Сектор премиального жилья постоянно ищет новые методы привлечения потребителей. Витражными окнами, подземной автостоянкой и верандой на кровле уже никого не удивишь, поэтому девелоперам приходится искать новые проектные решения, которые помогут застройщикам выделяться на общем фоне.
Спрос развивается, и в настоящее время есть сегмент покупателей, для которых наличие дорогой инфраструктуры в доме важно
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Спрос развивается, и в настоящее время есть сегмент покупателей, для которых наличие дорогой инфраструктуры в доме важно
Фото: Евгений Павленко, Коммерсантъ
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, говорит, что история создания развитой инфраструктуры в составе элитных жилых комплексов стартовала в начале нулевых, в период «романтического девелопмента», прежде всего благодаря успешному опыту «Новой звезды», где 30–40% площади занимала сервисная инфраструктура. За образец был взят американский подход к объектам класса выше среднего, где социальная, общественная, досуговая жизнь сосредоточена прямо в здании: есть и библиотеки, и спа-салоны, и бассейн, и фитнес, и рестораны. Проект был успешным, и это породило целый ряд подобных объектов — девелоперы начали отводить в элитных объектах большие площади под инфраструктуру.
Первые звонки
Наступил кризис, и появились первые «звоночки». Во-первых, многие жильцы отказывались нести затраты на содержание всей инфраструктуры, мотивируя это тем, что они ею не пользуются. Во-вторых, ряд инфраструктурных элементов, например фитнес, эксплуатировать силами управляющей компании оказалось крайне сложно, а внешним операторам такие объекты неинтересны из-за маленькой площади и ограниченного количества клиентов. Уже тогда можно было наблюдать, как заявленные элементы инфраструктуры по ходу реализации проекта продаются и перепрофилируются под другие функции. Апофеозом того периода стал «Дом у моря», значимым элементом позиционирования которого был велнес-центр значительной площади. Этот центр впоследствии был продан, и новый собственник рассматривал, в частности, вариант создания там апартаментов.
Маятник качнулся в другую сторону: инфраструктура, рассчитанная на внутренний спрос, в новых проектах существенно сократилась или полностью исчезла. Начал превалировать подход, что инфраструктурный объект имеет право на существование в составе элитного комплекса, только если он может окупать себя сам: может быть продан инвестору или сдан в аренду. Исключения были, но нечастые. Например, Hovard Palace, который реализовывался по московским лекалам. Какие-то элементы инфраструктуры предусмотрены в «Особняке Кушелева-Безбородко». Если говорить о клубных домах, в силу небольшого масштаба, там физически невозможно разместить какую-то обширную внутреннюю инфраструктуру. Сейчас это стало скорее не правилом, а редким исключением.
«Подобные проекты возникали в середине нулевых до кризиса 2008 года, когда в некоторых проектах были и бассейны, и библиотеки, и сигарные комнаты. Но экономика подобных проектов, особенно в нынешних условиях, сомнительна, а покупатели не готовы переплачивать за подобные "фишки". Сейчас в моде рациональность»,— говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор ГК Docklands Development.
«Тем не менее я считаю, что нельзя подходить с мерилом 2009 года к 2019 году. Спрос развивается, и в настоящее время есть сегмент покупателей, для которых наличие такой инфраструктуры в доме важно. Это может стать преимуществом, но к реализации такого рода идеи нужно подходить очень взвешенно. Дело в деталях: нужно четко понимать, что и для кого делать, необходимо учитывать уровень платежей, который должен максимально соответствовать общему ценовому уровню дома»,— рассуждает господин Пашков.
Все в сад
Одно из распространенных инфраструктурных решений в премиум-классе сегодня — устройство в здании зимнего сада, который при условии проектирования и обеспечения климатических параметров позволяет множеству сортов растений и даже деревьев быть зелеными круглый год. Ольга Трошева, руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость», подсчитала, что подавляющее большинство премиальных комплексов (более 90% ЖК в реализации) имеет террасы или зимние сады. Подобные сады, с учетом их релаксирующих свойств, высоко ценятся потребителями и являются достойным аргументом в рукаве девелоперов для оправдания цены, говорит Артем Каменецкий, заместитель главного инженера проекта компании «Метрополис».
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers International, считает, что наличие зимних садов, бассейнов — не основной фактор, влияющий на цену квадратного метра. «Прежде всего на ценообразовании сказываются локация, видовые характеристики, бренд девелопера, материал дома, качество инженерии. Хотя наличие бассейна и прочей сопутствующей инфраструктуры, безусловно, повышает привлекательность проекта и отражается соответственно на ценообразовании»,— указывает она.
Госпожа Конвей говорит, что сложно выявить ту дельту, которую получит девелопер. Но если сравнивать два проекта, где один будет с бассейном или зимним садом, а другой без, то речь может идти о наценке в 3–5%. «Один из первых проектов, где около трети от общей площади было отведено под социальную инфраструктуру — бассейн, рестораны, зоны ожидания,— проект RBI "Новая звезда". Размещенная на первом этаже инфраструктура была доступна только жильцам проекта»,— напоминает госпожа Конвей.
Бывает также, что запланированный бассейн из проекта в итоге исключается. Например, в «Доме у моря» от компании «Возрождение Санкт-Петербурга» (на тот момент, ныне это группа ЛСР). «Изначально в одном из корпусов была запланирована велнес-зона с бассейном необычной формы, который впоследствии был исключен из концепции из-за опасений, что его обслуживание вызовет существенное повышение расходов на строительно-монтажные работы и коммунальные услуги. И если часть жильцов не против доплачивать, то другие — те, кто приобретает квартиру в инвестиционных целях или "на будущее", зачастую не готовы переплачивать за то, чем не пользуются»,— поясняет госпожа Конвей.
Что касается зимних садов, то в Петербурге известен проект Diadema Club House на Крестовском острове. На его территории расположен зимний сад, который занимает около 2 тыс. кв. м. «Наличие такого сада влечет за собой ряд эксплуатационных трудностей. Получается, что для его содержания требуется целая группа обслуживающего персонала, что, безусловно, сказывается на стоимости обслуживания дома. Однако в отличие от бассейна, зимние сады пользуются большим спросом. Особенно, если проект расположен в зоне, где наблюдается дефицит зеленых насаждений»,— согласна с коллегой из «Метрополиса» госпожа Конвей.
Свой кинозал
Другое решение из класса люкс — собственный домашний кинотеатр. Не просто телевизор с множеством функций, а отдельная комната в квартире, оборудованная под кинотеатр, с определенным акустическим проектом и особенной звукоизоляцией. Господин Каменецкий подсчитал, что индивидуальный дизайн-проект домашнего кинотеатра обойдется в 200–500 тыс. рублей. Акустическая подготовка помещения стоит 500 тыс. — 2 млн рублей. Отделка и оборудование может доходить до 20–30 млн рублей. «Как мы видим, домашние кинотеатры — это не типовое и затратное решение, поэтому они идут отдельной опцией при покупке жилья и могут стать особенной "вишенкой" на индивидуально изготовленном "торте"»,— говорит эксперт.
Впрочем, Михаил Гущин, директор по маркетингу группы RBI, считает, что зимние сады и кинотеатры — это скорее исключение, таких проектов единицы. «В целом у аудитории элитного сегмента, конечно, есть запрос на собственную инфраструктуру. Мы проходили это еще пятнадцать лет назад с нашим домом "Новая звезда" — хотели создать идеальный элитный проект. Так появился дом, где 50% площадей отдано под инфраструктуру, принадлежащую жильцам на правах собственности: кафе, бассейн, детская комната, бильярдная. В сегменте, к которому относится наш новый проект Futurist на Барочной улице, подобный покупательский запрос, конечно, есть и сегодня. Поэтому там предусмотрены переговорные, где можно провести важную встречу; велнес-зона, куда можно пригласить массажиста или косметолога; зал для занятий спортом и йогой. Еще один проект, над которым сейчас работаем,— на Крестовском проспекте. Предполагаем создать там целый велнес-комплекс с тренажерным залом, массажным кабинетом, хамамом и сауной. Конечно, наличие собственной инфраструктуры серьезно увеличивает ежемесячный платеж за коммунальные услуги»,— рассказал господин Гущин.
Для потребителя важен не только интерьер, но и экстерьер. Любой девелопер при строительстве новых комплексов старается обустроить территорию участка зелеными насаждениями и сделать собственный мини-парк. Для того чтобы выделиться из толпы, застройщики прибегают к консультациям ландшафтных агентств, которые, в свою очередь, разрабатывают эксклюзивные решения под конкретный объект. «Пример таких решений — "плачущие" стены, которые служат искусственным водопадом или въезд в комплекс с островком в виде фонтана, который служит круговым разворотом для автомобилей. Один только подобный островок, выражаясь отельным языком, добавит жилому комплексу как минимум одну звезду и будет служить одним из аргументов повышенной стоимости недвижимости»,— уверен господин Каменецкий.
При разработке инновационных решений российские застройщики зачастую используют опыт зарубежных коллег. Таким образом, в некоторых ЖК уже появились свои метеостанции, адаптирующие работу систем микроклимата под изменение погоды, новейшие системы очистки и фильтрации воздуха, станции зарядки электромобилей и система доступа автомобилей по считыванию биометрических данных. «Самое интересное решение — это "гибкие планировки", набирающие популярность в Германии и Англии: перегородки в доме, благодаря лебедкам и рельсам, могут изменять свое положение и дают возможность жильцам производить собственное зонирование»,— говорит господин Каменецкий.
Он уверен: одно из главных правил, как признает большинство застройщиков,— не жалеть перед строительством средств на консультации специализированных проектных и архитектурных агентств, ведь инновационные решения, разработанные индивидуально и на заказ, могут стать одним из главных преимуществ на рынке. «Как бы банально это ни звучало, но потребители премиального сегмента замечают не прочные стены и высокие потолки, но инновационные и эксклюзивные дизайнерские решения»,— считает господин Каменецкий.
Игорь Френкель, исполнительный директор Института современных строительных технологий, говорит, что из всех перечисленных объектов внутренней инфраструктуры в реализации самые сложные — бассейны, так как создается дополнительная нагрузка на перекрытия и повышаются расходы на качественную гидроизоляцию и систему водоотведения. Есть также определенные требования к размещению и эксплуатации. «Зимний сад чаще имеет спрос у владельцев последних этажей, пентхаусов, при наличии в квартире "второго света" или лоджии большой площади»,— добавляет господин Френкель.