Процесс реновации бывших промышленных территорий Уфы в жилые и коммерческие пространства обсуждался на пресс-завтраке, организованном ИД «Коммерсантъ-Уфа» 7 августа в Crowne Plaza Congress Hotel Ufa. В дискуссии приняли участие главный архитектор города Олег Байдин, руководители ведущих девелоперских компаний, архитекторы, эксперты, журналисты.
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
Фото: Василий Лебедев
По мнению экспертного сообщества, Уфа делает только первые шаги в сторону ревитализации бывших промышленных площадок, расположенных в черте города. В последние пять-шесть лет производство за территорию Уфы вынесли такие предприятия как УЗЭМИК, «Уфимкабель», бывший «Уфамолагропром», «Аллат». Некоторые предприятия — такие как «Конди», «Промсвязь», БПО «Прогресс», «Башспирт» — продали площадки девелоперам целиком или частично.
Официальных данных о том, сколько промплощадок в городе пригодны под коммерческую и жилую застройку и какова их площадь, в Главархитектуре нет, сообщил главный архитектор Олег Байдин. По информации директора компании «Талан-Уфа» Натальи Прытковой, к разряду депрессивных, заброшенных в городе можно отнести около 40% территории, где раньше находились производственные предприятия.
Одна из главных проблем, с которой сталкиваются в Уфе девелоперы, готовые застраивать промплощадки, — высокая цена входа в такие проекты, обусловленная дороговизной земельных участков и высокой стоимостью подключения к инженерным сетям. Например, по оценке Натальи Прытковой, стоимость ресурсов в Уфе дороже, чем в Казани, ровно вдвое, а стоимость земли в полтора раза выше, чем в Перми.
Олег Байдин согласен, что цена входа на площадку — серьезный барьер для проектов реновации промтерриторий. Он также обратил внимание на такую «огромную проблему» как освобождение земельных участков от прав третьих лиц. «Сегодня каждый девелопер, входя на территорию, один на один взаимодействует с собственниками, и цена выкупа определяется только желанием продающего. Это во многом сдерживает обновление территорий»,— отметил он. Вопрос высокой стоимости ресурсов, подключения к сетям, констатировал главный архитектор, административным образом решить невозможно: у города нет реальных рычагов для пересмотра этих цен. «Городу давно не принадлежат никакие ресурсоснабжающие организации»,— отметил господин Байдин.
Высокую плату за вход в проекты девелоперы компенсируют высокой плотностью застройки. В Уфе, по оценке Олега Байдина, она подчас превышает московскую. «Если мы сможем снизить нагрузку на девелоперов на начальном этапе, тогда сможем ожидать или просить их снизить плотность застройки, интенсивность нагрузки на территорию»,— отметил он.
При этом начальник Главархитектуры заявил, что у его ведомства и у муниципалитета из-за отсутствия нормативно-правовой базы в целом недостаточно полномочий, чтобы влиять на политику застройщиков. Поэтому подходы к качеству и архитектуре проектов, которые демонстрируют некоторые городские девелоперы, он определил как «махновщину». По оценке главного архитектора, определенным вызовом для Уфы с точки зрения архитектурных решений стали проекты иногородних застройщиков, таких как «Талан» и «Унистрой».
Представители девелоперских компаний рассказали о проектах, которые планируют реализовать на месте бывших промпроизводств. Группа «Талан» завершает проектирование нового жилого комплекса на месте фабрики «Конди», в 2020 году планирует при участии голландских архитекторов завершить проектирование ЖК на месте завода «Промсвязь». «Ревитализация, возрождение к жизни территории «Конди» — это пока уникальный для Уфы проект. Мы сохраняем здание фабрики, превращаем его в жилой дом в стиле лофт, а не в бизнес-центр. В октябре планируем получить разрешение на строительство, но сроки начала работ будут зависеть от того, насколько быстро мы получим проектное финансирование»,— отметила Наталья Прыткова.
Группа «Жилстройинвест» приступила к редевелопменту территории бывшего ликеро-водочного завода «Иремель» на Уфимском шоссе. Здесь должен появиться ЖК «Ботаника». Представитель компании Иван Зорин сравнил участие застройщиков в расселении ветхого жилья с заходом на минное поле. «Разброс цен за сотку будет от трех до десяти миллионов рублей. Помимо этого, Башкультнаследие в любой момент может превратить любой дом в объект культурного наследия, именно поэтому реновация заводских территорий для застройщика выгоднее»,— отметил он. В проект благоустройства прилегающих территорий ЖК «Ботаника» «Жилстройинвест» включил благоустройство расположенного рядом Непейцевского дендропарка. Он должен стать точкой притяжения микрорайона. Компания уже выделила «Горзеленхозу» на ежедневное содержание и очистку парка от мусора и сухостоя 3 млн руб. «Позже там появится детская площадка, указатели возле редких пород деревьев, удобные дорожки для пеших прогулок»,— отметил господин Зорин.
Менее актуален вопрос себестоимости строительства для застройщиков, которые планируют реновацию собственных площадей. Так, ИСК «Стройфедерация» перенесла свой кирпичный завод на улице Злобина в Стерлитамакский район, а на освободившемся месте строит комплекс «Новый умный дом». «Разрабатывая «Смарт-сити» на проспекте Салавата Юлаева с архитектором Хельмутом Яном, мы тоже столкнулись с тем, что все упирается в цену, — отметил генеральный директор ИСК «Стройфедерация» Денис Крашенинников.— Хельмут попытался посмотреть на развитие квартала целиком и представил свое видение: мощный сити, где первая линия вдоль проспекта Юлаева — это офисы, а вторая — жилье. Конечно, реализовать это в точности так, как он хотел, не удалось, но мы постарались учесть основные его предложения. Здесь был абсолютно депрессивный район, где стояли разрозненные гаражи, склады, царили грязь и убожество. Впервые в Уфе в квартале применена такая концепция: мы строим огромный бульвар, огромное пешеходное пространство с зонами отдыха для разных возрастов».
АО «УЗЭМИК», которое перенесло основное производство предприятия, в 2014году приступило к процессу реновации инфраструктурных объектов в жилой квартал «Видинеевский», ограниченный улицами Пархоменко, Кировоградская, Большая Гражданская и бульваром Ибрагимова.
На первом этапе два производственных корпуса были трансформированы в многофункциональный центр «ЯЙ».
В 2020 году компания планирует сдать в эксплуатацию еще один офисный центр площадью 20 тыс. кв. м.
Проектом застройки квартала предусмотрено строительство 18 жилых домов. Первые два дома в ЖК планируется сдать в четвертом квартале текущего года.
Отличительная черта ЖК «Видинеевский» в том, что жилье здесь строится без привлечения средств дольщиков и без проектного финансирования — исключительно на средства группы компаний. Жилье будет продаваться в готовом виде по договору купли-продажи. Таким образом, покупатели жилья, ничем не рискуя, приобретают ликвидную квартиру.
В рамках реализации проекта развития квартала предусмотрено создание общественного пространства, предполагающего создание ландшафтного парка, состоящего из нескольких природных зон.
Для выполнения благоустройства квартала были привлечены уфимские ландшафтные дизайнеры. Внутри квартала планируется создать холмы, высадить местные растения и деревья -крупномеры, отображающие природу Башкирии.
Одним из главных преимуществ АО УЗЭМИК является то, что компания делает упор на качество строительства, так как при совершении сделки покупатель сможет оценить и реально увидеть качество выполнения работ.
На завершающем этапе находится первая очередь трансформации исторического квартала Уфы, ограниченного улицами Чернышевского, Ленина, Карима и Коммунистической. В советское время здесь располагались обувная и чайная фабрика, типография. Руководитель проекта «Арт-квадрат» Рим Бикмаев сообщил, что в проекты были интегрированы силы только уфимских архитекторов, не использовались сверхдорогие технологии и материалы. Реновацию основной части квартала — со стороны Чернышевского, Карима и Ленина планируют завершить к лету 2020 года. «У нас есть еще площадка со стороны Коммунистической. Она есть в проекте, но мы пока к ней еще даже не приступали. Там есть нюансы по выносу сетей, есть бюрократические вопросы, они не такие быстрые»,— отметил господин Бикмаев.
«Коммерсантъ-Башкортостан» благодарит участников пресс-завтрака за участие в дискуссии. До новых встреч!