Ложно понятое чувство торга
В Санкт-Петербурге оспаривают результаты торгов по продаже недвижимости на Каменном острове
Интерес российского бизнеса к недвижимости не ослабевает даже в кризис. Но в случае приобретения перспективного актива на торгах наличие предусмотренных законом четких и прозрачных алгоритмов покупки не страхует частного инвестора от рисков. Судьба двух объектов, расположенных в престижном районе Петербурга — на Каменном острове, решается в суде: истец пытается оспорить результаты аукциона, обвиняя Российский аукционный дом в неравном положении участников торгов. Юристы считают, что у победителя аукциона есть все основания наконец-то получить свой участок в собственность и взыскать убытки за все то время, что объект находился под обеспечительными мерами.
Ожесточенные судебные баталии разворачиваются с лета текущего года в Арбитражном суде г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее — АС). Предметом разбирательств между двумя предпринимателями стала недвижимость, расположенная в центре города — на Каменном острове в пределах парка «Тихий отдых». Участок площадью 212 кв. м и стоящее на нем нежилое строение, находящиеся на набережной Малой Невки, 13, литера Г, в июне были реализованы за 21,6 млн руб. на торгах в форме электронного аукциона.
Продавцом госсобственности от лица Росимущества выступило АО «Российский аукционный дом» (далее — РАД; одним из акционеров является Сбербанк России), победителем торгов был признан Дмитрий Фролов. Позже стороны заключили договор купли-продажи объектов, а уже в начале июля, после полной оплаты цены договора, подписали и акт приема-передачи. Ни продавец, ни покупатель не имели претензий по исполненным обязательствам.
Однако теперь итоги аукциона могут быть пересмотрены: ИП Александр Шестаков обратился в АС с иском к РАД об оспаривании результатов торгов и обязании провести их повторно. Ранее заявитель приобрел на аукционе два соседних объекта, выставленных на продажу — оба здания построены до революции и порядок их использования предполагает только реконструкцию в существующих параметрах. Недействительность недавних торгов истец объясняет тем, что заявка господина Фролова поступила «в момент времени, близкий к окончанию торгов», что фактически сделало невозможным размещение в системе заявки истца, поскольку срок не был продлен аукционным домом, а сам аукцион закончен. Продления времени приема заявок, как следует из позиции истца, требуют правила аукционного дома.
Сама же торговая площадка отвергает обвинения в неравном положении участников торгов, полагая их надуманными, а требования господина Шестакова — необоснованными, поскольку обязанности продлевать торги в отсутствие заявок у нее нет, а доказательств сбоев в деле не представлено. Основное заседание по делу было назначено на 5 сентября, но по техническим причинам судья отложила его на 14 ноября.
Одновременно с подачей иска истец ходатайствовал о наложении обеспечительных мер: запрете заключения договора купли-продажи спорных объектов недвижимости. Отметим, что господин Шестаков подавал такие заявления дважды, а также тот факт, что к моменту поступления в суд первого из ходатайств договор купли-продажи был уже заключен. Поначалу попытки были безуспешны: АС отказывал истцу, в первом случае указав на отсутствие доказательств «невозможности исполнения судебного акта в случае непринятия обеспечительных мер», а во втором, при появлении доводов, посчитал их носящими «предположительный характер» и не подтвержденными материалами дела.
Впрочем, как следует из Картотеки арбитражных дел, третье по счету ходатайство истца об обеспечительных мерах выстрелило: вместо запрета заключения договора Александр Шестаков попросил суд запретить Росреестру производить регистрационные действия в отношении спорной недвижимости. Кроме того, предприниматель воспользовался предусмотренной Арбитражно-процессуальным кодексом РФ возможностью и внес на депозитный счет суда встречное обеспечение в размере 21,6 млн руб. Признав его соразмерным и соответствующим требованиям закона, судья наложила ограничения. «В обеспечении иска не может быть отказано, если лицо, ходатайствующее об обеспечении иска, предоставило встречное обеспечение»,— сказано в определении суда.
Не согласившись с таким результатом, Дмитрий Фролов обжаловал его, отметив, что обеспечительные меры «грубо нарушают его права» как победителя аукциона, добросовестного приобретателя и нового собственника земельного участка. Кроме того, господин Фролов подчеркнул, что располагает планом проведения мероприятий «по облагораживанию данного земельного участка, реконструкции расположенного на нем здания и дальнейшему коммерческому развитию указанных объектов», а невозможность государственной регистрации перехода права собственности может привести к потере инвесторов и возникновению у него убытков. Однако суд не внял доводам победителя аукциона, посчитав, что обеспечительные меры направлены на «сохранение существующего положения имущества до разрешения спора по существу» с целью предотвращения возможности затруднить или сделать невозможным исполнение судебного решения. В конце июля Дмитрий Фролов подал на это определение апелляционную жалобу (заседание суда было назначено на 17 сентября).
В целом опрошенные “Ъ” юристы полагают, что ни со стороны организатора, ни со стороны победителя аукциона нарушений нет. Так, руководитель проектов юридической группы «Яковлев и партнеры» Андрей Набережный считает, что перспективы данного иска весьма призрачны, так как истец мог подать заявку на периоде снижения, однако дожидался последнего момента. «Если суд займет позицию истца, то это создаст опасный прецедент, поскольку покупатель, подавший заявку в последний момент, может в дальнейшем лишиться актива в связи с оспариванием торгов другим участником, даже если он и не имел реального намерения приобрести имущество. Также это создает почву для шантажа с его стороны, поскольку будет иметься реальная угроза отмены результатов торгов»,— рассуждает господин Набережный. По его словам, истец пытался оспорить торги в ФАС, однако получил отказ. Это может повлиять на суд при вынесении судебного акта, продолжает Андрей Набережный, поскольку доводы истца уже проверялись компетентным органом на предмет соответствия закону.
Партнер и руководитель практики «Разрешение споров» коллегии адвокатов Pen & Paper Станислав Данилов подчеркивает важность решения ФАС для итогов рассмотрения спора, называя позицию истца неубедительной: «Во-первых, довод господина Шестакова о том, что он действительно пытался нажать на кнопку, чтобы сделать новое предложение, но система не сработала, не подкреплен никакими доказательствами. В это же время РАД представляет документ о том, что система в это время работала нормально. Во-вторых, интерпретация истцом правил торговой площадки нелогична. Для чего ей продлевать аукцион, если на данном этапе уже есть заявка, предложена наивысшая цена, нет конкурентов, а следующий шаг торгов будет идти на понижение?»
«Вероятность того, что у истца получится оспорить проведенный аукцион по заявленным аспектам, считаю малоперспективной, так как поданное требование основано на труднодоказуемых обстоятельствах»,— соглашается руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической фирмы «Интеллектуальный капитал» Евгений Пугачев.
Юристы оказались солидарны и во мнении, что суд не обязан принимать обеспечительные меры даже в случае представления встречного обеспечения. Старший юрист PB Legal Ольга Борисенко говорит, что при рассмотрении вопроса об обеспечении иска внесение встречного обеспечения само по себе не является основанием для принятия мер и в практике имеется множество примеров, когда встречное обеспечение не помогало заявителям получить желаемые обеспечительные меры. «Однако проблема в том, что в этом вопросе суд имеет очень широкую дискрецию по оценке доводов и доказательств. Как следствие, результат зависит исключительно от усмотрения конкретного судьи. По статистике по такой категории дел суды крайне неохотно и редко принимают обеспечительные меры»,— подытоживает госпожа Борисенко.
«Суд не обязан принимать обеспечительные меры даже в случае представления встречного обеспечения. Однако это повышает шансы на положительное решение суда. Данная сумма позволяет покрыть возможные убытки ответчика, поэтому истец рискует лишиться большей части денег, если спор затянется и он в итоге проиграет»,— соглашается Андрей Набережный. Он добавляет, что обеспечительные меры часто становятся способом злоупотребления правом, поскольку другой стороне в дальнейшем трудно доказать причинение ей убытков. «Но в данном случае потерю прибыли от эксплуатации объекта доказать несложно»,— поясняет юрист.
Станислав Данилов указывает, что за счет встречного обеспечения ответчик может возместить свои убытки, возникшие из-за наложенных судом запретов. Победитель торгов, продолжает адвокат, прямо намекает, что обеспечительные меры ставят под сомнение инвестиции в данную недвижимость, а это явное свидетельство того, что в случае победы в суде он попытается взыскать убытки с истца — депозит эту возможность гарантирует. «В принципе можно всегда вносить средства на депозит суда, добиваясь обеспечительных мер, но, по сути, это затыкание деньгами дырок в правовой позиции. Теперь они поставлены на кон и есть риск их потерять»,— подытоживает господин Данилов.
“Ъ” будет следить за развитием спора.