До 2021 года Пермский край, занимающий третье место в стране по объему аварийного жилья, потратит на расселение почти 10 млрд руб. Часть этих средств получит Пермь, которая только в этом году планирует расселить 139 домов. Освобождаемые из-под ветхого жилья площадки потенциально интересны девелоперам, но рассчитать экономику проектов на этих участках, по их словам, пока невозможно.
Фото: Коммерсантъ / Геннадий Гуляев / купить фото
Фото: Коммерсантъ / Максим Кимерлинг
Деньги на фонд С этого года Пермский край собирается значительно нарастить объемы расселения из аварийного и ветхого фонда. Увеличение объемов связано с выделением денег из федерального бюджета. В прошлом году, как сообщал краевой минстрой, такого финансирования не было, поэтому аварийный фонд ликвидировался только за счет средств муниципалитетов и региона. Из регионального бюджета в 2018 году на эти цели было потрачено почти 450 млн руб. Часть этих денег была направлена на предотвращение чрезвычайных ситуаций в тех домах, где есть риск обрушения, остальное — на расселение в рамках региональной адресной программы.
С прошлого года в региональной программе был введен дополнительный способ расселения — социальная выплата, когда граждане сами выбирают жилье в любой точке края, в которое планируют переехать, при этом имея возможность добавить собственные или заемные средства. «Более половины переселявшихся в прошлом году выбрали именно этот способ»,— ранее заявляла замминистра строительства Фаина Минх. Используется и механизм денежной выплаты выкупной цены или получения нового жилья по договору мены.
В ближайшие шесть лет в Пермском крае предстоит ликвидировать все дома, признанные аварийными на 1 января 2017 года. Общая площадь помещений, которые край собирается расселять до 2025 года, составляет почти 490 тыс. кв. м. Программу на трехлетку (2019–2021 годы) региональный минстрой утвердил в конце июля. Она включает в себя одновременно два проекта — президентский национальный проект «Жилье и городская среда» и региональную адресную программу. Предполагается, что за три года в Прикамье будет ликвидировано 224 тыс. кв. м аварийного жилья. Из них 139 тыс. кв. м расселят за счет федерального финансирования, 85 тыс. кв. м — с помощью краевых средств. Уже в этом году будет расселено около 90 тыс. кв. м аварийного жилья.
Как пояснили в краевом минстрое, до 2021 года с учетом обоих проектов в благоустроенное жилье переедут 12 тыс. человек. В программе примут участие 33 муниципалитета, на территории которых есть аварийное жилье. На эти цели предусмотрено 9,7 млрд руб. (5,8 млрд — федеральное финансирование, 3,9 млрд руб.— средства краевого бюджета). Пермский край, как уточнили в министерстве, сегодня занимает второе место в стране по объему общего финансирования программы.
«В крае мы запланировали довольно большой объем средств на расселение аварийного жилья задолго до этого (федерального финансирования.— BG). Когда было принято решение о распределении дополнительных средств в рамках нацпроекта, мы не стали уменьшать свое финансирование и решили, что за счет него мы сможем заняться расселением аварийного жилья более комплексно. Бывает, когда в кварталах три-четыре дома признаны аварийными, а два-три дома — нет, хотя в принципе застройка происходила в одно время, просто у домов разное техническое состояние или по-разному оформлены бумаги. Таким образом, благодаря этому комплексному подходу мы сможем эту проблему решить»,— заявил в начале июля на Московском урбанистическом форуме губернатор Прикамья Максим Решетников.
С пермским уклоном Лидером по объемам аварийного жилья и планам по расселению является краевая столица. В Перми последние несколько лет ежегодно из разных источников на расселение выделяется около 1 млрд руб., что позволяет расселять около 25 тыс. кв. м аварийного фонда. При этом аварийными были признаны 748 домов, а это свыше 489 тыс. кв. м жилья.
Однако по итогам прошлого года Пермь не сумела освоить все денежные средства, выделенные на расселение аварийных домов. Из 1,1 млрд руб. было потрачено только 73%. При этом план по сносу аварийного жилья оказался выполнен лишь наполовину, а строительство муниципального дома для жителей расселяемого фонда было приостановлено. Городские власти рассчитывали освободить 24,5 тыс. кв. м аварийного жилья, но было ликвидировано только 13,4 тыс. кв. м. «Неисполнение связано с продолжительным согласованием с собственниками, так как они не согласны с выкупом по цене, определенной по результатам оценки, и выходят в суд»,— поясняла начальник управления жилищных отношений администрации Перми Ирина Чиркова на заседании профильного комитета гордумы, где мэрия представляла итоги ликвидации аварийного фонда. Депутаты высказывали опасения, что в этом году, с учетом возросших объемов финансирования, план снова может оказаться неисполненным.
В 2019 году (с завершением работ по переселению в 2020 году) на реализацию программ по расселению в Перми из бюджетов федерального, регионального и городского уровней выделено 2,3 млрд руб. Эти средства планируется направить на расселение 139 домов, признанных аварийными. Из аварийного фонда будет переселено около 3,6 тыс. человек. С начала года, по данным администрации Перми, из аварийного жилья переехали почти 300 человек.
Риелторы отмечают, что увеличение объемов расселения кардинально не влияет на пермский рынок вторичного жилья, однако запросы от клиентов, которые подбирают варианты в рамках муниципальной и региональных программ, появляются. «Но пока и покупатели ведут себя не очень активно, и продавцы относятся с осторожностью»,— говорит гендиректор АН «Респект» Алексей Ананьев. Он уточняет, что такие сделки с недвижимостью имеют нюансы. «Покупателю придется ждать не менее 45 дней, когда муниципалитет перечислит субсидию на покупку жилья. По крайней мере, такие сроки нам озвучивают клиенты, но каких-то официальных инструкций и порядка расчетов мы пока не видели. Ждать так долго готовы далеко не все»,— добавляет господин Ананьев. Покупатели, по его словам, в свою очередь, не спешат с выбором, поскольку у них есть запас во времени — примерно девять месяцев, и присматриваются к разным вариантам, но ищут жилье в хорошем состоянии, не требующее вложений.
В расселенных условиях Высвобождаемые из-под аварийного фонда территории в дальнейшем власти планируют вовлекать в оборот под новое строительство. В результате расселения, которое будет проводиться целыми кварталами, высвободится значительный объем земли — около 200 га, включая 146 га в селитебных территориях Перми. Это даст возможность реализовать площадки под многоквартирную жилую застройку.
«При формировании адресной программы мы старались сформировать списки таким образом, чтобы иметь возможность реализовать ее комплексно в рамках микрорайона или квартала. Это позволяет развить эти территории исходя из современных требований градостроительства: расширить дороги, создать парковые зоны, построить новое жилье, социальную инфраструктуру»,— поясняет Ирина Чиркова. В списке 2019 года в Перми, например, значатся территории возле ДКЖ, в районе улицы Мильчакова (дома по улицам Челюскинцев, Таврической, Ползунова, Овчинникова), по улице Достоевского в микрорайоне Разгуляй, дома по улице Карпинского на участке от шоссе Космонавтов до улицы Стахановской.
Площадки в районе ДКЖ в Перми, в частности, представляли этой весной на градостроительном совете при главе Перми, где рассматривался проект комплексного развития этой территории. Рядом с ДКЖ власти планируют создать деловой центр «Пермь-сити» с тремя небоскребами и торговым комплексом с концертным залом. Концепция комплексного освоения ДКЖ также включает жилую застройку домами по 6–8 этажей в небольших кварталах размером 2 га. Разрабатываемый проект планировки территории затрагивает пространство, ограниченное улицами Строителей, Локомотивной, Зои Космодемьянской, Парковым проспектом. Часть этой территории занята аварийным жильем, которое уже включено в программу расселения. Общая площадь территории в районе ДКЖ — 120 га, включая 20 га, занятых ветхим и аварийным жильем. В 2019 году предполагается вовлечь в оборот 1,1 га расселяемых земель, в следующем — 3,5 га, в 2021 году — 3,4 га. Высота застройки — 6–8 этажей. Общая площадь жилого фонда проектируемого района составит 332,8 тыс. кв. м, коммерческих помещений — 48,9 тыс. кв. м, численность населения — 14,1 тыс. человек, количество квартир — 5,18 тыс.
Гендиректор АО «Пермглавснаб» Владимир Занин отмечает, что девелоперам земли под реновацию в Перми интересны, поскольку новых участков под застройку не хватает, но рассчитать экономику тех или иных площадок, включая ДКЖ, сейчас невозможно. Расчеты, по его словам, затрудняют несколько факторов. Во-первых, окончательно не определены параметры по плотности и высотности жилой застройки: проект изменений в правила землепользования и застройки Перми, предусматривающий разделение города на зоны с разным коэффициентом плотности и ограничением по этажности, только недавно прошел публичные слушания и еще не принят в окончательной редакции. Во-вторых, на федеральном уровне изменились условия финансирования жилищного строительства — новые проекты теперь не могут быть реализованы на средства дольщиков, нужно привлекать проектное финансирование либо собственные инвестиции девелоперов.
«С банками договариваться пока непросто, чтобы получить кредит на приемлемых условиях, много переходных моментов, а собственные средства застройщиков ограничены. Ну и многое зависит от того, как именно будут выставляться на торги расселенные территории: будут ли несколько участков, например в центре города, объединяться в один лот, будут ли какие-то целевые задачи установлены по конкретным площадкам, и так далее. Ответов на эти вопросы пока нет»,— считает Владимир Занин. Он уточняет, что и расселение — процесс небыстрый, на приобретение квартир для жителей и последующую подготовку площадки требуется время. «Поэтому да, вроде бы и деньги на расселение есть, и участки застройщикам нужны, но принимать конкретные решения по участкам рано, для этого недостаточно данных»,— заключает господин Занин.