землепользование
По мнению независимых экспертов, занимающихся строительным аудитом, в Москве, по самым скромным подсчетам, от нескольких десятков до ста "самостроев". Это строительные объекты, которые можно признать незаконными по тем или иным параметрам. Пока в столичных судах рассматриваются десятки дел по искам горожан о незаконном строительстве, застройщики находят все новые способы обойти законы и постановления московского правительства.
В настоящее время в Москве действуют многочисленные законы, постановления и распоряжения, которые по идее должны препятствовать появлению незаконных строек: Московское положение о порядке производства земляных и строительных работ, Положение о едином порядке предпроектной подготовки строительства и другие. По закону компания должна сначала выиграть тендер на земельный участок, потом оформить исходно-разрешительную документацию, разработать проект, согласовать его и провести через все экспертизы, включая экологическую, наконец, получить разрешение Инспекции государственного архитектурно-строительного надзора (ИГАСН) на строительство и ордер на производство работ в Объединении административно-технических инспекций (ОАТИ). Последние два документа — основные, без которых обойтись никак нельзя. Но в жизни звенья — согласование, экспертиза, утверждение — выпадают, и сразу после приобретения землеотвода застройщик получает заветные разрешение и ордер. В лучшем случае проект дорабатывается, согласовывается и утверждается параллельно со строительством, а в худшем — добро выдается задним числом.
Многие компании начинают расчищать площадку задолго до утверждения проектной документации, апеллируя к тому, что саму-то стройку они начнут позже, когда все будет завизировано и одобрено.
Дмитрий Елисейкин, адвокат: "С разрешением на строительство, без которого любые работы признаются незаконными, поступают просто: участок земли, взятый в долгосрочную аренду, обносится забором, в кратчайшие сроки возводится здание, и все городские организации, курирующие вопросы строительства, ставятся перед фактом, что дом уже построен. Московским властям приходится выдавать разрешения задним числом, поскольку при высокой плотности застройки в городе снести новое здание не представляется возможным. Крупным инвестиционно-строительным компаниям проще заплатить штраф, чем годами дожидаться утверждения генерального плана строительства".
Часто застройщики получают разрешение на строительство дома по одному проекту, а строят потом совсем другой, с "незначительными доработками". После такой доработки участок, занятый стройкой, оказывается несколько больше землеотвода, а дом немного "подрастает".
Галина Хованская, депутат Мосгордумы, председатель жилищной комиссии: "Очень распространена практика, когда компании забирают под строительство земли больше, чем разрешено, и увеличивают этажность дома. Если местные жители начинают возмущаться, задним числом пытаются все узаконить".
В столичном Комплексе архитектуры, строительства, реконструкции и развития уверены в обратном и считают, что подобные случаи происходят довольно редко. "При выявлении таких нарушений власти города обязывают компанию-застройщика демонтировать 'лишние' этажи",— поясняют чиновники. Правда, за последнее время подобный случай произошел лишь однажды. Компания "Дон-строй" построила в Филипповском переулке дом на два этажа выше разрешенного проекта. Мэр устроил показательную порку, заставив компанию демонтировать лишние этажи. Однако через некоторое время проект удалось согласовать, и демонтированные этажи были восстановлены.
Нередко застройщики просто спекулируют на том, что жилищную проблему в Москве нужно разрешить как можно скорее, используя этот аргумент как козырь для строительства новых домов. "Возмущаются новым строительством те, у кого уже есть квартиры. Если всех слушать, то в Москве вообще не будет нового жилья — ни коммерческого, ни муниципального",— такое мнение прозвучало в нескольких крупных риэлтерских компаниях.
Однако, как показывает практика, вместо жилья "социального" часто строится коммерческое. На Ходынском поле строится жилой комплекс, рядом с которым по плану застройки должны возвести многоярусную автомобильную стоянку. На ее месте сейчас находится гаражный кооператив. Застройщик собирается снести эти гаражи, обещая их владельцам машиноместа в будущем многоэтажном паркинге. Но построят ли эту стоянку, пока неизвестно. Генеральные инвесторы — "Мосфундаментстрой-6" и "Интеко" — пока не определили, что строить — гаражи или еще одну секцию жилого дома.
В соответствии с Распоряжением мэра Москвы #54-РМ, "участие граждан в процессе обсуждения градостроительных планов и проектов должно обеспечиваться для принятия решений органами власти по использованию территории". Есть даже закон города Москвы "О защите прав граждан при реализации градостроительных решений". В действительности же мнение жителей мало кого интересует, кроме их адвокатов и судей.
Сергей Захаров, директор экспертной группы "Академстройнаука": "Проекты строительства жилых домов в плотной застройке всегда проходят через Мосгорэкспертизу, особенно если речь идет о центре: Старый Арбат, Сретенка, Остоженка. Положительное заключение и согласование проекта выпускаются с маленькой припиской: 'Проект согласовать с жителями соседних домов'. Как правило, строители ее не замечают или не считают нужным это делать".
Не заметили такой приписки и на проекте жилого комплекса на Егерской улице в Сокольниках. По словам адвокатов общественной организации "Гражданская инициатива", в которую объединились жильцы, возмущенные разворачивающейся под окнами стройкой, "предварительно им никто не сообщал о строительстве и не учитывал их интересы".
"Жителям Егерской улицы вначале даже не посчитали нужным сообщить, существует ли в действительности проект строительства жилого комплекса, о котором они прочитали в районной газете,— говорит адвокат Дмитрий Елисейкин.— Только после нескольких обращений настойчивых граждан, управа предоставила план нового дома".
НАТАЛЬЯ БОЛОТОВА
Защита от строителей
В 2002 году в Тимирязевском межмуниципальном суде Москвы слушалось дело по иску жильцов дома #10 по улице Петрозаводская к компании "Альстрой". Из-за возводимых монолитных высоток своих дворов могли лишиться как минимум три дома: один по улице Петрозаводской и два по улице Клинской. Жители проиграли, но суд заставил компанию внести изменения в проект: на один дом в нем стало меньше, компания получила землеотвод под него в другом месте. Кроме того, построенная на Петрозаводской 22-этажная башня теперь возвышается не в восьми, как было в изначальном проекте, а в шестнадцати метрах от соседнего дома.
В 2000-м году группа граждан добилась отмены решения правительства Москвы о строительстве двух 15-этажных домов на территории федерального памятника садово-паркового искусства "Нескучный сад".