Ипотека заставит квартиры дорожать

иностранные инвестиции

На столичном рынке жилищного строительства сейчас нет ни одного иностранного инвестора. В то же время зарубежные инвестиции в ипотечный бизнес России исчисляются сотнями миллионов долларов. Дисбаланс между строительными инвестициями и вложениями в ипотечные программы является одним из факторов ежегодного роста стоимости квартир на 15-20%. Через два года иноинвестиции в ипотечный бизнес, возможно, будут составлять миллиарды долларов. Если при этом зарубежные инвестиции в индустрию жилищного строительства по-прежнему останутся на нуле, ежегодный рост цен на квартиру будет составлять уже десятки процентов.

Формальным препятствием для участия иностранных компаний в жилищном строительстве Москвы и других российских городов является невозможность оформления прав собственности на земельный участок. Земельный кодекс РФ, предусматривающий право частной собственности на землю, был принят почти два года назад. Но в российских городах, в том числе и в Москве, частная собственность на землю до сих пор не введена. Формально — из-за отсутствия соответствующих местных законов, на деле — из-за нежелания городских властей приватизировать землю. Как не раз говорил журналистам первый заместитель мэра в правительстве Москвы Олег Толкачев, в ближайшее время столичные власти не собираются передавать в частную собственность более 10% городской земли.

Но даже если приватизация земли приобретет массовый характер, собственникам земельных участков это ничего не даст. Хотя бы потому, что застройка городских земельных участков в любом случае должна утверждаться структурами столичного правительства. Именно по этой причине турецкая ENKA до сих пор не может получить согласования от городских властей на строительство торгового, бизнес- и гостиничного центра на Кутузовском проспекте Москвы, несмотря на то что занимается этим более двух лет. И это учитывая тот факт, что большей частью планируемого под застройку участка распоряжаются не городские, а федеральные власти, уже санкционировавшие строительство.

Генеральный директор корпорации "Конти" Владимир Демура приводит и другие причины отсутствия иностранных инвесторов в сфере жилищного строительства, в том числе и тот факт, что "порядок получения согласований строительства очень долог, но главное — непрозрачен со стоимостной точки зрения прежде всего". На самом деле эта причина не мешает иностранным компаниям инвестировать, например, в офисное строительство. Просто прибыльность этого бизнеса, по оценке консалтинговой компании Jones Lang LaSalle, почти в два раза ниже, чем в жилищном строительстве. Соответственно, значительно ниже конкуренция со стороны российских компаний, которых никогда не смущала "непрозрачность" согласования проектов.

Иностранные компании, довольствующиеся выполнением подрядных работ, неофициально соглашаются с невозможностью конкуренции в жилищном строительстве с российскими компаниями, но официально, как, например, шведская Skanska, на вопрос об инвестициях в жилищное строительство предпочитают давать ответы, в которых не исключают, что когда-нибудь выйдут на этот рынок как самостоятельные игроки. "Наш московский опыт пока ограничивается строительством жилого комплекса в Кунцеве (его заказчиком являлась группа 'Тема'.— 'Дом'). Дальнейшая активность зависит от результатов исследования рынка и эмпирических шагов",— говорит начальник отдела маркетинговых коммуникаций финской компании Skanska East Europe Oy Вера Ваурамо.

На фоне отсутствия иностранных инвестиций в жилищное строительство Россию ожидает колоссальный приток зарубежных денег в ипотечное кредитование. По крайней мере потому, что с прозрачностью этого бизнеса проблем не существует. Уже сейчас, по оценкам Госстроя РФ, до 5% российского населения имеет реальные возможности для погашения ипотечных кредитов даже по действующим процентным ставкам. По прогнозам руководителя Ипотечной комиссии Госдумы РФ Ивана Грачева, через пару лет объем иностранных ипотечных инвестиций станет "пиковым", в результате чего кредитные ставки ипотечных кредитов резко упадут с 12-15% годовых в валюте до 7-9%.

Несмотря на это, поток иностранных инвестиций в ипотечный бизнес РФ не ослабнет просто потому, что в Западной Европе и США проценты по ипотечным ставкам значительно ниже. Кроме того, притоку денег из-за рубежа будут способствовать правительственные гарантии под ипотечные программы зарубежных агентств (предварительные согласования с американскими и европейскими банками у российского правительства на этот счет уже имеются). В результате на Россию будет обрушена огромная масса ипотечных денег.

Среди столичных застройщиков в дальнейшем росте цен и на московскую, и на российскую недвижимость уже никто не сомневается. При этом руководители строительных компаний, например глава S. Holding Алексей Шепель, считают одной из основных причин подорожания именно приток ипотечных денег. Дисбаланс между ростом ипотечных и инвестиционных вложений в жилищное строительство в России в ближайшее время почти неизбежен. Следовательно, неизбежен и рост цен на квартиры. В какой-то степени эти ожидания подогревают и высокие цены на одну из основных статей российского экспорта — нефть.

Конечно, возможен и другой сценарий: западные компании, банки и инвестфонды начнут инвестировать в жилищное строительство. Но это маловероятно. В интервью Ъ Ричард Стронг, глава одного из ведущих американских инвестфондов Strong Investmens, распоряжающегося более $40 млрд средств своих пайщиков, заявил, что западные инвесторы российский рынок жилищного строительства, в отличие от ипотеки, и сейчас, и в ближайшее время будут относить к рискованному объекту капиталовложений и инвестировать средства в этот бизнес скорее всего не будут.

ОЛЕГ КУЗЬМИНСКИЙ