За семь месяцев в Свердловской области введено 842,4 тыс. кв. м жилья. Первое место по количеству новостроек традиционно занимает Екатеринбург с 298 тыс. кв. м. Эксперты полагают, что за год в Екатеринбурге удастся ввести более 1 млн кв. м жилья за счет проектов долевого строительства, которые девелоперы строят на старых условиях, однако новых объектов будет немного. Кроме того, на рынке жилья замечен спад продаж за счет ипотеки.
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
Фото: Евгения Яблонская, Коммерсантъ
По данным правительства Свердловской области, в июле в регионе было введено 138,4 тыс. кв. м жилья, что на 30 тыс. кв. м больше показателей аналогичного периода 2018 года. Всего за семь месяцев было построено 842,4 тыс. кв. м жилья. Первое место по количеству новостроек традиционно занимает Екатеринбург — 298 тыс. кв. м за семь месяцев, второе — Сысертский городской округ (74 тыс. кв. м), на третьем месте Верхняя Пышма (45,6 тыс. кв. м). Четвертое и пятое место заняли Белоярский городской округ (38,2 тыс. кв. м) и Березовский (35,6 тыс. кв. м) соответственно.
Напомним, ежегодно в Екатеринбурге вводится 1 млн кв. м жилья. В 2018 году в Свердловской области было построено 2,8 млн кв. м. Однако для реализации национального проекта «Жилье и городская среда» к 2024 году необходимо увеличить областной показатель в полтора раза. «Для Свердловской области это означает, что к 2024 году мы должны будем вводить более 3 млн кв. м жилья в год. В Екатеринбурге этот показатель должен составить 1,7 млн “квадратов”»,— сообщил министр строительства и развития инфраструктуры Михаил Волков. Он полагает, что для достижения цели необходимо осваивать новые территории в муниципалитетах. «Для развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры планируется привлекать средства регионального и федерального бюджетов. Перед муниципалитетами поставлена задача по формированию градостроительной документации для освоения новых территорий»,— сообщил господин Волков.
Эксперты полагают, что по итогам 2019 года показатель объема жилья может превысить прошлогодние данные по Екатеринбургу в 1 млн кв. м. «Еще весной индекс кранов, отражающий количество работающих башенных кранов на строящихся объектах, поднялся до 143 кранов. Этот рекордный показатель снизился во втором квартале 2019 года, когда индекс составил 137 кранов. Однако по сравнению с аналогичным периодом прошлого года число работающих кранов выросло на 14%»,— сообщил руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков.
Эффект долевого строительства
Аналитики полагают, что с изменением законодательства о долевом строительстве рынок недвижимости вступил в стадию трансформации. Напомним, с 1 июля вместо строительства с долевым участием предусмотрен формат проектного финансирования. Теперь под каждый проект застройщик должен завести эскроу-счет в банке, на котором покупатели жилья разместят свои деньги. Компания сможет получить средства после сдачи объекта, для его строительства банки будут выделять застройщику кредиты по специальным ставкам.
Господин Хорьков полагает, что из-за законодательных изменений «новых проектов в ближайшие месяцы много не будет». По его мнению, ввести запланированный объем жилья позволит «задел для работы, созданный крупными девелоперами на ближайший год». Участники рынка подтверждали, что большинство компаний «усиленно работало на получение разрешений, чтобы успеть еще год–два работать по существующей редакции 214-ФЗ». Об этом сообщил гендиректор «Синара-девелопмент» Тимур Уфимцев. По его прогнозам, этих объемов хватит на 1,5–2 года.
Переход на формат проектного финансирования также приведет к изменениям в структуре участников рынка недвижимости. По прогнозам гендиректора группы ЛСР на Урале Владимира Крицкого, удержать свои позиции смогут «крупные компании с достаточными финансовыми ресурсами». В СРО «Ассоциация строителей Урала» не ожидают массовых уходов с рынка, однако отмечают, что под угрозой могут оказаться рынки малых городов и городов со слабым спросом и недостаточной рентабельностью.
К ипотеке потеряли интерес
Аналитики УПН сообщают о признаках охлаждения рынка недвижимости летом 2019 года из-за падающих продаж жилья, приобретенного с помощью ипотеки. Напомним, одним из основных драйвером роста рынка жилья в 2018 году стала реализация объектов за счет ипотечных средств. По данным Центробанка, тогда объем кредитного портфеля ипотеки в Свердловской области достиг 201 млрд руб. (+9,3% к 2017 году), средневзвешенная ставка по ипотеке составила 9,5%. Низкий показатель стал стимулом для покупки жилья, отмечали застройщики. Представители ЛСР, «Синары-девелопмент»и других строительных компаний сообщали, что в их компаниях доля проданного жилья в ипотеку составляет от 60% до 70%.
Аналитики считают, что сегодня рынок ипотеки перестал развиваться прежними темпами. «Объемы выдачи новых ипотечных кредитов снизились. В первой половине 2019 года банки выдали на 13% меньше кредитов, чем в аналогичном периоде прошлого года. А на рынке строящегося жилья это снижение еще более заметное — 17%»,— сообщил господин Хорьков. Он связал рост ипотечной ставки с повышением ключевой ставки в сентябре и декабре 2018 года до 7,50% и 7,75% соответственно.
Однако в июне ЦБ принял решение снизить ставку до 7,50%, в июле показатель снизился до 7,25%. Средневзвешенная ипотечная ставка, по последним данным ЦБ, составляет 10,42%. Господин Хорьков полагает, что снижение этих показателей не принесет быстрых перемен, так как спрос на жилье не растет в том числе из-за роста цен на жилье. По данным портала N1.ru за 13 августа, за год увеличилась средняя стоимость квартир-студий на 10% (до 82,6 тыс. руб. за кв.м). Рост цен также зафиксирован на квартиры площадью до 20 кв. м — стоимость квадратного метра составила 88 тыс. руб.(+10%). Аналитики полагают, что спрос может вырасти после снижения ключевой ставки, которое может произойти 6 сентября. Тогда руководство регулятора соберется на очередное заседание по этому вопросу. «Снижение ключевой ставки сделает ипотечные продукты более доступными, и покупатели начнут возвращаться на рынок осенью»,— полагает господин Хорьков.
Что главное построили?
Яков Силин,
ректор Уральского государственного экономического университета:
— То, что связанно с выставкой «Иннопром», — выставочный комплекс «Екатеринбург-Экспо», конгресс-центр. Таких объектов единицы. Они ежегодно дают возможность продемонстрировать развитие экономики региона и привлечь инвесторов. Сегодня никого не удивишь, что мировые события проходят в Екатеринбурге, а лет 20 назад об этом только мечтали. Если брать исторический период подольше, то главное — это метро и развитие транспорта. Я считаю, что городу необходима вторая линия метро, а также мосты и развязки. Толчок должна дать Универсиада.
Владимир Коньков,
заслуженный строитель России, президент общественного движения «За Урал»:
— Строительство для меня — это, прежде всего, развитие. Поэтому отмечу объекты, которые привлекают инвестиции и создают положительный имидж региона в России и за рубежом. Это «Екатеринбург-Экспо», который стал площадкой для «Иннопрома», главной торговой и промышленной выставки России. Новый конгресс-центр способен привлечь в Екатеринбург саммиты мирового уровня. Отмечу стадион «Екатеринбург Арена», где играли лучшие футбольные сборные мира. Есть хороший стадион, значит, будет спрос на хороший футбол. Думаю, что Екатеринбург будет рассматриваться как претендент на проведение матчей мирового и европейского уровня. Говоря о ближайшем будущем, назову объекты Универсиады-2023. Думаю, это строительство станет началом развития нового района Екатеринбурга. Вдвойне приятно, что после окончания спортивного праздника объекты достанутся нашему университету.
Артем Курмачев,
руководитель федерального оператора недвижимости «Перспектива 24» в Екатеринбурге:
— Безусловно, одним из самых значимых объектов недвижимости в городе за последние несколько лет стал Ельци Центр. С одной стороны, в нем применены интересные архитектурные решения, благодаря которым он отлично вписался в ансамбль зданий Екатеринбург-Сити. Чего только стоят его фасады, которые добавляют краски в наш город! С другой стороны, Ельцин Центр относится к «якорным» объектам, формирующим лицо современного Екатеринбурга и повышающим его туристическую привлекательность. И наконец, в нем сконцентрировано буквально все, что любят горожане: уникальный музей, выставочное пространство, лекторий, модный шопинг, концертная площадка, место для разных молодежных и детских активностей и, наконец, одна из лучших городских инстаграмных локаций. В Екатеринбурге вряд ли можно найти более универсальный объект.
Валерий Боровиков,
генеральный директор АО «Екатеринбурггаз»:
— Один из самых знаковых объектов, построенных в уральской столице в последние годы, — ТЭЦ «Академическая». Станция оснащена уникальной парогазовой установкой и самым современным энергосберегающим оборудованием. ТЭЦ обеспечивает теплом и электроэнергией развивающийся район Академический и прилегающие территории, а это десятки тысяч потребителей. Я горжусь, что «Екатеринбурггаз» обеспечил газоснабжение такого энергогиганта. Сотрудники «Екатеринбурггаза» разработали специальный план газоснабжения станции, построили сети газораспределения с расчетной мощностью 85 тысяч кубометров газа в час и обеспечили техприсоединение объекта к сетям.
Владимир Крицкий,
генеральный директор «ЛСР. Недвижимость-Урал»:
— «Мичуринский» — уникальный для Екатеринбурга малоэтажный проект комплексного освоения территории. Мы возводим его по типу гринфилд с 2013 года. Несмотря на то, что строительство малоэтажных комплексов значительно дороже для девелопера, нежели возведение многоэтажек: затратно прокладывать сети, делать благоустройство, — мы продолжаем работу над этим проектом. Он нравится людям: уже более 5 тыс. человек стали по праву называть себя «мичуринцами». Им по душе наша концепция малоэтажных домов с закрытыми дворами, близость к природе и хорошая экология микрорайона. Ну и, конечно, говоря про «Мичуринский», нельзя не вспомнить про первый в России образовательный центр, построенный «Группой ЛСР» при поддержке губернатора Свердловской области Евгения Куйвашева. Он объединил под одной крышей детский сад и школу и успешно функционирует с 2017 года.
Артемий Кызласов,
генеральный директор ОЭЗ «Титановая долина»:
— Хотелось бы обратить внимание на благоустройство городского пространства. Сегодня Екатеринбург развивается в правильном направлении, создавая красивые ландшафты и места для прогулок, зоны спорта и отдыха, где приятно и комфортно проводить время. Это места вдоль набережной реки Исеть, включая жилые кварталы, например, такие как Ольховский, Клевер парк, Макаровский квартал, территория рядом с Ельцин Центром и другие территории. С каждым годом Екатеринбург в этом плане становится красивее, комфортнее и привлекательнее, формируя определенное отношение к городу как его жителей, так и гостей.