В погоне за надбавкой

Ценовая надбавка за близость к паркам достигла 29% в Лондоне и Нью-Йорке, а в Санкт-Петербурге она составляет 15–20%. Сегодня все большее количество девелоперов пытается заняться формированием окружающей среды, способной повысить цену на их объекты.

Согласно последним данным исследования The Wealth Report Insight Series международной консалтинговой компании Knight Frank, была подтверждена зависимость цен на недвижимость от непосредственной близости к ней парковых зон. Надбавка к стоимости объекта, обращенного фасадом к парку, для Риджентс-парка (Лондон) и Центрального парка (Нью-Йорк) максимальна и составляет 29%, а для Гайд-парка (Лондон) — 18%. В российской столице близость к парковым зонам в среднем повышает стоимость элитных лотов на 10%, зато темпы продаж в таких проектах в разы выше по сравнению с аналогичными домами без подобных локационных характеристик.

Лиам Бейли, руководитель департамента международных исследований Knight Frank, комментирует: «Неудивительно, что цена на объект, находящийся в непосредственной близости от крупного парка, получает надбавку. Максимальный показатель для рынка жилья вблизи Центрального парка обусловлен не только удобным расположением рядом с прогулочными зонами, но и панорамными видами из новых высотных зданий. Так, ближайшие к парку кварталы сохраняют свой респектабельный статус в Нью-Йорке еще с XIX века. Рост цен на недвижимость вокруг Риджентс-парка, помимо самой зоны отдыха, обеспечивается также уникальной архитектурой, повышенной безопасностью объектов и вниманием к конфиденциальности владельцев».

Меньшая надбавка на жилье рядом с Гайд-парком обусловлена наличием протяженных садовых скверов возле самого парка, в связи с чем и повышается стоимость недвижимости, находящейся в 150 метрах от него.

Не парком единым

По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank, глобально не только зеленые зоны парков влияют на стоимость жилья, но еще как минимум два фактора должны быть учтены при оценке: качество самого объекта (архитектура и дизайн, размер лота, его безопасность), а также близость к объектам инфраструктуры, например, к престижным школам. Разумеется, парк по соседству — дополнительный бонус не только для здоровья и досуга владельца жилья, но и существенная надбавка к стоимости его актива.

По словам Марины Шалаевой, директора по зарубежной недвижимости Knight Frank, ситуация со значительной надбавкой к стоимости объекта рядом с парком не является показательной для европейских столиц, ведь в Нью-Йорке и Лондоне рядом со знаменитыми парками расположены исторически наиболее дорогие элитные районы. В других странах на стоимость жилья в рамках одного проекта может повлиять наличие видовых характеристик на парк. Например, в Берлине рядом с Тиргартеном проекты могут быть сопоставимы по цене или даже стоить дешевле, чем в других центральных районах города.

В Москве эксперты Knight Frank также отмечают зависимость между близостью проекта к парковым зонам и ценой. По словам Андрея Соловьева, директора департамента городской недвижимости Knight Frank, традиция жить рядом с парками напрямую ассоциируется с Лондоном, где некоторые частные дома имеют к ним прямой доступ и у каждого жителя есть свой ключ от калитки. Подобный «аристократический» статус обходится владельцу очень дорого. Что касается Москвы, то наличие парка и зеленой прогулочной зоны является неоспоримым конкурентным преимуществом проекта в целом, увеличивая стоимость актива минимум на 10%. Андрей Соловьев добавляет, что проекты премиум-сегмента, располагающиеся рядом с парками в Пресненском районе, Хамовниках и на Патриарших прудах, еще на уровне строительства продаются намного быстрее. Застройщики от этого, конечно же, выигрывают: если в премиальном сегменте на период окончания строительства и сдачи дома обычно продано 50–60% лотов, то в проектах рядом с зеленой зоной, при условии качественного строительства и разумной планировки, можно ожидать показателя в 85–90%.

Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит, что в центре Петербурга зелени немного, поэтому вид на зеленые насаждения является одним из важных факторов и при ценообразовании, и при выборе элитного жилья. Так, долгие годы в лидерах по спросу был Крестовский остров, где большое количество зеленых насаждений относительно других локаций и огромный парк. Однако у Крестовского острова есть и другое преимущество — большое количество объектов с видом на воду, что также высоко востребовано элитными покупателями. В среднем квартира с видом на парк или поблизости от него стоит на 15–20% дороже, чем объект со схожими характеристиками вдали от парка. В отдельных случаях, например, если речь идет о видовых квартирах на верхних этажах, разница в стоимости может составлять до 30%.

Своими силами

Иногда девелоперы предпринимают свои попытки создания определенной окружающей среды, способной поднять стоимость объектов. Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, при этом отмечает, что повышение цены и класса за счет ее изменения или создания окружающей среды возможно лишь для крупных проектов и проектов редевелопмента. «Если мы имеем дело со "встройкой", то на окружающую среду повлиять вообще никак нельзя. Примером же изменения окружающей среды можно назвать трансформацию промзоны и ее адаптацию под жилую застройку. Для этого могут быть облагорожена набережная, рекультивирована и засажена зелеными насаждениями почва»,— перечисляет госпожа Конвей.

Петр Буслов, руководитель группы маркетинга компании ЦДС, впрочем, полагает, что работа с окружающей средой не обязательно подразумевает дорогое исполнение. Гораздо важнее оригинальность идеи. «Например, рядом с домом можно создать сад из сакур. Во время цветения он станет местом притяжения для жителей комплекса и просто горожан. Также прекрасным антуражем станет водоем, по которому можно будет кататься на лодках»,— рассуждает эксперт.

Однако не все идеи реализуемы в нашем северном климате. В Европе и Сингапуре можно встретить дома, фасады которых полностью увиты растениями. «Это очень элегантное решение, однако практически нежизнеспособное в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. В нашем регионе девелоперы в основном работают с геопластикой, придумывая новые вариации ландшафтного дизайна. Также интересным решением является создание поля для гольфа на территории проекта. Это не только красивый, но и функциональный объект, который сразу повышает класс жилого комплекса. Сейчас мы рассматриваем возможность создания поля для мини-гольфа в нашем флагманском проекте "ЦДС Черная Речка"»,— рассказал господин Буслов.

Он соглашается с мнением госпожи Конвей о том, что далеко не в каждом проекте девелопер может формировать окружающую среду. «Учитывая, что элитные проекты в большинстве своем возводятся на небольших участках в центре города, нестандартные решения в области окружающей среды чаще возможны в проектах комфорт- и бизнес-класса, расположенных за городом или на месте бывших промышленных территорий»,— говорит господин Буслов.

«Если говорить о городской черте, то это очень дорого, особенно для элитного жилья. Поэтому в Петербурге подобного терраформирования примеров нет. Для загородного жилья это возможно, там и стоимость земли позволяет возводить парки и водоемы, и потребность для привлечения покупателей есть»,— рассуждает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.

Андрей Паньков, директор по строительству компании «Строительный трест», сомневается, что какая-то отдельно взятая составляющая может автоматически повысить класс недвижимости, оказав существенное экономическое влияние на весь комплекс, однако она может помочь ему выделиться на фоне конкурентов. «Например, авторская детская площадка стоимостью несколько десятков тысяч долларов вряд ли переведет объект в более высокую категорию недвижимости, но она однозначно способна добавить проекту индивидуальности»,— полагает господин Паньков.

«В наших проектах для повышения комфорта проживания создаются общественные пространства, зоны променада с фонтанами и живой изгородью, проектируются общественные террасы и квартиры с палисадниками и дворы с придомовым садом. В проекте бизнес-класса Ostrov на Петровском проспекте нами была благоустроена часть набережной Ждановки, примыкающей к жилому комплексу, на которой сегодня открыт видовой ресторан. Объем инвестиций в эти улучшения составил около 10 млн рублей»,— сообщил эксперт.

Ольга Семенова-Тян-Шанская, директор по маркетингу сегмента «Жилищное строительство, Россия» концерна ЮИТ, рассуждает: «На мой взгляд, следует говорить даже не о том, что это влияет на повышение класса объекта. Главное, что создание вокруг жилых комплексов такой привлекательной окружающей среды, некоей приятной атмосферы — очень важный параметр, который помогает в реализации жилой недвижимости. Сейчас покупатели жилья в объектах всех классов уделяют все больше внимания не столько самой квартире и ее параметрам, сколько формируемой среде проживания. Прекрасным украшением могут стать притягательные мини-парки, мини-сады Рёандзи — сады камней. И если у девелопера есть возможность включить подобные элементы в объект, то это сразу способствует отстройке от конкурентов»,— полагает маркетолог.

Она отмечает, что в настоящее время прослеживается интересная тенденция: в процессе покупки жилья сама квартира с ее характеристиками начинает играть уже далеко не ключевую роль, а все большее значение имеют параметры проекта, которые не связаны напрямую с квартирой как объектом приобретения. «Раньше, по моим оценкам, в общем принятии решения о покупке около 90% составлял удельный вес параметров, связанных с квартирой, и только 10% — все, что находится вокруг дома. А сейчас я слышу от наших коллег в ЮИТ, работающих в других регионах, что этот показатель может доходить до 50% — столь значимую роль в оценках покупателей играют элементы благоустройства, экологичность, эргономичность, устройство и оформление входных групп»,— заключает госпожа Семенова-Тян-Шанская.

Олег Привалов