Для Битцевского леса, Измайлово, Царицыно, Сокольников и еще более 60 особо охраняемых природных территорий (ООПТ) в Москве готовят нормативную базу по размещению в них «объектов капитального строительства». Соответствующие тендеры на сумму 630 млн руб., в которых подрядчик должен обосновать границы строек в парках, этажность и другие параметры, провели столичные власти. Положения об ООПТ должны к 2020 году разработать власти всех регионов. Эксперты разошлись в оценках того, приведет ли разработка такой нормативной базы к застройке городских парков.
Фото: Петр Кассин, Коммерсантъ / купить фото
Фото: Петр Кассин, Коммерсантъ / купить фото
Конкурсы на разработку положений об ООПТ «регионального значения» с мая по июль 2019 года заказывал столичный департамент природопользования. По условиям тендера предполагалось «натурное обследование» парков и заказников и выявление в них «предпосылок развития территории». В их числе помимо состояния озелененных территорий и «растительного и животного мира» упоминается «дальнейшее использование земельных участков в границах ООПТ». Так, подрядчик должен разработать режимы функционального зонирования территорий, а в разделе 3.4 технического задания прямо упоминается «подготовка предложений по установлению зон планируемого размещения объектов капитального строительства».
От подрядчика ждут «обоснования предложений» границ застройки и «схему границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства» вплоть до координатных точек.
Подобную работу предлагается провести по ООПТ в Измайлово, Битцевском лесу, Царицыно, Сокольниках, Покровском-Стрешнево, в природно-историческом парке «Тушинский», природных заказниках «Долина реки Сетунь», «Воробьевы горы», «Зеленоградский» и других зонах. Всего столичный департамент природопользования провел десять конкурсов на разработку положений существующих природных парков и заказников на общую сумму 577 млн руб. Из них наибольший гонорар (124,7 млн руб.) был предложен за разработку положения о парке «Москворецкий», занимающем 3,3 тыс. га. Еще три конкурса (на сумму 52 млн руб.) провели на ту же работу в ООПТ, еще только «планируемых к образованию». Речь в том числе идет о природно-историческом парке «Кусково», заказниках «Медведковский», «Северный» и «Бутовский».
Единственным участником всех 13 торгов (в общей сложности на 67 ООПТ) стал НИиПИ институт градостроительного и системного проектирования. Его заявки на конкурсы были признаны соответствующими законодательству, но сами закупки с единственным участником отменили, чтобы затем в соответствии с федеральным законом №44 заключить с ним же контракты.
По данным столичного департамента природопользования, в городе определены 120 ООПТ общей площадью 17,6 тыс. га (вся Москва занимает 251 тыс. га). В перечень входит одна ООПТ не регионального, а федерального значения — национальный парк «Лосиный остров» (площадью 3 тыс. га). В официальном реестре разрешений на строительство в ООПТ фигурируют 32 площадки с газопроводами и другими линейными объектами, реконструируемыми больницами и спорткомплексами.
Федеральным законодательством прямо запрещается строительство капитальных объектов лишь в заповедниках и национальных парках (за исключением хозяйственных зон в них, с разрешения Минприроды РФ), говорит эксперт «Гринписа России» Михаил Крейндлин. Для остальных ООПТ, в том числе региональных природных парков и заказников, возможность строительства определяется положениями о природоохранной территории, разработку которых и заказали столичные власти, добавляет он.
Положения об ООПТ в Москве существуют и сейчас, причем запрещающие «любую деятельность, которая может нанести ущерб природным комплексам и объектам растительного и животного мира». В документах есть также запрет на возведение объектов капитального строительства, не связанных с использованием ООПТ. В некоторых положениях есть оговорки: например, в Битцевском лесу можно строить лишь объекты метрополитена. На всех столичных ООПТ разрешены торговые точки, пункты общепита, детские и спортивные площадки.
Отметим, что в прошлом году в федеральное законодательство об ООПТ были внесены поправки, обязующие региональных чиновников к 2020 году переделать эти положения, внеся в них виды разрешенного использования земельных участков и параметры разрешенного строительства. «Вполне вероятно, что столичные власти решили этим воспользоваться, чтобы разрешить в ООПТ строительство желаемых объектов»,— предполагает господин Крейндлин, рассуждая, что, скажем, в Битцевском лесу могут разрешить строить не только метро.
В столичном департаменте природопользования на вопрос “Ъ” о планируемых новых стройках в парках напомнили, что по ст. 14 столичного закона об ООПТ в этих зонах разрешаются стройки лишь «в физкультурно-оздоровительных, спортивных, эколого-просветительских и рекреационных целях».
«В ООПТ строить можно, но с ограничениями, и проверка на соответствие установленным ограничениям требует государственной экспертизы»,— говорит партнер юридической компании НАФКО Павел Иккерт. Управляющий партнер адвокатского бюро «Юшин и партнеры» Анатолий Юшин напоминает, что и в природных парках регионального значения действуют жесткие федеральные запреты, например, на стройки в водоохранных зонах и на лесных территориях.
Руководитель практики имущественных и обязательственных отношений НЮС «Амулекс» Галина Гамбург обращает внимание, что в техническом задании к тендерам говорится об учете «разрешенного использования земельных участков, которые допускают строительство». «Если будет составлена документация, подразумевающая возведение многоэтажного жилого дома, госэкспертиза ее не утвердит»,— полагает эксперт. В столичном департаменте природопользования отвергли возможную связь тендеров с поиском, например, площадок под дома по программе реновации, подчеркнув, что переделка документов продиктована лишь новациями в федеральном законодательстве. Господин Иккерт считает, что «сам факт» проведения конкурсов «указывает на то, что власти планируют осуществление неких работ». Однако он говорит, что столичные чиновники «все равно упрутся» в федеральные ограничения, изменить которые самостоятельно они не смогут.
В Москве есть примеры того, как выстраивается зонирование в ООПТ. Так, группа компаний «Ташир» выступала инвестором строительства в Серебряном Бору на северо-западе Москвы комплекса апартаментов «Берег столицы» на 8 га стоимостью $150 млн (см. “Ъ” от 25 ноября 2016 года). Проект состоит из таунхаусов, вилл и резиденций премиум-класса (площадью 353–1370 кв. м); на сайтах агентств по продаже недвижимости их цена варьировалась от 150 млн до 1 млрд руб. Судя по кадастровой карте, комплекс располагается на землях населенных пунктов, но постановление №31 правительства Москвы относит участок «Берега столицы» к спортивно-рекреационной функциональной зоне ООПТ «Памятник природы "Серебряный бор"». При этом в разрешении на строительство комплекс назван центром водного спорта «Динамо»; в переписке общественников с Мосгосстройнадзором говорится о возведении «корпусов для временного пребывания спортсменов и тренеров». Между тем, судя по данным Росреестра, на семь объектов «Берега столицы» оформлены сделки, в том числе две ипотечные. По соседству с ним в Серебряном Бору ООО «Спецспортпроект» на 2,4 га строит комплекс BOR с апартаментами, виллами и таунхаусами (площадью 81–211 кв. м). При этом градостроительно-земельная комиссия Москвы в 2016 году, а Мосгосэкспертиза — в 2017 году одобрили первый этап строительства здесь, в спортивно-рекреационной зоне Серебряного Бора, «комплекса зданий и сооружений Московской гребной базы "Динамо"».