внести деньги под процент или купите облигации. Все потому, что денежной массы застройщику не хватает. По проектному финансированию ты можешь использовать деньги на строительство одного проекта. Тебя финансируют, а деньги за объект можно получить только по факту сдачи. А тебе же нужно создавать заделы наперед, площадки покупать, зарабатывать, получать разрешение на строительство. На какой-то период нехватка денежной массы будет сдерживающим фактором. Но потом все это отрегулируется».
Эксперты ожидают, что до конца года стоимость жилья может немного вырасти, и это будут постепенные изменения. «Скорее всего, цена останется примерной такой же, плюс 1–2 тыс. руб.»,— прогнозирует Алексей Терентьев. По словам руководителя отдела продаж «Девелопмент-Юг», это связано с более ранним удорожанием недвижимости и малым количеством строящегося по новым правилам жилья.
Екатерина Пахомова указывает на готовящиеся изменения городских Правил землепользования и застройки в части плотности и высотности жилья — они тоже «подогревают» цены на новостройки.
Стоимость первичного жилья может вырасти до конца года на несколько процентов, но не более, уверена директор по развитию АН «Территория». По прогнозам экспертов, из-за последних изменений через несколько лет на пермском рынке недвижимости может появиться дефицит качественного жилья.